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相続税対策には不動産投資を活用するのがおすすめ！

公開日:2019/04/05｜更新日:2020/10/18

節税対策×不動産投資

不動産投資と聞くと普通であれば「家賃収入などを目的に購入する」と思う方がほとんどでしょう。しかし、不動産投資はそれだけでなく相続税対策として活用できるという特徴があります。

国税庁の統計によれば、相続税を納付した相続人の数と財産を相続させた被相続人の数は、いずれも2005年から概ね増加基調で推移しています。[注1]

遺産を受け継ぐ際には、すぐに現金化ができないと物納をしたり、苦労することも多くなるかと思います。相続をする人は、生前の間に相続税の対策をしておく必要があるでしょう。

今回は不動産投資を相続税対策に活用する方法を紹介していきます。

記事INDEX

不動産投資の相続税は不動産の評価額に課税されるからおすすめ！

不動産の購入が相続税対策になる理由としては、土地と建物の評価額に課税されるからです。この点が現金で相続する場合との大きな差になります。

例えば、遺産として現金1億円を相続することになれば、1億円が相続税の評価額となります。対して不動産として建物、集合住宅等を購入すれば、建物の相続税評価＝建物の固定資産税評価額となります。

建物の固定資産税評価額は、建物の約60%とされているため、1億円で不動産を購入していれば、相続税評価額は6,000万円ほどとなり相続税評価額を4,000万円も低くすることができるわけです。

さらには、投資不動産として誰かに賃貸をすることによって、建物の評価額はさらに30%控除されます。

相続税の計算方法は下記の通りになります。

相続税額＝全ての財産額—基礎控除額×相続税率

この計算で用いられる基礎控除額とは、課税対象から差し引く額を指します。相続税とは遺産を相続したから全てに発生するというわけではありません。

相続税は一定額、つまり基礎控除額からはみ出た部分を指します。そのため、基礎控除額が大きければ大きいほど課税される税金も少なくなります。

相続税の基礎控除額は、以下のように相続人の数によって変わってきます。

例えば、相続する1億円で、相続人が1人だとしましょう。その場合に相続税にかかる金額は下記のようになります。

1億円—（3,600万円×1）＝6,400万円

つまり、6,400万円に対して相続税がかかってくることとなります。

相続税の決定に欠かせないのが、基礎控除額に加えて相続税率です。

相続税率は、相続人がいくら相続するかによって変動。1,000万円以下の相続であれば最小の税率10％、6億円以上の相続であれば最大の55％の税率がかかります。

不動産での相続は、税が不動産の評価額にかかるから相続税として有効です。しかし、不動産投資での相続税対策として、さらに相続税を抑える方法もあります。

相続税対策として最も利用されているのが、マンションです。投資している不動産を誰かに賃貸として住まわせる場合、借地権割合が大きい地域であれば、土地の評価額を引き下げることができます。

マンションであれば、土地の価格もエリアによってですが、そこまで高額になるということもないでしょう。

近年ではタワーマンションを相続税対策として購入する方が増えているようです。

タワーマンションは高層階になればなるほど市場価格は高くなり、部屋数も多いので土地や建物の評価額は低く抑えることができ、一般的なマンションに比べるとより高い節税効果が期待できるのです。

ただし平成30年以降に建てられるタワーマンションの20階以上は高層階になるほど税負担が重くなりますので注意してください。

また、節税効果が高いですが「購入価格が高い」「賃貸の場合は空室リスク等を考えておく」などの対策が必要です。

相続税間際でのタワーマンションの購入も節税対策として釘を刺されてしまうこともあります。被相続人が健康な間に購入をしておくことが重要です。

さらには、相続税申告後にすぐに売却しても相続税回避行為とみなされてしまうケースもあるので注意してください。

そのため、タワーマンションを相続税対策として購入するか検討している方は、税理士の方に相談してみるのがおすすめです。

相続税対策としての不動産投資は多くの方が活用されている方法でもあります。相続税の対象となる不動産は現金で相続してもらうよりも節税効果があります。

一番の節税対策としては、土地を購入してアパート等を建てて部屋を貸すことですが、資金面等で難しい場合はマンションへの投資が最も有効でしょう。

相続税対策として不動産投資を検討している方は是非参考にしてみてください。