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サラリーマンのワンルーム不動産投資が増えている理由と会社員の利点

サラリーマンのワンルーム不動産投資が増えている理由と会社員の利点

「サラリーマンは不動産投資との相性が良い」という言葉を聞いたことがある人もいると思います。しかし、なぜサラリーマンと不動産投資は相性が良いのか疑問に思う人も多いでしょう。

当ページでは「サラリーマンと不動産投資」にフォーカスを当て、サラリーマンの不動産投資家が増えている理由とサラリーマンが不動産投資をする利点および、サラリーマンが不動産投資に失敗しないためのポイントについて詳しく解説していきます。

サラリーマンが不動産投資を始めるべき5つの理由

まずは、サラリーマンが不動産投資をはじめるべき理由である5点を解説します。

  • ①サラリーマンはローンが組みやすい
  • ②物件運営中は手間がかからない
  • ③節税につながる
  • ④得られる収入が比較的安定している
  • ⑤収支が読みやすい

上記は、サラリーマンが不動産投資をはじめるべき理由であり、かつ「サラリーマンが不動産投資する利点(メリット)」と言い換えることもできます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

①サラリーマンはローンが組みやすい

ズバリ、サラリーマンはローンを組みやすいです。ローンを組むという視点から、注目したいポイントが2つあります。それは「金融機関の審査項目」と「不動産投資に向いている会社員とその職業」です。

【金融機関の審査項目】

不動産投資ローンを融資する金融機関は、借入者や物件に関して以下の点を審査します。

  • ・借入者の年収や安定性
  • ・借入者の年齢や雇用形態
  • ・借入者の信用情報(過去の延滞歴など)
  • ・物件の収益性と担保価値

簡単にいうと、その借入者はきちんとローン返済できるような年収があり、それが今後も継続・安定するか、過去に延滞していないか、信用できない人物ではないか、という点を審査します。

ほかにも、物件の収益性や担保価値は高いか?という点も重要です。というのも、不動産投資ローンの返済には物件の家賃収入を充てるのが一般的ですし、もし借入者が返済不能になればその物件は処分されるからです。

【不動産投資に向いている会社員とその職業】

前項を踏まえ、不動産投資に向いている会社員は以下のような人です。

  • ・業績が安定している会社員や公務員
  • ・会社員の場合には派遣社員などではなく正社員
  • ・同じ会社に3年以上在籍しているなど継続的に勤務している
  • ・過去にクレジットカードなどの延滞歴がない

たとえば、年収1,000万円超の個人事業主よりも、年収600万円の業績が安定している大企業員の正社員(勤続10年)の方がローン審査に有利なケースは多いです。というのも、後者の方が今後も継続して収入が安定している可能性が高いからです。

【条件が有利になることもある】

サラリーマンが一律ローンを組みやすいというわけではありませんが、少なくとも個人事業主や経営者よりは安定性が高いと判断されるケースは多いです。

さらに、前項のような人はローン審査に通りやすい上に、金利面など有利な条件でローンを組める場合があります。こういった面からも、サラリーマンが不動産投資をする利点が伺えます。

②物件運営中は手間がかからない

実は、マンション経営は、物件運営中の手間がほとんどかかりません。この章では、不動産投資の手間とは何か?なぜ不動産投資は手間がかからないのか?について解説します。

結論からいうと、不動産投資は手間がかかりますが、その手間の大半は管理会社に委託できるのです。そのため、日中忙しいサラリーマンでも時間を削ることなくノンストレスで投資を始められます。

【不動産投資の手間とは?】

不動産投資は、物件運営に関して以下の手間がかかります。

  • ・入居者の募集や契約
  • ・入居者への家賃徴収や滞納時の細則
  • ・入居者退去のときの立ち合いや修繕作業
  • ・共用部の掃除や修繕、管理など(一棟投資の場合)

保有する物件が一棟なのか区分(一室)なのかによって手間は変わりますが、ほかの投資よりも投資(物件運営)に関する「手間」はかかるといえます。

【管理会社に委託することができる】

ただし、前項の「手間」は全て管理会社に委託することができます。入居者を募集する広告活動や接客、案内および契約も管理会社が行います。また、入居後のやり取りなども管理会社が行うので、オーナーには不動産投資に関する手間はほぼかかりません。たとえばワンルームマンション投資の場合は、一棟所有ではなく区分所有なので共用部を維持・管理する必要はないのでさらに手間がかからない不動産投資といえるでしょう。

③節税につながる

3つ目の理由は節税につながることです。サラリーマンが不動産投資を行って得る節税という部分で押さえておきたいポイントは下記の3つです。

  • ・不動産所得とは
  • ・減価償却費用とは
  • ・サラリーマンがワンルームマンション投資で節税する利点

【不動産所得とは】

前提として、不動産投資は「年間家賃収入-年間経費」で算出する不動産所得に対して税金がかかります。不動産所得は給与所得などと合算する「総合課税」という仕組みです。つまり、不動産所得がマイナスになれば、サラリーマンなら給与所得も減額されて税金も減るというわけです。

【減価償却費用とは】

そして、不動産所得を算出する「年間経費」のなかには、実際に現金が減っているわけではない「減価償却費用」という経費を計上することができます。そのため、減価償却費用を計上することで「会計上は赤字なものの、本当は不動産投資によって手元にお金が残っている」という状態になる場合があります。

これは、会計上は給与所得がマイナスになり節税できている上に、不動産投資でも収入を得ているということなのです。

【サラリーマンがワンルームマンション投資で節税する利点】

サラリーマンは個人事業主や経営者と異なり、経費計上などによって節税することが難しいです。そのため、不動産投資で得られる節税効果の高さはサラリーマンが不動産投資を行う大きな魅力と言えるでしょう。

また、ワンルームマンションは基本的に鉄筋コンクリート造であり、鉄筋コンクリート造は減価償却費用の計上期間が長いので、節税できる期間が長いという利点もあります。

④得られる収入が比較的安定しているから

4つ目の理由は、不動産投資で得られる収入が比較的安定しているからです。というのも、不動産投資のメインは家賃収入であり、その家賃収入は安定性が保持されやすいからです。

【家賃収入の安定性が高い理由】

もちろん、家賃収入にも「空室リスク」や築年数経過による「家賃下落リスク」はあります。ですが、家賃収入は以下のような状況になるとは考えにくいです。

  • ・1年間で家賃が半分になる
  • ・空室が半年間ずっと続く(年間家賃収入が半減)

たとえば、その部屋で他殺や自殺があり事故物件になったり、よほど高い家賃に設定したりしない限りは、上記のような状況になるのは稀です。株やFXのように急激に下落したり値下がりすることはあまりありません。

サラリーマンは安定した収入があるので、逆にいえばリスクの高い投資をして大きな収益を上げる必要はないのです。安定性の高い不動産投資と定期的にまとまった収入を得られるサラリーマンは相性が良いというわけです。

とくに、ワンルームマンション投資は単身者をターゲットとしています。ファミリー世帯をターゲットにするよりも「分譲マンション」もしくは「分譲・賃貸戸建て」に住む可能性が低いので、必然的に賃貸需要が高い不動産投資といえるのです。

⑤収支が読みやすい

5つ目は、不動産投資の収支が読みやすいということが挙げられます。先に触れたように、メインは家賃収入であり、よっぽどのことがない限り毎月定額収入となります。また、空室率や家賃下落率も、周辺物件の情報や不動産会社へのヒアリングで予測することは可能です。

さらに、年間経費も以下のように決まった項目となっています。

  • ・ローン返済
  • ・税金(固定資産税や都市計画税)
  • ・退去時の原状回復費用
  • ・管理会社へ支払う委託手数料
  • ・保険料(火災保険料や地震保険料)
  • ・管理費や修繕積立金(区分所有)
  • ・共用部の修繕費用(一棟投資)

不動産投資は収支が読みやすくキャッシュフローが安定する投資なので、起こりうる対策などにも準備がしやすいです。忙しい本業がある人にとって、精神面でもブレることなく投資を継続できるのは嬉しいポイントです

後悔するサラリーマンが続出!? 不動産投資でサラリーマンが失敗する理由

前項で、サラリーマンと不動産投資の相性が良く、サラリーマンのワンルームマンション投資が増えている理由が分かったと思います。とはいえ、もちろんですがサラリーマンが全員不動産投資に成功するわけではありません。

いくらサラリーマンと不動産投資の相性がいいからとはいえ、闇雲に始めて後悔しているサラリーマンも少なくありません。相性がいいのになぜ、失敗してしまうのでしょうか。ここからは不動産投資で失敗する代表的な理由を見ていきましょう。失敗する理由を知っておくことも、不動産投資を始めるには欠かせないことです。

身の丈に合わないローンを借りる

1つ目の失敗理由は、ズバリ身の丈に合わないローンを借りてしまうこと。というのも、前述したようにサラリーマンは比較的ローンの審査に通りやすいため、逆にいうと借入額が高額でも審査に「通ってしまう」場合もあります。

しかし、金融機関のローン審査に通ったからといって、その借入額は「返済可能額」ではありません。結局ローン返済が厳しくなり、キャッシュフローがマイナスになるケースもあるのです。

管理会社へ頼り過ぎる

次は"管理会社を頼り過ぎる"という点が挙げられます。管理会社は不動産投資に関する業務の大半を担うので、言い換えると管理会社に任せておけば勝手に不動産投資を継続できる状態です。

しかし、管理会社の判断が必ずしも正しいとは限りません。たとえば、以下のような判断が間違っている場合もあるでしょう。

  • ・空室がつづいているので家賃を下げる
  • ・グレートアップのためにリフォームする
  • ・集客のために有料広告を打つ

管理会社に頼り過ぎると、上記のようなことを推進される可能性もなくはありません。よほど信頼できる担当者や営業マンとのやり取りがない限り、管理会社にとって個々の不動産はあくまで「管理している数多くある物件のうちの1つ」に過ぎません。

言い方は悪いですが、流れ作業のように物件の集客や維持・管理をしているケースもあるのです。そうならないためには、自ら積極的に情報収集を行い、自分で判断できる知見を養っておくことが大切です。また、何でも相談できて信頼できるアドバイザーを見つけることも重要です。

勤務先で禁止されている「副業」扱いになる

最近ではそこまで副業が厳しいわけでもなくなってきましたが、務めている企業の方針で「副業NG」の会社もあるでしょう。不動産投資が副業扱いになってしまうという失敗例です不動産投資は、5棟10室以上であれば事業規模と見なされる場合があります。その場合、勤務先によっては「事業=副業」と見なす場合もあるでしょう。

そもそも会社が副業を禁止している理由のなかには「本業に支障を来す」という要因があるからです。つまり、運用している物件数が「事業規模」と見なされるくらい多いと、本業に支障を来すと思われる可能性が出てきてしまうのです。

不動産投資物件数が事業規模に該当しそうな場合は、副業に抵触するかどうか会社に確認した方がベター。とはいえ、管理委託契約書などを会社に提示することで、「全物件の管理を管理会社に委託している」ことが証明できれば、問題なく不動産投資を継続できるケースが多いでしょう。

大半のサラリーマンは住民税を特別徴収(会社天引き)にしているので、勤務先に住民税納税通知書が送付されます。仮に、不動産投資をしており所得が上がっている、もしくは下がっていれば、給与所得以外に所得があることが会社にバレてしまうので注意が必要です。

リスクを押さえて利益をあげるには、情報と運用方法を定期的にアップデートすること

誰もがリスクヘッジをしながら利益を上げたいと思って不動産投資を始めるでしょう。どのようにすればリスクを抑えて収益化を目指せるか、という点を最後に確認しておきましょう。

結論からいうと、不動産投資を成功させるためには情報と運用方法を定期的にアップデートすることが重要です。

不動産投資物件を購入してからも業界は変動し続けます。管理会社の体制や、新しい有益な情報が発信されていることもあるでしょう。そういった変化に追いつかず、ただ単に管理会社に任せっぱなしにする危険は先ほども説明した通りです。

サラリーマンが必要な情報と的確な運用方法を定期的にアップデートするには、大きく2つ意識しておきたいポイントがあります。

  • 自分の人生を真剣に考えてくれる不動産投資アドバイザーを味方にする
  • 情報ツールを使ってシンプルに強い情報を手に入れる

それぞれ詳しく見てみましょう。

心の底から信頼できる不動産投資アドバイザーを味方にする方法

不動産投資は不動産会社に投資物件を紹介してもらったり管理してもらうので、信頼できる不動産会社(アドバイザー)探しが何よりも重要になってきます。自分が心底信頼できるアドバイザーを見極めるためには、不動産会社の以下の点をチェックしましょう。

  • 評判が良い:対外調査などの満足度が高い
  • 実績がある:管理実績や入居率などが評価されている
  • ワンストップである:物件紹介~管理まで手掛ける
  • 需要のあるエリアに特化している:安定した収益を得られる
  • リスクや業界の変動も隠さずに話してくれる:顧客の有益性を確保
  • 定期的に連絡や情報の共有を行ってくれる:売って終わりではないフォロー性の高さ
  • どんな些細なことでもきちんと向き合ってくれる:顧客満足度を保持

上記の点をきちんと調べて、信頼できるアドバイザー(担当営業マン)を味方にしましょう。有益な情報と常に触れておくことができるので、物件選びはもちろん、物件購入後も安定した物件運営ができます。

「自分に合うな」「何でも相談しやすい」「本当に親身になってくれているのが実感できる」といった感覚も大事にしたいところです。

サラリーマンが情報収集するコツ

もちろん、自分自身でも情報収集をする意識は絶対に必要です。サラリーマンは日中忙しいので、毎日ネットや書籍で情報を得たり、不動産会社に連絡したりするのは簡単ではありません。多忙な務め人は、どのようにして的確な情報を凝縮して入手すればいいのでしょうか。

  • 信頼できる不動産投資会社のメルマガをいくつか申込んでおく
  • 成功している、または自分と似たような条件で運用している不動産投資家のブログを見る
  • 3か月~半年に一度はセミナーに参加する
  • 個別相談を利用する

一番手っ取り早いのがメルマガをいくつか申込んでおくことです。一つの会社だけでなく、いくつか優良だと思う不動産会社のメルマガを申込んでおけば、自分で調べることなく有益な情報や鮮度の高い案内が届きます

他にも、成功している不動産投資家のブログをいくつか読んでメルマガと合わせて動向をチェックしておくのも便利です。

また、3か月~半年に一度は不動産投資セミナーに参加することも〇。自分に合った内容の講義を受けられれば、運用方法の見直しにも繋がります。セミナーと同じく、個別相談も遠慮なく申込みましょう。個別相談でしか聞けない話や情報も数多くあります。

いかに簡略に正しい情報を手に入れるか、運用方法を定期的に確認・見直すクセが付けられるかがサラリーマン投資家にとって成功のカギになるでしょう

まとめ

リスクを押さえて利益をあげるには、情報と運用方法を定期的にアップデートすることであり、そのためには継続が重要です

サラリーマンとワンルームマンションの不動産投資は、ローン審査や物件運営中に手間がかからないという利点がたくさんあります。しかし、その反面でサラリーマンだからこそ失敗してしまう理由もあるので理解しておきましょう。

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