節税対策は収入が少ない低所得者がやるものというイメージがありますが、実際は高所得者ほど課税額が大きくなるので、しっかりした税金対策をしておく必要があります。

節税の方法はいろいろありますが、中でも不動産投資は課税所得を大きく抑えられるため、高所得者の税金対策として人気を集めています。

今回は、高所得者の節税対策の重要性や不動産投資の節税効果に加え、節税目的で不動産投資する際の注意点など、気になる情報をまとめました。

年収の1/3が税金で失われる年収3,000万円の高所得者は節税しないと損！

年収3,000万円の高所得者がまったく節税しなかった場合、税金面でどのくらいの負担がかかるのか、実際にシミュレーションしてみましょう。

例：39歳男性で年収は3,000万円、家族構成は専業主婦の妻1人、10歳の子1人の場合。生命保険料控除は受けていないものとします。

まず年収から給与所得控除を差し引いて給与所得を求めます。

3,000万円-220万円＝2,780万円

次に、給与所得から基礎控除や厚生年金、健康保険、雇用保険などを差し引きます。

なお、配偶者控除は納税者本人（夫）の合計所得金額が1,000万円を超えている場合は適用されません。

また、扶養控除の対象となるのはその年の12月31日時点の年齢が16歳以上の扶養親族のみですので、10歳の子は対象外です。

基礎控除と各種保険料を給与所得から差し引くと、所得税計算の基準となる課税所得額がわかります。

2,780万円-197万6,420円＝2,582万3,000円（1,000円未満は切り捨て）

所得税は、課税所得の区分ごとに定められている所得税率を掛けて計算します。

所得税率は課税所得額によって5～45％まで7段階に分かれていますが、課税所得が1,800万円超～4,000万円以下の場合の税率は40％、所得控除額は279万6,000円です。

課税所得額から所得控除を引き、税率を掛けるとその年に納税すべき所得税がわかります。

2,582万3,000円×40％-279万6,000円＝753万3,200円

さらに課税所得額に10％を乗じ、5,000円の均等割額を差し引いて計算する住民税も納税しなければなりません。

2,582万3,000円×10％−5,000円＝259万300円

以上の合算額は実に1,000万円以上に及んでおり、年収の1/3が税金で失われることになります。

年収3,000万円の人が不動産投資をすると見込める節税効果

今度は年収3,000万円の人が不動産投資を始めた場合、どのくらいの節税効果を見込めるのかシミュレーションしてみましょう。

不動産投資で事業経費として計上できる費用は大きく分けて3つあります。

1. ①物件購入費（減価償却費として計上）
2. ②物件購入時にかかる諸経費（登録免許税、印紙代など）
3. ③物件の管理・修繕費

このうち、最も大きな割合を占めるのが物件購入費です。

物件購入費は一括計上するわけではなく、法定耐用年数に沿った減価償却率で掛け、法定耐用年数分だけ毎年費用として計上できます。これを減価償却といいます。

たとえば木造の新築アパートを3,000万円で購入した場合、法定耐用年数は22年で、減価償却率は0.046です。

3,000万円×0.046＝138万円となり、22年にわたって毎年138万円を経費計上できます。

一方、②は物件を購入した年度のみかかる経費で、物件購入費の約7～10％が相場とされています。

最後の③も管理委託を依頼した会社などによりますが、おおむね家賃収入の10～15％が目安といわれています。

仮に年間家賃収入が200万円だった場合、②は約300万円、③は約30万円となり、①と合算すると約468万円です。

家賃収入は200万円なので、帳簿上では約268万円の赤字です。

ただ、不動産投資で出た赤字は給与所得と損益通算できるので、課税所得額2,582万3,000円から268万円を差し引いて2,314万3,000円です。

この課税所得額を元に所得税と住民税を計算すると、前者は646万1,200円、後者は230万9,300円となり、節税前と比べて約135万円も税金が安くなります。

なお、複数戸の不動産を運用した場合はそれぞれの経費を計上できるので、より節税効果が高くなります。

中古物件や2年目以降の節税効果に注意！

不動産投資で節税効果が見込めるのは、帳簿上で赤字経営になった場合のみです。

新築物件は購入価格が大きいので経費も多額になりますが、リーズナブルな中古物件の場合、計上できる経費が少なく、不動産収益が黒字になってしまう可能性があるので注意が必要です。

また、減価償却費や管理運用費は長期間続きますが、物件取得時にかかる諸経費を計上できるのは初年度のみなので、2年目以降は必然的に節税効果が低下してきます。

ある程度の節税効果を果たしたら、リフォームや修繕などで大きな支出を抱えてしまう前に物件の売却を検討した方がよいでしょう。

その場合、スムーズに売却できるように投資を始める前の段階から流動性の高い物件を選んだり、残存価値を考慮しながら売却するタイミングをつかんだりすることが大切です。

不動産投資による節税シミュレーションはプロに任せよう

今回、年収3,000万円の人が不動産投資を始めた場合の節税効果について簡単にシミュレーションしてみましたが、あくまで参考値であり、実際にどれくらいの効果が出るかは物件の規模や構造、空室率などによって異なります。

選んだ物件によっては節税効果が見込めない場合もありますので、まずは税理士や不動産投資アドバイザーなどのプロに節税シミュレーションを依頼してみましょう。

より正確なシミュレーションをもとに物件を選べば、不動産投資による節税効果がさらに高まり、所得税や住民税などの税負担を大幅に減らすことが可能です。