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不動産投資でよくあるトラブルとは?巻き込まれないための6つのポイントと対策

不動産投資でよくあるトラブルとは?巻き込まれないための6つのポイントと対策

不動産投資は大きな金額が動く取引のため、残念ながら詐欺(詐欺まがい)を中心としたトラブルをニュースなどでも目にします。本来、不動産投資はやり方を間違わなければ比較的手堅い投資商品ですが、万が一大きなトラブルが自分の身に降りかかると思うと不安で一歩目を踏み出せない人も少なくないでしょう。

実際にトラブルに巻き込まれる可能性自体は低いですが、さらに自分の身を自分で守れるよう危機管理を行うことで、トラブルに巻き込まれるリスクを大幅に下げることができます

今回は不動産投資に関わるトラブルの事例から、事前の対策や巻き込まれてしまった場合の対応方法などについて解説していきます。

不動産投資でトラブル続出!?不動産投資にありがちなトラブル事例

不動産投資が盛り上がるにつれて増えていくのが、不動産投資に関わるトラブルです。私たちにもどのようなトラブルが降りかかる可能性があるのか、まずはよくありがちな不動産投資のトラブル事例をみていきましょう。

しつこい電話営業や訪問営業

「不動産会社から突然電話がかかってきた」「一度資料請求をしただけで、何度も断っているのにしつこく営業電話がかかってきて困っている」といった相談が多く存在しています。

また、電話だけでなく営業担当者が自宅に訪問してきて長時間居座って帰らない、夜遅くに強引な押し売りをしてくるといったようにモラルに欠けた会社や営業担当者が少なからずいるというのが現状です。

悪質なサブリース契約、サブリース会社の倒産

空室の状態でも収入が保証されるサブリース契約は不動産投資家の間でも人気ですが、注意したいのが契約内容やサブリース会社の状態です。

「30年一括借り上げ」「20年間賃料保証」といったような甘い言葉で契約を行い、2年後には保証料を大きく引き下げられたといったトラブルが後をたちません。サブリースの契約内容をしっかり把握していれば、経年により保証料を引き下げられること自体は仕方のないことです。

しかし、あたかも長期間全く保証料が変わらないと誤認させるような営業トークや、契約書の内容を意図的に伝えず最初から数年後に大幅に保証料を下げる前提で契約を行う悪質なサブリース会社も存在するので注意が必要です。

また、経営状態が悪化したサブリース会社が倒産することにより、数ヶ月分の賃料や敷金がオーナーに支払われないといった問題も増えてきています。本来サブリースは活用次第でオーナーにとって優位に働くシステムですサブリースを怖がるのではなく、サブリースの運用方法を明確に伝えず、悪用して契約に持ち込む業者に気を付けましょう

デート商法

デートを重ねて恋愛感情を抱かせたところで、投資用不動産の購入をさせる手口のことをデート商法と言います。

好きな人が勧めてくるので「かっこいいところを見せたい」「提案を叶えてより親密になりたい」という思いから購入してしまいますが、デート商法の場合は購入後に連絡が取れなくなるようになります。不動産に限らず昔からある手口ですが、最近はマッチングアプリなども利用して近づいていることも多いようです。

相手との信頼関係を築く前に、契約云々の話が出ること自体がハイリスクなことを認識しておきましょう。

不動産投資にも詐欺がある!実際にあった詐欺の手口

不動産投資を行おうとしている人にとって、一番大きな被害にあうトラブルが「大金を狙った詐欺」です。詐欺の被害にあわないためにも、実際にあった詐欺の手口をあらかじめ知っておくことが大切です。

実際に発生した詐欺の手口をいくつか紹介します。知識として知っておくだけでも、トラブルを防ぐ防波堤になってくれますよ。

満室詐欺

満室詐欺とは、収益物件を高額で売却するために、偽の入居者を住まわせ満室に見せかけたうえで売買契約を行い、引渡し後に続々と退去をする詐欺のことです。さらには実際には空室にも関わらずカーテンをかけたり、電気メーターを回すなどして入居していると見せかけるパターンも存在します。

手付金詐欺

支払った手付金をそのまま持ち逃げされ、物件は手に入らない詐欺のことを手付金詐欺と言います。

一番ありがちなのが、売買契約前に「物件を押さえるために手付金が必要」と言われ手付金を支払わせて持ち逃げするケースや、一つの物件に対して複数人と売買契約を結んだ後に連絡が途絶え、物件も第三者に所有権が移転しているなどのケースがあります。

地面師詐欺

地面師詐欺とは、他人が所有している土地を自分が土地の所有者だと偽り、第三者に売り渡し金銭を得る詐欺のことを言います。

2017年に大手ハウスメーカーの積水ハウスが地面師詐欺により63億円もの大金を騙し取られるという事件が大きなニュースになったのを記憶している人も多いでしょう。この事件は山手線の一等地に立地する約600坪の土地を、積水ハウスが売買代金70億円で購入する取引で起こりました。

積水ハウスは売買契約時に15億円、登記申請時に48億円を支払い後は登記申請の完了を待つだけでしたが、なんと登記申請後に「所有者側の提出書類に真正ではないものが含まれていた」という理由で申請が却下されてしまいました

すでに9割にも及ぶ63億円をすでに手付金として支払っていましたが、その後、相手側と全く連絡が取れなくなってしまい、ここで初めて大金を騙し取られたことが発覚したのです。

地面師詐欺グループは印鑑証明書やパスポートなどを所有者本人に巧妙に偽造したものを周到に用意していた為、不動産のプロである積水ハウスをまんまと騙すことに成功したという卑劣な事例です。

不動産投資でトラブルに巻き込まれたときの対策

様々なトラブル事例がありますが、どんなに気をつけていてもトラブルに巻き込まれない保証はありません。そこで、実際に不動産投資のトラブルに巻き込まれてしまった場合の対策を考えておきましょう。大切なのは、不動産トラブル解決の専門家や専門機関に相談するということです

投資に関する相談先は一つだけではなく、様々な機関やサービスがあります。代表的な相談先を4つ見てみましょう。

全国宅地建物取引業保証協会・不動産保証協会

トラブルの相手側が不動産会社の場合に頼りたいのが、「宅建協会」と呼ばれる機関です。
不動産会社のほとんどが全国宅地建物取引業保証協会、不動産保証協会のいずれかの宅建協会に加入しています

全国宅地建物取引業保証協会がハトマーク、不動産保証協会がウサギマークのロゴで親しまれているので、過去に不動産会社の入口あたりでこれらのマークを見たことがある人も多いでしょう。

トラブル解決に向けての相談に応じ、実際に被害が出ている場合は弁済金として1,000万円までが補償される仕組みが整っています。しかし、同じ会社で複数の被害者がいる場合は先着順に1,000万円までが支払われるといった決まりになっているため、早めに相談しておきたい機関です。

免許行政庁

国土交通省の管轄する免許行政庁では、不動産業者への宅建免許の管理や取締等を行っています宅建業法に抵触するような「不動産会社による悪質な営業や電話勧誘、訪問などを受けた場合」に、不動産会社の所在地、免許証番号、担当者名、具体的なやり取りの記録をして管轄の免許行政庁へと連絡を入れましょう

国土交通省も通報を推奨しているので、免許取り消しや営業停止、注意喚起といった行政の対処を期待することができます。

消費生活センター・消費者ホットライン

投資全般に関するトラブルに限らず、契約や不適切な表示・広告、製品事故などの消費生活に関する様々なトラブルに対応する機関が消費者庁です

まず、直接会って詳しく相談したい場合にオススメなのが「消費生活センター」です。都道府県や各市町村に消費生活センターが設置しており、窓口で直接無料相談をすることができます。早急に相談したい、もっと気軽に相談したい場合におすすめなのが電話相談可能な「消費者ホットライン」です

電話料金は発生しますが「188番」に電話をするだけで、消費生活センターや消費生活窓口に直接つながり、専門の相談員とトラブル解決に向けての相談を行うことが可能です。

弁護士

行政機関やサービス以外で、トラブル解決の専門家といえば弁護士が有力です。とくに不動産関係を得意分野としている弁護士は強い味方となってくれるでしょう。

しかし、弁護士への相談は他の相談方法と比べると高い料金(相談料、顧問費用等)が発生してしまいます。初回の相談料を無料・格安で行っている弁護士もいるので、まずはそれらの弁護士事務所で相談してみると良いでしょう

また、条件をクリアすれば無料で相談できる国が設立した機関の「法テラス(日本司法支援センター)」といったサービスもあるので活用してみてください。

不動産投資でトラブルにあいやすい人の特徴

不動産投資に関する詐欺や悪質な営業を受けるなどのトラブルにあいやすい人は、実は特徴があります。そして、そういった人に目星をつけてターゲットにするのが悪徳不動産会社です。

まず、公務員や一部上場企業の社員、医者などのいわゆる「高収入で勤務先が安定しているなどの属性の高い人」は狙われやすい傾向にあります。高属性の人は勤務先や資格の関係から銀行の信用が非常に高い状態です。

現金等の自己資金も多額に持っている人も多く、収益物件を買うための融資が比較的簡単に承認になる「買える人」というわけです。高額取得者だからこそ、悪徳業者は真っ先に狙いに行くということを忘れないようにしたいです

さらに、性格面でトラブルにあいやすい人の共通の特徴として「断ることが苦手」という点が挙げられます

基本的に営業マンは断りにくい状況を作ってきます。しかし、その場ではっきりと断らないと相手に付け入る隙を生み、さらに強引な手法でより断りにくい状況を作り、最後は契約を結んでしまうというケースが多くあります。

甘い言葉ばかりでこちらの状況を無視しつつ、話を推し進めようとするような営業マンにはくれぐれも注意が必要です。

不動産投資でトラブルを事前に避けるためにはどうすればいい?

不動産投資のトラブルに巻き込まれないために、事前にトラブルを回避して賃貸経営ができるのが一番です。事前に不動産投資のトラブルを回避するためのポイントと対策を紹介します。

不動産投資の知識を身に付ける

不動産の知識が乏しいと、そもそも相手の言っていることが正しいのか間違っているかの判断できません。

昔と違い、今は本やインターネット、不動産投資セミナや個別相談なども頻繁に開催されていて無料のものも多いです。最低限の勉強をして知識を身につけておきましょう。また、他の物件種類と比べて比較的複雑な知識を要しないワンルームマンション投資に絞るといった手も一案です。

営業電話は相手にしない

自分の携帯や会社の電話にいきなり不動産投資の営業電話が掛かってきた人もいるかと思います。そのような見知らぬ相手の電話に、良い情報はまずありません。一度話を聞いてしまうと、よりしつこく営業をしてくるので、キッパリ断って即電話を切るようにしましょう。しつこいようであれば、着信拒否やブロックも行ってください。

不動産会社の情報をチェックする

トラブルになりそうな不動産会社と接触しないようにすることも重要です。今はインターネットである程度不動産会社のことについて事前に調べられるようになりました。しっかりと不動産免許や不動産団体に加盟の有無、資本金や販売実績、不動産会社の評判や口コミなどをチェックしてみてください

悪い情報が多かったり、逆に全く情報が見つからないといった会社は避けたほうが無難です。

信頼できる担当者を見つける

不動産投資を始めたばかりの人にありがちなのが、知識もまだ乏しい状態で「いかに儲かりそうな投資物件を見つけるか」ということばかりに注目してしまうことです。

「高利回り」「一生安泰」「ノーリスク」などと口先ばかり上手い営業マンに騙されて、結局損をしてしまったというケースがよくあります。まずは物件ではなく「信頼できる担当者」を見つけることが先決です。信頼関係が築ける担当者とは些細な事でも気軽に相談できようになるので、トラブルを回避すると共に不動産投資の成功へと近づきます。

大家(オーナー)同士で交流する

大家同士で交流することで「○○不動産は経営状態が危ないから気をつけた方がいい」「○○会社の○○という担当者から強引な勧誘を受けた」などの情報が自然と手に入りやすくなります。

同じ境遇の仲間を見つけられれば情報共有や相談もしやすくなり、不用意なトラブルに巻き込まれる危険性も下がります。これから不動産投資を始めたい、すでに大家としてスタートしているといった人が集まる場所やコミュニティに参加してみましょう。

安易に金銭の支払いや契約を行わない

一度金銭の支払いをしてしまうと、詐欺であれば回収するのが困難になりますし、一度でも契約してしまうと原則契約の効力は有効となってしまいます。ペナルティ無しで解約することも難しくなるため、不用意に金銭支払いや契約を結ぶことは避けてください。

  • 通常の支払いタイミングでは無いところで金銭を要求される
  • 売買契約を事務所では無いところで行う
  • 急かされる
  • 甘い話ばかりでリスクやデメリットについての説明や対応策を話してくれない

このような場合は慎重に行動するようにしましょう。

不動産投資を始める前に、下準備や相談先はあらかじめ確保しておくこと

ここまで紹介したように不動産投資を始める前には、しっかり知識を付けるなどの下準備や、信頼できる会社、担当者、大家仲間などの相談先をあらかじめ確保することが大切です

その下準備や相談先を見つけるのにオススメなのが「不動産投資セミナー」です。不動産投資の正しい知識の習得から、直接不動産会社やそのアドバイザーや担当者の話しを聞いて、判断することができます。

また、同じような志を持った大家仲間と出会う場としても活用することができるので、不動産投資をスタートする第一歩として不動産投資セミナーを活用するといいでしょう。

危機管理は自分自身とパートナーで

トラブルに巻き込まれないためには、どのような不動産トラブルや詐欺があるのかを理解したうえで対策を行い、いざというときの相談相手を確保しておくことが大切です。

アスクルパートナーズでは無料の不動産投資セミナーにて、実際に不動産投資を行っていくうえでの様々な不安点や疑問点に担当者がお答えしています。まずは信頼できるパートナーや仲間探しへの一歩を踏み出してみましょう。

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