不動産投資をもっと知る

不動産投資は「中古ワンルーム」と「新築タワマン」どっちが儲かる?不動産投資初心者にオススメなのはどっち?

不動産投資は「中古ワンルーム」と「新築タワマン」どっちが儲かる?不動産投資初心者にオススメなのはどっち?

金融庁が平成31年に発行した投資用不動産向け融資に関するアンケート調査によれば、金融機関における不動産向け投資は近年増加傾向が続いています。

不動産投資の増加の背景として、

  • ・サラリーマン層を含む投資家が資産形成を目的として行う場合
  • ・富裕層が相続税の節税による資産の保全

の2つのニーズがあることが指摘されています。

さて、そこで気になるのが不動産投資の物件です。これから不動産投資を始めようとしている人にとって、中古ワンルームマンションと新築タワーマンションのどちらが儲かるのでしょうか。今回はこの物件を比較対象として、それぞれのメリットやリスクを説明していきます。

不動産投資初心者は、少額の自己資金で始められる「中古ワンルームマンション」がオススメ

不動産投資初心者が一番最初に不動産投資を始める物件は、ズバリ、新築タワマンではなく中古ワンルームがオススメです

なぜなら、中古ワンルームの場合は「少額の自己資金から始められる」「入居者が決まりやすい」という2つの強みがあるからです

【少額の自己資金】

第一に、少ない自己資金から始められるという強みですが、中古ワンルームマンションは、物件価格が低いため頭金などの諸経費を抑えつつ、少額の自己資金で投資を始めることができます。

不動産投資は、銀行からの融資によって自己資金額以上の投資に取り組むことができますが、レバレッジリスクを考慮すると、不動産に関する知識や経験が浅いうちから多額のローンを組んで投資をするのはハイリスクになりかねません

そのため、少ない自己資金から始められるということは、不動産投資初心者にとって大きなメリットなのです。加えて、少ない資金で投資できるということは、いざというときに現金化しやすいという強みもあります。

【入居者が決まりやすい】

第二に、中古ワンルームは賃料も比較的安価になるため「入居者が決まりやすい」という強みがあります。

中古ワンルームは、単身者用の物件であり、入居希望者は永住ではなく一時的な居住を目的としています。そのため、入居までに要する検討期間が比較的短く、空室になった場合も次の入居者が短い期間で見つかりやすいのです。

一方で新築タワマンは、多くが居住用です。中古ワンルームのような投資用物件と比較すると、入居者が見つかるまでに時間がかかり、賃貸用の投資物件としては難しい場合があります。加えて、新築タワマンは物件価格も高額です。資産性の高さが魅力ですが、その分必要となる自己資金額も高額になります

中古ワンルームマンションと新築タワーマンションでは、異なる強み、メリットがあります。中古ワンルームは家賃収入によるインカムゲインを目的とした投資で強みを発揮しますが、新築タワマンは資産の保全を目的とした投資で強みを発揮します。

中古ワンルームマンションのもう一つのポイント

アパートとマンション

上記で説明したとおり、中古ワンルームは 「少額の自己資金から始められる」「入居者が見つかりやすい」という強みがありますが、さらにもう一つ注目しておきたいポイントがあります。それは「経年劣化による賃料の下落が緩やか」という3つ目の投資上のメリットがあることです。

中古ワンルームの場合、新築物件と比較して賃料がすでにある程度下落した状態で物件が売りに出されるため、築年数の経過による賃料の下落が少ないです。家屋が目に見えて傷んでいなければ、基本的に賃料を低くする必要がありません。月々の賃料を見積もりやすく、キャッシュフローの計画を立てやすいというメリットがあります。

新築タワーマンションの強味や魅力は?

反対に、新築タワマンの強みや魅力は何でしょうか。新築タワーマンション投資は、

  • 節税になる
  • 資産価値が高い

というメリットがあり、賃貸収入による利益の拡大というよりも、資産の保全を目的とした不動産投資において大きな強みを発揮します

まず、高層マンションは他の物件と比較して相続税の節税に高い効果を持ちます。固定資産税をもとに算出される財産評価額と、市場における実際の取引価格との間に、大きな差があるからです。

平成29年度に施行された税制改正により、新築タワーマンションの課税強化が行われたとはいえ、新築タワーマンションの節税効果は十分に見込めます。

また、新築タワーマンションは資産としての価値が高く、物件の価値が値下がりしにくいという強みがあります。タワーマンションは、高所得者層・富裕層を主なターゲットと想定されていることがほとんどです。利便性が良く、設備投資が充実していて生活環境も整っているため、物件そのものの価格が下落しにくいのです。

「中古ワンルーム」と「新築タワマン」のそれぞれのリスク

ワンルームアパート

中古ワンルームマンションと新築タワーマンションの強みやメリットが理解できたところで、次は双方のリスクを見ていきましょう。中古ワンルームと新築タワマンとでは、異なるリスクがあります。

中古ワンルームは物件選びの時点でリスクを抑えやすいですが、新築タワマンの場合は経年劣化によってリスクが大きくなるという特徴があります

中古ワンルームマンションの3つのリスク

中古ワンルームに投資する際は、

  • 空室リスク
  • 修繕費のリスク
  • 瑕疵のリスク

の3つについて考慮する必要があります。

【空室リスク】

中古ワンルームの場合、新築タワマンとは異なり、物件そのものの価値によって空室リスクが高くなる可能性があります。需要のあるエリアが限られているうえに単身者を想定しているため、駅や商業施設までのアクセスなど、生活面での利便性が強く求められる傾向があります

室内の設備投資であれば後からの変更は可能ですが、立地を変えることは不可能なので、駅から近い物件、その付近の利便性を考慮した物件を購入するようにしましょう。また、築年数が経っていて設備の不便さが目立つような物件だと、空室リスクは高くなります。

【修繕費リスク】

中古ワンルームの設備は老朽化している可能性も高いです。必ず物件の下見をして、設備に不備がないか、旧型の設備機器のため不便ではないかを必ず確認するようにしましょう

中古ワンルームは新築物件に比べて耐用年数が短いことが多いため、修繕費はあらかじめ想定しておく必要があります。修繕費は後から不動産投資ローンとしての借入が難しいので、修繕費はかかるものとして自己資金を準備しておく方がベターです。

【瑕疵(かし)リスク】

前述したように、設備が老朽化していると「瑕疵リスク」も合わせて高くなります。

瑕疵とは、物件に何らかの欠点や欠陥があることを意味します。具体的に言えば、「木造建築の家屋を購入したが、物件の取得前からシロアリの被害にあっていた」など、目に見えない欠陥を抱えているリスクがあります。

通常は、一定期間内であれば売主が修繕費の補償を行う契約になっていることが多いですが、瑕疵担保責任を免除する契約になっている場合があります。また、契約上定めた期間を過ぎてしまった場合も、自ら修繕費を負担しなくてはいけません。

瑕疵担保責任については、物件を購入する前の重要事項説明できちんと確認し、購入するマンションがきちんとメンテナンスを受けているか、管理体制や修繕履歴についても事前に調べるようにしましょう

新築タワーマンションの4つのリスク

次に、新築タワマンのリスクについて見ていきましょう。新築タワマンに投資する場合は、

  • 空室リスク
  • 賃料の下落
  • 経年劣化による管理費・修繕費の高騰
  • 売却リスク

上記4つについて考慮する必要があります。

【空室リスク】

第一の空室リスクについてですが、新築タワマンの場合、中古ワンルームと異なり、二人目の入居者以降で空室リスクが上がるということを考慮する必要があります

新築の場合、「新築である」というのが大きなセールスポイントとなるので、1人目は比較的入居希望者が集まりやすいです。しかし、一度退去すると、次の入居者が見つかるまで比較的時間がかかる傾向にあります。新築ブランドは短期的な強みとも考えられるのです。

新築タワマンは賃料が高いこともあり、中古ワンルームに比べて入居者がつきにくいということも要因の一つです。また、ワンルームマンションとは異なり、世帯数は2人以上が多いため入居まで時間がかかるのがほとんどです。

【賃料の下落】

次に賃料の下落というリスクです。新築タワマンは中古ワンルームの物件と比較して、大幅に下落しやすいという性質があります

「新築ブランド」は賃貸するにあたって大きなセールスポイントになります。そのため最初の入居希望者に対しては高めの賃料設定を行うことができます。しかし、新築で賃貸できるタイミングは最初の一回だけです。

二人目以降の入居からは価値が低下し、経年劣化によって物件の人気も落ちていくことから、賃料は強い下落圧力を受けるようになります。

【経年劣化による管理費・修繕費の高騰】

管理費・修繕費が高くなっていくというリスクについても無視することはできません。新築タワマンの場合、初期は故障も少ないですが、経年劣化によって管理費・修繕費が高騰していくことに気をつけなければなりません。

超高層マンションは、他のアパートやマンションよりもエレベーターや給排水設備などに多額の費用がかかります。築年数が浅いうちは故障が少ないですが、経年劣化によって故障が多くなった場合、修繕に多額の資金が必要となることがあります。

不動産投資は長期的な投資となるため、新築だからといって管理費・修繕費を軽視するのはNGです。

【売却リスク】

最後は売却リスクです。新築タワーマンションの場合、物件の値段が高いため、中古ワンルームと比較して売却に時間がかかります。

出口戦略を考えたとき、コストパフォーマンスが悪かったり思った以上に赤字を出してしまうなどの問題も出てきます。売却時はとくにタイミングや業界の動きに敏感になっておかないと失敗する危険性も高いです

資産形成を目的とした不動産投資は「中古ワンルーム」の方が始めやすい

上記の理由などから、「中古ワンルーム」と「新築タワマン」を比較した場合、「中古ワンルーム」の方が資産形成を目的とした不動産投資として始めやすいと言えるでしょう。

中古ワンルームマンションの投資は自己資金が低く、入居者が見つかり易いというメリットがあり、空室リスクや修繕などリスク面においても事前に見積もることが容易です

一方、新築タワーマンションの投資は、節税効果と資産価値の高さから資産の保全を目的とした場合に大きなメリットを持ちます。その反面、物件の取得に高額の資金が必要なうえ、築年数の経過に伴う空室リスクの増加、賃料の下落や修繕費の高騰など、リスクが経年劣化によって拡大していくという特徴があります。

今回は「中古ワンルーム」と「新築タワマン」について比較、解説しましたが、不動産投資をどのような目的で始めるか、また自己資金を考慮した場合の返済プランなどによっても、適した物件は異なります。

アスクルパートナーズでは、駅近や築浅など条件の良い中古ワンルームマンションを厳選して物件を仕入れています。ご希望の条件やライフプランに最適な物件をご案内することができますので、まずはお気軽にご相談くださいませ!

【無料】年収UP&将来の資産形成を実現できる方法を
すべて開示する不動産セミナーに参加してみませんか?

Asucre Partners
不動産セミナーに申し込む