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今秋から2021年以降はどうなる?経済悪化による賃料相場の変動

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今秋から2021年以降はどうなる?経済悪化による賃料相場の変動

まだまだ新型コロナによる経済悪化が続いているこの頃。

県またぎ(都道府県境を超えた移動)が解除され、世の中が少しずつ経済回復に向けて動き出しているが、不動産はどうでしょうか。

賃料相場の変動は不動産投資家にとって見逃せないニュースです。

夏を超えて、今秋から2021年以降の賃料相場の動きに変動があるのかどうか、その動きや推察に着目します。

賃料相場は遅れて変動する!?その理由とは

市況レポートの東京カンテイによれば賃料相場は出回っている経済状況よりも遅れて変動するとのこと。

新築、中古マンション(販売)価格が景気変動に敏感に反応するのとは違い、賃料は経済が悪くなってもすぐに市場には反映されないそうなのです。

どういうことかというと、たとえ経済状況が悪くなっても入居者がいる間に賃料の上げ下げを行うことはほとんどないため、経済悪化=賃料変動とはならないいからです。

しかし、コロナ禍で景気悪化が続き、起業業績が悪い状態が続くと、今より賃料の安い物件へ引っ越す人も増えることが予想されています。

収入が減る、企業が住宅手当を削減するといった直接的な賃金の減少が起これば、現在の住居費用を見直さなくてはならない人も確実に出てきます。

それが、今秋から2021年以降で懸念すべき点で、そのときはじめて賃料相場の変動が起こるとされています。

どうやって変動する?5月までは堅調トレンド

そのように入居者が出ていった段階で賃料減額などに動きが出たり、敷金や礼金の見直し、フリーレント化などが進むと予想されているようです。

とはいえ、5月の首都圏・分譲マンション賃料は前月比0.3%プラス、1平方メートルあたり3,061円と小幅ながら上昇傾向を維持しています(東京カンテイ調べ)。

都県別でみると東京や千葉などで下落はあったものの、マイナスになったから相場がキツくなったと考えるのは早計でしょう。

築年数やエリアなどを鑑みても堅調トレンドであるとのことです。

特に、6月のレポートでは、築年数が浅いほどトレンドの堅調さが目立っていることが伺えます。

ですが、低所得者の入居が多い中古アパートなどであれば、賃料が下がりやすいケースが多いのも事実です。

不動産投資家は、自身が所持している不動産について、今一度状況の把握や環境のリサーチをしておきたいところですね。

賞与額や勤労統計などに注目しながら、リスクに備えた対応を

今後の経済状況の動きとして、国内総生産(GDP)を確認するのはもちろんのこと、入居者の給料に直結する「賞与額」や「毎月の勤労統計の賃金に関する統計」などの収入面の指標もチェックしておきたいところ。

例えば、6月17日に経団連が発表した大手企業の今夏の賞与(ボーナス)の一次集計によると、昨年夏比で6%のマイナスとされています。

リーマン・ショック以来の大きな下げ幅になっていますが、これらのことからも今秋~2021年以降の賃料相場の変動に関わってくるのではと予想することができます。

いずれにしても、入居者の維持率を図り、

✓空室や賃料変動のリスクに備えて国や自治体の支援制度を利用する
✓不動産投資会社と戦略を練っておく
✓入居者の満足度や不安などをリサーチしておく
✓オーナー同士でトレンドや業界の動きを随時シェアする

などの対応をとっておいた方が賢明と言えるでしょう。

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