不動産投資を行う上で重要となるのが収支計算です。現状の収支が分からなければ、運用が成功しているか失敗しているかも判断できないだけでなく、今後の戦略も立てることができないでしょう。

不動産投資の手取りは、単に家賃収入から諸経費やローンの返済額を差し引けば求められるわけではありません。住民税や所得税なども勘案せねばならないため、より複雑な計算が必要となります。

この記事では、不動産投資における収支の考え方から、正しい収支計算の方法や、赤字の場合の対策等について事例を用いて説明していきます。

現在、不動産投資を行っている人は是非記事を読みながら、ご自身の収支計算をしてみてください。

不動産投資における収支の考え方

収支という言葉は「収入と支出」のことを指します。では、不動産投資における収入と支出とはどのようなものを指すのでしょうか。

不動産投資の主な収入は「賃料」、つまり入居者から毎月支払ってもらう家賃です。他に更新料や礼金も収入に入ります。そのため毎月の家賃設定が重要であり、適切な価格や相場を把握しながら、家賃を決める必要があります。

一方、不動産投資における支出は、修繕費をはじめとした経費やローンの返済額です。収入－経費の額が多ければ多いほど、利益（手元に残る金額）が多いということになります。ただし、正確な手取りを算出するにはもう少し複雑な計算が必要となります。

収入項目

不動産投資の主な収入項目は以下です。

・家賃収入
・礼金
・更新料
・駐車場代

支出項目

不動産投資の主な支出項目は以下です。購入時と運用時によって項目内容は異なります。

【購入時】

・不動産会社への仲介手数料
・司法書士への報酬
・印紙代金
・頭金
・不動産取得税
・登録免許税
・（固定資産税）
・（都市計画税）

【運用時】
・管理委託料
・修繕費、リフォーム代
・固定資産税
・（都市計画税）
・ローンの返済額
・ローンの金利
・保険料（火災・地震）
・広告費

不動産投資の収支計算

不動産投資で、実際に手元に残る金額を求めるためには、少し複雑な計算が必要です。なぜなら、ただ単に家賃収入からローン返済額と経費を引いた金額が手取りの額になるわけではないからです。

正確な手取りの金額を知るためには、所得税と住民税の額を把握する必要があります。この二つは、不動産所得から求められます。不動産所得は以下の式で求めます。

不動産所得=家賃収入-(諸経費+ローン返済額+減価償却費)

不動産投資における減価償却とは経年劣化によって価値が減っていく資産を、何回かに分け必要経費として計上することをいいます。

収支計算方法の例

ここで、収支計算を行い、手取りの収益を求める例を紹介します。

<条件>
・物件価格：7,000万円
・年間家賃収入：500万円
・年間返済額：350万円（ローンの利息は130万円とする）
・諸経費：110万円（固定資産税・管理費・修繕費など）
・減価償却費：150万円
・所得税、住民税の税率：30%

■不動産所得=500万円（家賃収入）-{110万円（諸経費）+130万円（ローン利息）+150万円（減価償却費）}=110万円

所得税と住民税の税率は30%ですので、110万円×30%=33万円となります。

■実際の手取り=500万円（家賃収入）-{110万円（諸経費）+350万円（年間返済額）+33万円（住民税+所得税）}=7万円

収支計画書を作成してみよう

不動産投資は10～30年以上もの長期にわたる投資です。漠然とした理由で無計画に不動産投資を始めると、赤字経営になり借金を負うだけでなく最悪の場合、破産する場合もあります。しっかりとした計画を練れば、老後の資金確保や節税、安定した利益を得るなどの恩恵を受けることができます。まずは収支計画が重要であることをしっかり頭に入れておきましょう。

また、収支計画書を作成することで、数年～数十年先の収支を把握できます。例えば最初の数年は順調に利益をあげられていても、いずれ大規模修繕が必要になるため、その分のキャッシュをいつ、どの程度確保しておくか、といった現金の流れを把握できます。

収支計画書の作成において重要なのは、収入・支出の全てを書き出すことです。ただし、収支計画は不動産の価値や世の中の状況によって変わってくるため、定期的に収支計画を見直すことも必要になります。初心者が「管理手数料」「税金」などを把握するのは難しいため、こちらもプロの力を借りた方がいいでしょう。

収支計画書を作成することで、逆算して家賃を設定できます。まずは全ての支出を記載し、必要になる家賃を算出します。算出した家賃を相場や利便性などと照らし合わせ微調整していきましょう。

不動産投資が毎月赤字の場合は？

毎月の収支がマイナスの場合は、不動産投資が失敗していることになってしまうのでしょうか。実際には収支がマイナスでも、将来的に回復しプラスに転換する見込みがある場合は、賃貸経営を続けるのが良い場合もあります。

例えば、「数年後に需要が高まる可能性がある」や「ローン完済後も家賃保証が継続される」などです。

ただし、現在の家計が相当圧迫されている場合や、今後も収支がプラスに転じる見込みが低い場合は何か別の対策を考えた方が良いでしょう。

赤字なら売却すべき？

これ以上、賃貸経営を続けていてもキャッシュフローがプラスになる見込みがない場合は、売却という手段を検討するのもありです。

ただし、ここで注意しておきたいのがローンの残債です。売却して得られる資金がローンの残債を下回っている場合は、物件の売却後もローンを返済し続けなくてはなりません。
ローンを完済していない場合は、抵当権を消滅することができないため、売却できないこともあります。

また、売却をするにあたっては税金や諸費用がかかるため、さまざまなリサーチを行ってから売却すべきかを検討しましょう。

自分が住むという選択肢

賃貸経営が赤字の場合には、「自分で住んで、家賃を節約しよう」と考える人もいるでしょう。ただし、自身が投資している物件に住むのは”最終手段”です。

確かに自分の持ち家として住居にしてしまっても構いませんが、それでは他人からの家賃収入を得ることはできません。あくまでも不労所得（収入）を得るという目的を持って物件を購入し、ライフプランニングを立てましょう。

自身の物件に住むメリットとデメリットを簡単に下記にまとめておきます。

自身の投資物件に住むメリット

自分の投資物件に住むメリットとしては、自身が住んでみることで、その物件にどんな価値があり、どこに改善が必要か見定めることができる点です。

また、自身の物件に住んでいる人とコミュニケーションをとることで、どのような人に物件のニーズがあるのか、どのような層が多いのか、どこを改善すべきかといったことが把握でき、空室が出た時の集客計画を立てやすくなります。

また、最終的に自分の持ち家としてそのまま居住用にしてしまえるというメリットもあります。

自身の投資物件に住むデメリット

最大のデメリットは、自身が住んでしまうことで、1部屋分の家賃収入を得られなくなってしまう点です。一般的に投資物件は利便性が良い立地に建てられていることが多いので、賃料を他よりも高く設定することも可能です。

自身がその家賃より安い物件に住めば、その分利益を得られることになります。そのため、投資物件に住むのは、空室率を減らすための最後の手段として考えた方がいいでしょう。

最後に

ここまで、不動産投資における収支の考え方から、正しい収支計算の方法、収支がマイナスの場合の対策などについて解説してきました。

収支を把握することは賃貸経営にとって大切なことです。投資をしているのにどれくらいの利益を得ているかを把握していなければ、投資している意味はないようなものです。

現在の収支の計算はもちろんのこと、収支計画を立てることも大切です。
「毎月3万円貯蓄して、半年後に海外旅行に行く」といったような、日々の計画や目標でも、気のゆるみ等でなかなか達成できないものです。長期にわたって細かい収支計画を立てる必要のある不動産投資の場合は、尚更計画通りに進めることは難しくなります。

また、収支計画は定期的に見直しが必要なため、詳しい内容は専門家に相談して計画を立てることをおすすめします。無料セミナーに行ってみる、不動産投資アドバイザーに個別相談をするなどして自分に合う専門家を探しておきましょう。