不動産投資は、手軽に始められることからサラリーマンにも副業として注目されています。
不動産投資で成功すれば、給与所得とは別で家賃収入を得ることができ、収入を増やすことができます。

ただし家賃収入を得た場合、確定申告が必要となります。課税される金額が上がってしまうので、できれば申告をしたくないという方も多いと思いますが、その考え方は非常に危険です。
この記事では、家賃収入と確定申告の関係や、申告をしなかったらどうなるか、マイナンバーによる影響などについて解説していきます。不動産投資の初心者や、これから不動産投資を始めようと思っているサラリーマンは必見です。

家賃収入は確定申告する必要がある？

まず第一に、不動産投資を行っていて家賃収入がある場合、確定申告が必要となります。確定申告とは、所得税や復興特別所得税等の税金の額を計算し、税金を納付する手続きのことをいいます。

手続きをすることにより、税金を払いすぎていた場合は還付され、足りていなければ不足分を支払うことになります。

家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得は、正式に「所得」に区分され、課税対象とるため、確定申告が必要となります。

家賃収入の申告はいくらから？

サラリーマンなど給与所得がある人は年間で20万円以上、自営業者であれば38万円以上の家賃収入がある場合、確定申告が必要となります。

ただし、上記の金額は年間収入から必要経費を差し引いた金額を指します。仮にローンの返済額と差し引きして赤字になっていたとしても、不動産所得が20万円を超えている場合は、確定申告をする必要があります。
借入金は必要経費に加えることはできません。

家賃収入の申告が不要となるケース

家賃収入がある場合でも確定申告が不要となるケースがあります。
それは、所得の最低ラインである20万円もしくは38万円を不動産所得が下回っている場合です。

年間家賃収入が20万円を超えている場合でも、必要経費との差し引きで不動産所得が20万円を下回った場合は確定申告をする必要はありません。
必要経費には固定資産税や修繕費、維持管理費に加え、実際には費用として発生していない減価償却費も含まれます。

また経費が家賃収入を上回り、赤字になっているのであれば、確定申告をすることで節税できることもあります。
かかった経費を計上することで、本来の給与所得を抑えることができ（損益通算）、課税額を減らせる可能性があるので、確定申告をしておく方が良いでしょう。

家賃収入は申告しなくてもバレない？

「確定申告をしなくてはいけないのは分かっているけど、課税額が増えるのは嫌だから、申告しないで黙っていればバレないんじゃ？」と思う方もいるかもしれませんが、ほぼ確実にばれます。

税務署は国税の徴収を務める税のプロであり、税の素人である我々が、ごまかそうとしても相手になりません。

マイナンバーで家賃収入がバレる？

マイナンバー制度が導入されたことにより、所得を隠すことはより非現実的になりました。

そもそもマイナンバーとは、国民全員に割り振られる個人識別番号のことであり、
この制度には国民の所得状況等を把握しやすくし、納税を不当に免れること、あるいは社会保障を不当に免れることを防止するという目的があります。

今では、銀行口座を開設する際にはマイナンバーの登録が必須となっています。税務署が特定して調べれば、すぐ収支状況が分かってしまうので、バレないのでは？などと考えずきちんと申告しましょう。

家賃収入の無申告に時効はあるのか

意図的に確定申告をしない場合は、脱税になる場合があるので注意が必要です。とはいえ、家賃収入の申告漏れがあった場合の時効は存在します。これを「消滅時効」と呼び、課税されなくなるケースです。

消滅時効は5年ですが、故意による無申告と発覚した場合は7年となります。とはいえ、先ほど話したように税務署の調査から免れることは不可能に近く、リスクも高いため、申告漏れに気づいたらすぐに納税をするようにしてください。

相続時の家賃収入の申告

家賃収入が発生するアパートやマンションを相続する場合も、確定申告が必要となります。被相続人が亡くなる前日までの家賃収入は、被相続人の所得となるので、相続人が代わりに確定申告を行います。これを準確定申告といいます。
準確定申告は、故人がなくなった日から4か月以内に行う必要があるので注意が必要です。

家賃収入の申告を忘れたらどうなる？

家賃収入に確定申告が必要だとわかっていても、申告を忘れてしまうことがあるかもしれません。単純に忘れていただけであっても納税義務違反、つまり脱税に該当しペナルティを受けることがあるので、注意が必要です。
また、故意に未申告であった場合はより重いペナルティが課せられることになります。

家賃収入の未申告は危険

家賃収入が未申告であることが発覚した場合、いくつかのペナルティが課せられます。
まず、申告していなかった分の所得に対する税金を支払わなくてはいけません。さらに、申告を単純に忘れていただけであっても、無申告加算税と延滞税が発生します。
無申告加算税は支払うべき金額に20%上乗せされます。

故意に脱税した場合には重加算税として35%上乗せされ、非常に高額の支払いを求められます。

また、ペナルティは罰金だけではありません。脱税は立派な刑事罰ですので前科として記録されることもあります。前科は履歴書にも記載しなくてはいけないので、経歴に傷をつけたくなければ確定申告を欠かさず行いましょう。

サラリーマンも家賃収入がある場合は確定申告が必要

ここまで解説してきた通り、会社に勤めているサラリーマンであっても不動産所得がある場合は、確定申告をする必要があります。

ただ人によっては、給与以外の所得があることを会社にバレたくないという方も多いと思います。家賃収入がある場合、会社にバレることはあるのでしょうか？

家賃収入がマイナンバーで会社にバレる？

マイナンバー制度の影響で、勤め先に家賃収入があることがバレてしまうのではないかと思う方もいることでしょう。

まず、マイナンバー制度によって勤務先に不動産投資をしていることが知られることはありません。

マイナンバーは行政機関のみ、個人情報の閲覧が可能になっています。また、利用目的が厳格に定められていて、社会保障、税金、災害対策分野等でしか使用できません。
そのため、企業は「マイナンバー」を使用して個人の情報を閲覧することはできず、マイナンバーがきっかけで家賃収入があることが知られることはありません。

一方で、勤務先に家賃収入の存在が知られ得るタイミングは、住民税の納付時です。

不動産投資によって所得に変化があると、会社が納付している住民税に差額が生まれます。
そのときに税務署から会社に通知が届くため、そのタイミングで会社に不動産投資をしていることが伝わることになります。
サラリーマンにとって不動産投資のメリットの一つに、不動産経営において赤字が発生した場合、給与から差し引くことで課税価格を減らせることがあります。これを損益通算といいます。
このメリットにより税金が変化することで、勤務先も社員が不動産投資を行っているという事実を把握できることになるのです。

損益通算などによって、住民税の納付時に家賃収入の存在が伝わる可能性があります。
副業禁止の会社であっても、不動産投資は資産形成の一つとして認めている会社も多いようです。まずは勤務先の就業規則を確認してみましょう。