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年収450万円で30代から不動産投資を始める人生設計のススメ

年金対策×不動産投資

年収450万円で30代から不動産投資を始める人生設計のススメ

昨今は若い世代や、年収がそこまで高くなくても不動産投資を始められる人が増えてきました。不動産投資は将来に備えた副収入として有効な資産形成であり、突発的に多額の支出が発生した際は物件の売却益を充てて補うことも可能です。

そこで今回は、年収450万円、30代で不動産投資を始めることのメリットや注意点を解説していきます。

いま、不動産投資は20代からでも始められる

ひと昔前は、不動産投資と言えば年収800万円以上で40~60代のミドル世代の富裕層が行っている投資法というイメージがありましたが、いまは違います。金融緩和の影響や個人の資産形成の意識が高まっていることから、若い世代でも不動産投資を始められるようになってきています

20代であっても務めている企業の信頼性や収入の安定性、勤続年数などの属性が良ければ、銀行の融資を受けてスムーズに不動産投資を始めることも可能なのです。具体的に言えば

  • 300~500万円の自己資金が準備できる
  • 450万円前後の安定した収入(年収)がある
  • 勤続年数や信頼情報などの属性が高い
  • ワンルームマンションなどの小規模物件投資を選択する

などの条件が揃えば若い世代でも十分にチャレンジできるのです。とはいえ一般的に20代よりも30代の方が上記の条件が揃えやすいため、金融機関からの融資もスムーズで30代の参入者が増えてきているのも納得できます。実際、不動産物件を所有・運用している投資家の年齢層は20代よりも30代が多い傾向にあります。

2018年の不動産投資サイト会員(約19,000人)を対象とした意識調査では、投資用不動産の保有者割合は30代未満が1.4%であるのに対し、30代は約6倍の8.8%です。さらに保有者で最も多い職業は会社員であり、会社経営者や役員などに限らずサラリーマンでも若い世代から始められる資産運用として注目されています

不動産投資を早めに始める3つのメリット

不動産投資は40代や50代から始めても遅くはありませんが、収益性やリスクヘッジの観点などから、やはり30代で始めることをオススメします。不動産投資を早めに始めることで得られるメリットは次のとおりです。

1.将来に備えて副収入の財源を確保できる

不動産投資は継続的な家賃収入が得られるため、早めに始められれば将来に備えた資産形成として副収入の財源の確保に繋がります。昨今は一般的に名の知れた大企業ですら事業縮小によって定年まで雇ってもらえる終身雇用の概念が薄れつつあり、加えて年金受給開始年齢も引き上げられてきています。

そのため失職など万が一の事態に備えて収入源を本業に依存せず分散させておくリスクヘッジが堅実であり、副収入によって貯蓄を伸張させることができれば老後の生活安定にも繫がります

ただしFXや株式といった投資は金融機関で融資をうけられないうえに、ボラティリティ(資産価格の変動)が大きく、ハイリスクハイリターンな投機で安定的な資産形成には相応しくありません。たとえば、FXはレバレッジをかければ多大な利ざやを稼げることもある一方、保有銘柄が低落した際は元手を割るほど大きな損失が発生するケースもあります。

それに対して不動産投資は一定の自己資金があれば融資を受けやすく、リスク対策を講じて物件を運用すれば滞りなく安定的に収入を得ることが可能なのです。

2.物件を運用しながらステップアップして収入幅を広げられる

少しずつ規模の大きい不動産投資にステップアップ

不動産投資は実際に物件を運用しながら投資を勉強でき、次第に収益性の高い物件を運用するフローへステップアップが可能な投資方法です。不動産投資は物件の規模や入居率、融資を受けた場合は借入金の金利などによってキャッシュフローが異なります。そのため、実際に物件を運用し、適宜な収支と収入のバランスを掴むことが収益の最大化を図るために必要不可欠と言っても過言ではありません

早いうちから勉強を兼ねて不動産投資を始める際は、ごく小規模な物件の区分所有といったアプローチから始めてみるといいでしょう。実際に物件を運用しながら不動産投資のノウハウを学ぶことで、将来的にマンション一棟や複数の物件を所有した際に失敗するリスクの低減が図れます。30代から不動産投資を始めた場合、物件の価値を見極める能力やデッドクロスの対策といった面で40代や50代以上で参入した層よりも数歩先をリードできるでしょう

3.物件の購入が早いほど借入金の返済も早く進む

不動産投資は区分所有でも購入価格が1,000万円を上回るケースが多々あるため、金融機関から融資を受けて取得するプロセスが一般的です。融資を利用した場合は借入金の返済がありますが、借入残高は歳月が経過するごとに減少するため、物件の購入が早いほど借入金の返済も早く進行します。そして返済を終えた額の割合が大きいほど、物件売却時に多くの利益を得られるのです。

元金均等返済の15年ローンを組んで5年間返済を続けた場合、借入残高は当初のおよそ7割まで減少します。仮にこのタイミングで購入時と同等の価額で物件を売却できれば、返済を終えた分の借入残高3割ほどが利益になる計算です。もちろんローンを早く完済すれば支出を抑えて収入のウェイトを拡充することが可能であり、物件の売却で得た利益を次の物件を購入する費用に充当するといったアプローチの幅も広がります

不動産投資を30代で始める際に注意する3つのポイント

上記でも述べてきたように、不動産投資は若い世代から始めるメリットが強いものです。不動産投資を30代で始める際に注意するべきポイントは3つあります。

勤めている会社が副業OKかどうか確認しておく

不動産投資は資産運用の一種なので副業とみなされないケースが多いですが、副業が禁止されている会社に勤めている場合は注意が必要です。サラリーマンで複数の物件を所有する事業的な規模の不動産投資を手掛ける場合、会社によっては副業とみなされ処罰されてしまう場合があるからです

そもそも会社が副業を禁止する理由は、雇用者が副業を営むことで本業に支障をきたす可能性や内部情報が外部へ流出するリスクを抑制するためです。不動産投資を副業とみなすかは会社によってジャッジが異なりますが、後々のトラブルを避けるためにも就業規則を確認しておきましょう

2017年の意識調査によると、副業を容認していると答えた割合は全体の約2割という低い水準に留まっています。さらに副業を禁止する理由として最も多い回答は、「社員の長時間労働・過重労働を助長するため」という結果でした。

家族と相談して決める

30代であれば結婚して家庭を持っている人も多いですが、その場合は不動産投資を始める際に家族と相談してから決めましょう。不動産投資を始める際に融資をうける場合は金融機関で借入れを行うため、収支を懸念されるケースや人によっては投資自体に否定的な見解をもっている場合も少なくありません

不動産投資に反対された際は、キャッシュフローや物件の運用計画について明示すれば安心して同意を得られる余地があります。さらに子どもが進学するタイミングで収益が芳しくなければ物件を手放し、売却益を学費に充てるといった家庭を顧みるアクションも必要です。

人によっては内緒にしておきたいと思うかもしれませんが、家計にもまつわる部分であればきちんと報連相を行っておく方が家庭内トラブルを避けられます

30代は不動産投資を始めるのにベストなタイミング

家の模型を持つ男性

30代は収入に加え社会的な地位も安定しはじめるため融資の審査が通りやすく、親の老いや子どもの成長といった将来のことを考える機会も相まって不動産投資を始めるに相応しいタイミングです。

20代からでももちろんチャレンジできますが、20代で不動産投資の知識を習得しておき、30代から始められるように準備しておけばスムーズに不動産投資を始められるでしょう

仮に自身が働けなくなったときや突発的にまとまった資金が必要となったときなど、本業の収入・貯蓄だけでは心配という人は不動産投資による資産運用を検討してみましょう。

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