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絶対にローン審査に通りたい!属性を上げて不動産投資の融資額を増やす5つの方法

絶対にローン審査に通りたい!属性を上げて不動産投資の融資額を増やす5つの方法

銀行の融資審査の基準として知られる「属性」。この属性が高ければ高いほど、信頼があって融資が通りやすいとされています。属性とは「年収」「勤務先」「貯蓄」「経験」といった分野でカテゴライズされるその人の信用情報のことです。

ときに、平成31年に金融庁から発行された投資用不動産向け融資に関するアンケートによれば、銀行における投資用不動産向け融資、一棟建(土地・建物)向け融資の実行額は平成29年3月期をピークに減少していて、投資用不動産向け融資を積極的に推進する金融機関は減少しています

消極的な態度を取る金融機関が増加している傾向にあるため、融資審査に関して楽観的な見方をすることは決してできません。融資に通る可能性を少しでも高くするためには、属性評価を高めるための努力や工夫が必要です。

当記事では、属性を上げながらローン審査に通りやすくなる方法についてまとめています。金融機関で融資を考えている人はぜひ、参考にしてください。

「属性」は、借りる人の「信用の尺度」

銀行融資を受ける際には必ず「審査」があります。その審査の判断材料とされているのが「属性」です属性とは、いわば借りる人の「信用」の尺度のことです

まず、銀行の融資審査は

  • どんな物件に貸すか(物件評価)
  • 誰に貸すか(個人属性評価)

の二つに分かれます。

物件評価は物件選びの時点で決まるものなので、価値の低い物件を選ばなければ融資で不利になることは基本的にありません

しかし、借り手の属性評価が低ければ、銀行の融資審査に通ることが難しくなるため、不動産投資で圧倒的に不利になってしまいます

借り手の信用が高ければ返済の見込みがあるため、金融機関もスムーズに融資できるよう低い金利を設定してくれます。しかし信用が低い人には、高い金利でしか融資をしてくれないという場合がほとんどです。また、属性が悪い場合は融資審査に通らずローンが組めないというケースもよくあります

審査に通ることはもちろん、好条件で融資を受けるためには、自らの属性を良い方向に向ける努力が大切です。

属性を上げる方法は「年収」「勤務先」「貯蓄」「経験」「紹介」の5つ

通帳を見て喜ぶ男性

属性を上げるためには

  • ①年収
  • ②勤務先
  • ③貯蓄
  • ④経験
  • ⑤紹介

これらの要素を見直して改善する必要があります。

【①年収】

まず、年収です。過去3年程度の収入を見もとに審査されます。返済能力を図るために、いくら収入があってどれだけの税金を納めているのかなどの確認がされています。

高収入であればあるほどゆとりある返済計画が立てやすいため、融資額も多く設定してもらえる場合がほとんどです。

逆に年収が低ければ融資額もその分低くなり、希望する額に届かないケースも多々あります。

昇進や転職などで年収を上げる努力はもちろん必要ですが、属性を上げるには納税の実績も大切です。

源泉徴収票や確定申告書、納税証明書を銀行に提出することになるのですが、その際には納税額が多く、右肩上がりのほうが望ましいとされます。より多額の融資を受けたいなら、あえて節税をせずに多めに税金を払うことがを意識しておくとよいでしょう。

【②勤務先】

勤務先の項目は「職業」や「肩書」「勤続年数」などが属性として高く評価されるポイントです。

公務員や一部上場企業に務めるサラリーマン、弁護士、医師といった士業など、安定感のある職業のほうが評価は高くなります。 また、資格職も優位です。

たとえ中小企業であっても、上記の安定した収入と勤続年数があれば評価はグッと高くなります

逆に転職したばかりで勤務実績が少ないと、融資は厳しくなるので、不動産投資の属性を上げるのであればキャリアプランについては慎重に考える必要があるでしょう。

融資を受ける際はクレジットカードの申込と同じで、転職して最低1年は勤務実績を積んでからの方がベターです。

【③貯蓄】

貯蓄額も重要です。年収と年齢に応じた蓄財ができているかも属性として評価されるからです。

貯蓄額を見られる場合、総資産額ではなく、あくまでも年収や年齢に応じて多いか少ないかということです。融資を受ける前は意識してなるべく多く貯蓄するようにしましょう。

【④経験】

経験や実績も評価の対象となります。

クレジットカードやスマホの分割払いを遅延なく支払いできているか、信用情報が綺麗に積み重ねられているかなどが確認されます。

また、不動産投資の経験も属性として評価されることもあります。

不動産投資経験者は高く評価されます。持っている物件の内容も見られるので、積極的に不動産投資のポートフォリオ(実績)を作ることで属性が高くなります。

【⑤紹介】

紹介者の有無によっても属性は変動します。紹介者の質はもちろんですが、今まで取引実績がある相手であれば信頼度は高くなります。極力不動産会社などから紹介を受ける、可能であれば信用のある不動産仲間を作って融資の紹介を頼むと良いでしょう。

属性を下げないために「浪費」と「節税」に注意する

上記で融資審査に属性が重要なことが分かりました。

属性をいきなり上げるのは難しいですが、下げないようにする工夫も大切です。属性を下げないためにはとくに「浪費」と「節税」を控える必要があります

浪費についてですが、言わずもがな、不動産投資を購入する際にはある程度余剰金準備しておかなくてはいけません。ローンや頭金なしを選択したとしても、その他細々した必要経費が発生します。

自由に浪費していたら、余剰金などなかなか貯められません。また、審査でも収入に相応した資産額を持っているかどうかが評価されます。

収入と資産額のバランスが評価されるということを意識しておいてください

たとえば、年収500万円の人が10年かけてコツコツとためた1000万円の貯金があれば「堅実な人」と評価されますが、反対に年収1000万円なのに、10年で培った資産が1000万円ほどしかなければ「浪費する人」と思われてしまいます。

また、毎月の支出を少なくするという工夫も必要です。毎月の預貯金額もチェックされるので、いくら資産や収入が多くても支出が多ければ「浪費する人」と判断され、融資審査が不利になります。

もちろん、負債を増やさないことも重要です。住宅ローン、自動車ローン、教育ローンなど資産とのバランスを見て、借りすぎていないかがチェックされるので気をつけましょう。

節税の面ではどうでしょうか。少しでも節税したいという思いは誰しもが同じですが、不動産投資の融資においては節税しすぎるのもNGです。

とくに、自営業者の場合は収入が不安定とみなされているため、節税をしていると更に不利になってしまいます。

経費を多く計上して黒字をできるだけ少なくしたり、わざと赤字にしたりすると銀行の評価はどうしても低くなります。

自営業者の場合は過去3年分は納税部分を見られるので、融資を受けるまでは黒字を多く計上し、税金を多めに支払うようにしましょう。

焦ることなかれ!属性は時間をかけて育てるもの

上記で説明したとおり、融資には

  • ①年収
  • ②勤務先
  • ③貯蓄
  • ④経験
  • ⑤紹介

これらを基準として属性を評価されます。

銀行融資は不動産投資を行う際に欠かせないものです。銀行融資の審査に通るには、時間をかけて「属性」を高くする必要があります

「属性」は小さな工夫を重ね、日々の心がけや長期的な視野で育てていくものです。既に属性が良い人は今すぐ不動産投資にチャレンジできますが、属性に自信がない人は、まず属性の向上を目指していきましょう

属性を高くすることができれば、よりよい条件で融資を引き出すことができ、不動産投資も有利になるので、積極的に挑戦しましょう。

また、現在のライフスタイル(収支)の見直しはもちろん、融資に強い不動産投資会社のアドバイザーにアドバイスをもらいながら、確実に融資を勝ち取る取り組みの方法を教えてもらうのも有効です。

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