不動産投資はかつて、高所得層向けの投資だというイメージがありましたが、近年は20代やサラリーマンなどからも注目を集めている投資手法です。実際の運用は不動産会社に任せることができるなどの手軽さから、日中仕事で忙しいサラリーマンからも人気なのです。

一方で、「不動産投資は怪しい」といった噂も囁かれています。投資商材に失敗は付きものですが、不動産投資絡みのトラブルは後を断ちません。

そこで今回は、不動産投資が怪しいと言われている理由から、悪質な不動産業者の特徴や営業トークの事例に加え、信用できる情報収集の方法と手順について解説していきます。
不動産投資は怪しいと思っている方にこそ読んでいただきたい内容になっております。

不動産投資は怪しい？

不動産投資は今や、初心者でも手を出しやすい投資手法として人気ですが、一方で「怪しい」「儲からない」などといったマイナスな意見も挙がっています。不動産投資は他の投資とは異なり、自分の力だけで完結させることが難しいため、基本的には不動産会社を介して行うことが多いでしょう。

不動産投資のプロともいえる不動産会社を介しているのに、なぜ不動産投資は怪しいと言われるのでしょうか。

不動産投資におけるトラブル件数

（国民生活センター「PIO-NET（注2）にみる投資用マンションの20歳代の相談件数と平均契約購入金額」）

上図は国民生活センターが2019年に発表した資料の一部です。これによると、マンションを購入すれば家賃収入や売却益を得られると勧誘された等の相談件数は、2018年で1,350件となっています。
そのうち、20歳代の相談件数は405件であり、平均契約購入金額は2,776万円となっています。

全体の相談件数は、2013年から減少傾向にあるものの、20歳代の相談件数に関しては増加傾向となっており、2013年と2018年の相談件数を比べると、約2.5倍になっています。

なぜ怪しいと言われるのか

先程の国民生活センターの調査資料によると、以下のような相談が寄せられているとのことです。

・投資用マンションの購入にしつこく勧誘され、事業者が怖かったため契約した
・街頭アンケートに記入したら、投資用マンション購入の勧誘をされた
・家賃保証があると勧誘され、投資用マンションを購入したが赤字になっている
・事業者に指示されて虚偽申告をし、ローン等を組んだが支払えない

（国民生活センター「20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！」より引用）

これらの相談事例から見るに、悪質な不動産業者による強引な勧誘や、適切でない営業トークによる販売が行われていることが分かります。

また、20歳代の相談件数が増加していることからも分かるように、悪質な不動産業者のターゲットにされやすいのは、不動産投資の初心者層だといえるでしょう。

これには、今となっては、不動産投資に挑戦する際の心理的なハードルはそれほど高くなく、不動産投資は20歳代や普通のサラリーマンでも手が出せるほど身近な存在になってきたことが原因のひとつだといえます。

だからこそ悪質な不動産業者はそれを逆手にとって、あらゆる手を使いターゲットに近づいてきます。さらに不動産投資会社の営業には厳しいノルマが課せられている場合も少なくなく、なんとしてでも物件を売りつけようとする営業マンもいるでしょう。

また、不動産投資を始めようとしている人の多くは、不動産投資についてさほど詳しくないといえます。その知識の浅さに漬け込み、物件さえ販売できればオーナーがその後どうなるかなど一切考えない業者は、残念ながら一定数存在します。

このような悪質な業者の存在や振る舞いが、「不動産投資は怪しい」といわれる原因なのではないでしょうか。

悪質な不動産会社の特徴

上述したような悪質な不動産業者を見分けることができれば、不動産投資に関するトラブルを回避することができるでしょう。これから紹介する特徴を持っている不動産会社は悪質である可能性が高いです。

マイナスな情報を伝えない不動産会社

信頼してはいけない不動産会社の特徴として、メリットばかりを話し、デメリットやリスクについて話さないという点があります。

不動産投資では把握しておかないと後々困るリスクが複数存在します。空室リスクや災害リスクがあるのはもちろんのこと、賃貸経営では、管理費や修繕費をはじめ、保険料や管理費など多くの出費が発生します。

これらはオーナーが自ら持っておくべき知識であるとはいえ、相手が不動産投資の素人であるのをいいことに、あえてこれらのリスクを話さない業者は存在します。

さらには、告知する義務がある物件の瑕疵について伝えないという悪質な業者も存在します。物件の瑕疵とは、その物件における何らかの欠陥のことを指します。
これを知らないまま、物件を購入してしまうと、後に大規模修繕が必要になったり、入居者の募集が困難になってくる恐れがあります。

とにかく急かしてくる、しつこい不動産会社

不動産投資は他の投資に比べて投資額が大きいため、どのような資金計画を立て、どの物件を購入し、どのような運用をしていくかを購入する前に熟考する必要があります。

それに対し、自分の営業ノルマのことだけを考え、少しでも早く購入させようとしてくる営業マンがいる不動産会社は信頼しないほうが良いでしょう。

あまりにしつこく営業をかけてくる担当者もいるかもしれませんが、「断れなかった」の理由だけで不動産投資を始めるのは、リスクが高すぎます。
できるだけ買主の意見を尊重し、歩幅を合わせてくれるような不動産会社を選択するのが好ましいです。

事務所が存在しない、事務所のグレードが低い不動産会社

事務所が存在しないもしくは薄汚れた雑居ビルの一室が事務所になっているような業者は避けたほうが良いといえます。

当然ですが、実績があり利益が出ている会社であれば、それなりの建物に事務所を構えることができるはずです。そもそも事務所がないといったような会社は、すぐに雲隠れができる状態にあるなど注意が必要でしょう。

注意すべき営業トーク

不動産投資を検討している際に、不動産会社の営業マンから以下のようなセリフが出てきた場合は、警戒しても良いかもしれません。

・「節税対策になりますよ」
・「年金対策になりますよ」
・「生命保険がわりになりますよ」
・「家賃保証があるので損しません」
・「クーリングオフできます」
・「自己資金がなくとも始められますよ」
・「将来値上がりが期待できますよ」

これらは、はっきりとした根拠がないものや、リスクがついてまわるものなど、言葉の表向きの意味だけで理解すると危険でしょう。

もしこれらのセリフが出てきた場合には、リスクはないか、根拠はあるのかなど問い詰めてみるのが良いといえます。

不動産投資詐欺の手口

ここからはよくある不動産投資詐欺の手口について4つ紹介していきます。あらかじめどのような手口があるかを知っておけば、回避できるかもしれません。

手付金詐欺

不動産の売買をする際に買主から売主に対して支払うのが手付金です。

ところが、手付金を支払って以降連絡が取れなくなり、物件が手に入らないどころか、支払った手付金を持ち逃げされることがあります。これが手付金詐欺です。

不動産会社は「物件が人気で他の人に撮られてしまう可能性がある」などと買主を急かし、手付金を払うことによってキープできるなどと謳いますが、手付金を支払うことによって物件をキープできるということはありません。

また、手付金は契約前提で支払うものであり、こちら都合でキャンセルしようとすると戻ってこないので、安易に手付金を支払うのは良くないでしょう。

満室詐欺

実際には空室が多いにもかかわらず、身内やサクラを事前に入居させ、あたかも入居率が高いかのように見せる詐欺の手口を満室詐欺といいます。

利回りが高い物件だと見せかけているので、相場より高い物件価格が設定されていたり、購入後に続々と退去が発生し、空室だらけになってしまうなどの特徴があります。

このような事態を回避するために、部屋の賃貸借条件の一覧表であるレントロールにて、各部屋の契約時期を確認し、直近で不自然な入居が相次いで発生していないかを確認することが大切です。

ただし、レントロールまでも改竄されている場合もあるので、見抜くのが難しい手口だといえるでしょう。

デート商法詐欺

婚活パーティーやマッチングアプリ、SNSなどを利用して異性に近づき、デートを重ね親密になったところで投資用不動産の購入を勧め、購入後に行方をくらますといった詐欺の手口です。
被害者は相手と連絡が取れなくなった後に初めて、騙されたことに気づきます。

相手に好意を持っているからこそ、断ったりして嫌われたくないという感情を逆手に取った手口だといえます。

消費者契約法では、恋愛感情を利用した不当な勧誘などは取り消すことができますが、結婚歴や資金管理などの「社会生活における経験が乏しい」などの条件があり、誰もが契約を取り消すことができるわけではありません。

二重譲渡詐欺

二重譲渡とは、1つの物件を2人以上に売る行為のことであり、すでに売却が決まっているにもかかわらず、その事実を伏せて別の投資家に販売しようとする手口です。

この場合、先に登記をしている方に売却されることになり、一方は多額の購入代金を支払ったのに物件が手に入らないということになります。

不動産の法的な取引は金銭のやりとりではなく、「登記」の手続きをした時点で行われるというルールがあるため、代金を支払う前に登記情報を確認しておくのが良いといえます。

信用できる情報収集の方法と手順

ここまで解説してきたように悪徳な業者や営業マンに騙されないためには、信用できる情報収集をできるかがカギとなってくるでしょう。

知識だけ身につけるのも良いですが、それだけだと実際の取引に結びつかないケースも多く、誤った情報を鵜呑みにしたために不動産投資に失敗してしまったということも珍しくありません。鮮度の高い情報収集と適切な取捨選択が、不動産投資での成功に近づくといえるでしょう。

不動産情報を効率よく収集するためには、

• ①書籍
• ②インターネット
• ③セミナー
• ④信頼できる専門家

上記の順番で質の良い情報を得るのが良いでしょう。それぞれの手順についてもう少し細かく解説していきます。

書籍で基礎知識を学ぶ

基礎的な知識は、書籍を活用すれば効率よく学習できます。不動産投資関連の書籍は、初心者に向けて書かれているものが多く見つかるので、まずは書籍で基礎知識を習得するところから始めましょう。

また専門用語やシミュレーション方法などを分かりやすくまとめているものを選びましょう。図解やイラストなどが多用されていると理解が深まります。

一方で、国内外の有名な不動産投資家や専門家以外にも、自称専門家のような怪しい著者もいるため注意が必要です。また、書籍の情報にはタイムラグがある点にも注意が必要です。

不動産投資で成功したノウハウ本なども多く出回っていますが、最新の取引方法を紹介している場合でも、その方法が自分が本を手にする瞬間にも同じように通用するとは限りません。

統計や実勢価格など数値データは、インターネットなどを利用し最新の情報を参照するようにしてください。

インターネットで知識を補う

インターネットでは、書籍で得た知識や情報で分からなかった部分を補うといった使い方が効率的です。

書籍のデータはインターネットから信頼できるソースを見つけ、最新の情報に置き換えて再度読んでみると知識が深まるのでおすすめです。

また、インターネットは情報量が多くリアルタイムで発信されていることが強みの情報源です。スマホやパソコンで気軽に情報検索できて便利ですが、個人で発信できるインターネットの情報こそ、正誤性の確認が必要だといえます。

情報が多く溢れているからこそ、取捨選択できるスキルが求められるでしょう。
ネット情報を何でもかんでも鵜呑みにするのではなく、書籍と照らし合わせながら併用するイメージで進めるのが理想的です。

セミナーに参加して情報・人脈を得る

不動産投資セミナーは、不動産投資の知識を得たい人、不動産投資を始めたい人に専門家が基礎知識や情報を共有してくれるものです。一口に不動産投資セミナーといっても初心者～上級者向け、勉強会、情報交換会など様々な種類があります。

まずは自分の経験や希望に合わせて参加するセミナーを選ぶようにしましょう。

また、不動産投資セミナーに参加する際には、セミナー講師の話を聞ける機会として活用しつつ、同じ志を持つ仲間や情報交換できる人たちと繋がり、人脈を作ることも大切です。

インターネット上で繋がる人脈に比べて、リアルな現場で会った人との繋がりは、絆も深めやすいので魅力があります。

物件探しは専門家のアドバイスを求める

上記段階で基礎知識の習得や業界のトレンドなどを入手したら、いよいよ本格的に物件を探しましょう。物件探しの段階では、専門家のアドバイスを元に将来の展望やライフプランニングを行うことが大切です。地元の不動産会社や仲介業者の話をよく聞いて、自身の知識を元に投資を行うべきか判断する必要があります。

また初心者にとって、自分の足りていない部分を補完してくれるような信頼できる不動産投資アドバイザーを見つけられるかは重要です。信頼できるプロのサポートがあれば初めての不動産投資でも安心でしょう。

最後に

ここまで、悪質な不動産会社の特徴や、注意すべき営業トークを踏まえた上で、信用できる情報収集の方法と手順について解説してきました。

不動産投資を行う際に、良質な不動産会社と出会えれば何よりですが、いつでもそうなるとは限らないでしょう。悪質な業者や営業マンに出くわしてしまった時のためにも、日頃から信用できる情報収集と正しい知識を積み上げていくことが、損をしないための最善策だといえます。

また、不動産投資において確実な成功法はありません。不動産投資の勉強と丁寧な情報収集に加え、専門家との繋がりは強力な武器になります。

投資の成功率を高めるためにも、自身で積極的に行動して投資の仲間や専門家との繋がりを持つように立ち回りましょう