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不動産投資における収支の考え方と自身の投資物件に住むメリット・デメリット

節税対策×不動産投資

不動産投資における収支の考え方と自身の投資物件に住むメリット・デメリット

不動産投資を始める前に、まずは収支について知っておくことと、収支計画を立てることが大切です。ここでは収支計画が大切になる理由と、収支計画の立て方、最終手段である自身の物件に自分が住むメリット・デメリットをご紹介します。

しっかりと利益を出して運用するために、不動産投資を検討している方は知っておく必要があります。

不動産投資は10〜30年以上と長期にわたるため収支計画が重要

不動産物件長期的計画

不動産投資は10~30年以上もの長期にわたる投資です。「節税のために何となく」「キャッシュが入ったからとりあえず」といった漠然とした理由で無計画に不動産投資を始めると、人生の途中でキャッシュ不足になったり、最悪の場合は破産する場合もあります。

しっかりと計画を練れば、老後の資金確保や節税、安定した利益を得るなどのメリットがたくさんある不動産投資です。まずは収支計画が重要であることをしっかり頭に入れておきましょう。

不動産投資の収支の考え方は「収入(賃料)−支出(修繕費等の経費)」

不動産投資における収支の考え方と自身の投資物件に住むメリット・デメリット

収支という言葉そのものの意味は「収入と支出」です。では、不動産投資における収入と支出について理解しましょう。

主な収入は「賃料」

不動産投資の主な収入は「賃料」、つまり入居者から毎月支払ってもらう家賃です。他に更新料や敷金・礼金も収入に入ります。そのため毎月の家賃設定が重要になりますが、適切な価格や相場を初心者が把握するのは難しいので、家賃を決める際はプロの力を借りることをオススメします

支出は修繕費等の「経費」

不動産投資における支出は、修繕費をはじめとした「経費」です。経費には他に、税金・保険・ローン返済額なども含まれます。収入-経費の額が多ければ多いほど、利益(手元に残る金額)が多いということになります。

収支計画書の作成方法と、家賃設定のポイント

次に収支計画書を作成しましょう。収支計画を立てることで、おおまかな家賃を決めることもできます。家賃設定についても、専門家の力を借りた方がベターです。下記で収支計画書の作成方法を見てみましょう。

収支計画書の作成方法

収支計画書を作成することで、数年~数十年先の収支を把握できます。たとえば最初の数年は順調に利益をあげられていても、いずれ大規模修繕が必要になるため、その分のキャッシュをいつ、どの程度確保しておくか、といった現金の流れを把握できます。

収支計画書の作成において重要なのは、収入・支出の全てを書き出すことです。ただし、収支計画は不動産の価値や世の中の状況によって変わってくるため、定期的に収支計画を見直すことも必要になります。初心者が「管理手数料」「税金」などを把握するのは難しいため、こちらもプロの力を借りた方がいいでしょう

収支計画書をもとに家賃を決めよう

収支計画書を作成することで、逆算して家賃を設定できます。まずは全ての支出を記載し、必要になる家賃を算出します。算出した家賃を相場や利便性などと照らし合わせ微調整していきましょう。

どの程度利益が出ればいいかということを知るためには、「表面利回り」を参考にします。表面利回りの計算式は以下の通りです。

想定される年間家賃収入÷物件の購入価格=表面利回り

表面利回りは物件によりますが、5~7%が最低ラインといわれているので、5~7%程度は利益を出せるように計画してみるといいでしょう

自分が投資物件に住むのは最終手段

投資物件に住む男性

不動産投資を始めようと思っている人の中には、「自分の物件に自分で住んで、家賃を節約しよう」と考えている人もいるでしょう。ただし、自身の所有する物件に住むのは"最終手段"です。

確かに自分の持ち家として住居にしてしまっても構いませんが、それでは不動産収入を得ることはできません。あくまでも不労所得(収入)を得るという目的を持って物件を購入し、ライフプランニングを立てましょう。

自身の物件に住むメリットとデメリットを簡単に下記にまとめておきます。

自身の投資物件に住むメリット

自分の投資物件に住むメリットとしては、自身が住んでみることで、その物件にどんな価値があり、どこに改善が必要か見定めることができる点です。

また、自身の物件に住んでいる人とコミュニケーションをとることで、どのような人に物件のニーズがあるのか、どのような層が多いのか、どこを改善すべきかといったことが把握でき、空室が出た時の集客計画を立てやすくなります

他にも住人とのコミュニケーションを円滑にすることで、家賃滞納などのリスクを減らせる可能性もあります。

また、最終的に自分の持ち家としてそのまま居住用にしてしまえるというメリットもあります。

自身の投資物件に住むデメリット

最大のデメリットは、自身が住んでしまうことで、1部屋分の家賃収入を得られなくなってしまう点です。一般的に投資物件は利便性が良い立地に建てられていることが多いので、賃料を他よりも高く設定することも可能です。

自身がその家賃より安い物件に住めば、その分利益を得られることになります。ですが自身の投資物件に住むのは、空室率を減らすための最後の手段として考えた方がいいでしょう

収支計画は複雑なので、詳しい計画は専門家に相談して立てる

「毎月5万円貯蓄して、半年後に海外旅行に行く」といったような、日々の計画や目標でも、突然の出費や気のゆるみなどでなかなか達成できないものです。数十年にもわたり収支の細かい不動産投資なら、なおのこと計画通りに進めることは難しくなります。

また収支計画は定期的に見直しが必要なため、詳しい内容は専門家に相談して計画を立てることをオススメします。無料セミナーに行ってみる、不動産投資アドバイザーに個別相談をするなどして自分に合う専門家を探しておきましょう。

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