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【タワーマンション投資の前に読んでおきたい】タワマン投資で陥りやすい2つのよくある失敗事例
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近年、賃貸用のタワーマンションの供給が再び増え始めています。
国土交通省の平成30年度住宅経済関連データによれば、首都圏における超高層マンションの竣工戸数について、賃貸用マンションは、平成20年の4367件をピークに減少を続けており、平成25年には過去20年間のうち最低の23件にまで竣工戸数が落ち込みました。
ところが、平成27年から再び竣工戸数が増え始め（240件）、平成30年度は1211件にまで増加しています。
昨今の賃貸用タワーマンションの供給増加に伴い、超高層マンションの投資に参入しやすくなったように思われますが、タワーマンション投資は実は不動産投資初心者にとっては難しい側面もあります
当記事では、タワーマンション投資で失敗しやすい「空室リスク」と「管理費・修繕費の高騰」という２つの事例について紹介し、タワーマンション投資の難易度が高い理由と、超高層マンションの課税強化による影響を説明します。
タワマン投資に興味がある不動産投資ビギナーは、まずこの記事を読んでから熟考しましょう。
タワーマンション投資で失敗しやすい原因は「空室リスク」と「管理費・修繕費の高騰」
タワーマンション投資で失敗しやすい原因は、賃料が高いために長期化する「空室リスク」と、高階層になればなるほど費用が高くなる「管理費・修繕費」 が経年劣化によりかさむことなどが挙げられます。
空室リスクに関して、タワーマンションは投資用というよりも、入居用である傾向が見られ、一度空室になると次の入居者が見つかりにくい傾向があります。
タワーマンションは、通常のアパートと比べて、比較的賃料が高めです。そのため、入居希望者は念入りに下調べをして、時間をかけて物件探し並びに入居手続きをするのが通常です。
よって新築の頃は需要があり、すぐに入居者が決まったが、退去後に次の入居者が決まるまでに時間がかかり、当初予期していたほどの収益見込みを得られず、赤字になってしまったというケースがあります。
また、管理費・修繕費の高騰について、経年劣化による物件の老朽化に伴い、高層マンションでは、他のアパートやマンションと比較して値上がりが大きくなってきます。新築のタワーマンションの場合は故障が少ないため、修繕費はそれほどお金がかかりません。
しかし高層マンションは、エレベーターや給排水設備などの施設が大規模であり、設備が割高になるため、管理や修繕、メンテナンスにお金がかかるのです。経年劣化によって故障も多くなり、メンテナンス費用や修理費が次第にかさむようになっていきます。
そのため当初に予期していたランニングコストを大幅に上回るようになり、収支が悪化してタワーマンション投資に失敗したという事例もあります。
以上のようにタワーマンション投資では、物件の価格が高いために入居者が決まりにくいという「空室リスク」、設備にお金がかかるために経年劣化に伴う「管理費・修繕費の高騰」によって失敗するリスクが高くなります。
タワーマンションは物件の価格が高いため、高利回りが期待できるようにみえますが、「空室リスク」と「経年劣化による管理費・修繕費の高騰」があるため、賃料によるインカムゲインを期待する場合は他のマンションやアパートと比べ、不利になる傾向があります。
一方でタワーマンションは資産性が高く、「節税目的」として購入する富裕層も少なくありませんでした。ところが近年ではタワーマンションの課税強化が行われ、節税効果が薄くなっています。
タワーマンション課税強化による影響で節税効果が薄くなる
タワーマンションの課税強化によって、従来よりも節税効果が薄くなり、資産保全を目的とした取引の需要が目減りしてきています。
従来ではタワーマンションは相続税の節税効果があるとして、富裕層を中心に物件の取引がされてきました。
タワーマンションは高階層になればなるほど、物件の取引価格は高くなります。しかし、従来の課税方式であれば、固定資産税ならびに固定資産税をもとに算出される不動産取得税は、階層による違いはありませんでした。
そのため、高階層になればなるほど、実際の物件の取引価格が高くなりますが、税法上の不動産評価額は比較的に低くなります。この差額によって、相続時の財産評価額を減少させることで、節税効果を見込むことができました。
ところがこういった「タワマン節税」に牽制をかけるため、物件評価額と実際の取引額の乖離を埋め合わせる税制改正が、平成29年度から行われました。
タワーマンションの課税強化により、2017年4月以降に新築された物件に関しては、階層に応じて固定資産税が増減するようになりました。
これによって、低階層の住戸は固定資産税が安くなり、高階層の住戸は税率が高くなるように課税の補正がかけられます。
具体的には、住戸の階が一回上がるごとに税額が約0.26%引き上げられるように補正が行われます。マンション全体の税額は変更がなく、低階層の住戸の税率を下げることで、金額が調整されます。
たとえば40階建てマンションの場合、20階は中央なので、税額はこれまでの課税方式と固定資産税が変わりません。最上階の税額は20階と比べ5％増税、最下階の税額は5％減税となります。
なお、税率の補正は2017年4月以降に新築された物件に適応されます。それ以前に建築された物件の売買にあたっては、税額の補正は適応されません。
以上、タワーマンションの課税強化によって、資産保全を目的として新築タワーマンションを購入する場合の節税効果は薄くなりました。
新築タワーマンションの購入を検討する際は、
- 高階層の税額が値上がりする
- 節税目的での物件取引の需要も目減りし、売却リスクが高まっていく
これらを考慮しておく必要があるでしょう。
「少額の自己資金」と「低い売却リスク」から始める中古ワンルームマンション投資のススメ
不動産投資初心者にとっては、タワーマンションよりも中古ワンルームの方が有利に投資を進めることができます。まず、中古ワンルームの物件の場合、タワーマンションとは異なり少額の自己資金で投資を始めることができます。
また、物件の賃料が安いため入居者を見つけやすく、維持費・管理費もタワーマンションと比較してそれほどかからないため、空室リスクを低くすることができます。
そして、物件の価格が低く、賃貸需要も比較的安定しているため、売却するまでにタワーマンションほど時間はかかりません。よって、想定していたほどの利益が見込めなくなった時に撤退しやすいというメリットがあります。
また、さらに大きな一棟物の投資に挑戦したいときなどには、中古ワンルームのように売却リスクが低い物件の場合、物件を売ることが比較的容易なため、自己資金を作るうえで有利になります。
タワーマンション投資は「空室リスク」「ランニングコスト」「売却リスク」のため難易度が高い
上記のように、タワーマンションは賃料が高いために空室リスクが長期化しやすく、高階層になればなるほど管理費・修繕費が高くなること、また、経年劣化により管理費・修繕費が高騰することなどから、投資用の物件としては難しい部類に入ります。
また、2017年4月以降に竣工された新築タワーマンションの場合は、課税強化の影響によって物件取得費と毎月の税負担額が階層に応じて大きくなります。節税効果が薄くなり、節税目的での購買需要も目減りするため、今後は売却リスクもさらに高くなってくことが見込まれます。
不動産投資をこれから始める人は、少額の自己資金から始められて、入居者が見つかりやすい中古ワンルームマンションの投資がオススメです。
中古ワンルームであれば売却リスクも低いため、一件目の物件として有利に投資を進めることができます。よって、中古ワンルームの方が不動産投資初心者には、より適していると言えるのです。
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