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【ステップアップ】不動産投資は複数所有が断然強い!複数所有投資のメリット・デメリット

リスクに備える不動産投資運用方法

【ステップアップ】不動産投資は複数所有が断然強い!複数所有投資のメリット・デメリット

不動産投資初心者はまずはワンルームからスタートすることが多く、プロのアドバイザーからもワンルーム投資を強く勧められるでしょう。もちろん、資初心者はワンルーム投資から始めるに越したことはないのですが、その後の資産形成や出口戦略はいかがでしょうか。

不動産投資に慣れてステップアップしたい人や、資産を増やしたい人、いずれは不動産投資だけで生活設計を考えている人などは「複数所有」が鉄則です。しかも不動産投資は物件を複数所有することで得られるメリットが非常に多いのも魅力的です。

当記事では、不動産投資物件を複数所有するメリット・デメリットについて解説していきます。不動産初心者はもちろん、2件目、3件目を考えている人は必読です!

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儲けるには不動産投資は複数所有が鉄則!?

不動産

不動産投資を始めるときはワンルームだけでも勇気がいるものですが、実際に始めてみればその手軽さと運用の楽さに複数所有を考える人も少なくありません。ワンルーム投資は年金、節税対策や生命保険代わりにもなるミドルリスクミドルリターン投資ですが、複数所有はさらにそれを上回るメリットが存在します

しっかりと資産形成をしようと考えている人はワンルーム投資にとどまらず、複数所有を視野に投資のステップアップを検討する方がいいでしょう。所有する不動産物件が増えれば増えるほど家賃収入は増加し、リスク分散にも繫がり、現物資産を多く持つことになります。

うまく運用できれば本業以上に収益を得ることができ、豊かなライフプランを設計できます。それでは早速メリット・デメリットを確認していきましょう。

不動産投資複数所有のメリット・デメリット

それでは、複数所有のメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット

1:物件が増えるほど収入が増える

当たり前ですが、所有する物件が増えれば増えるほど、それに比例して家賃収入が増加します。例えば月9万円の家賃収入がある区分マンションを2戸持てば月18万円、3戸持てば月27万円の家賃収入が得られる計算です。これだけで本業の収入と同等の人もいるでしょう。

また、不動産は「現物資産」なので、物件を所有すればするほど、それだけ多くの現物資産を所有しているということになります。例えば1部屋4,000万円の区分マンションを2部屋持っていれば、合計8,000万円の資産を有していることになるのです。

これだけ見ると、とても魅力的に思えますよね。ただし、物件購入には当たり前ですが購入費用がかかります。これら複数の物件を一括で支払える人はほとんどいないと思います。そうなると不動産投資ローンを組むことになりますが、このローンを完済するまでは純資産とは言えません。とはいえ、ローンの支払いが完済に近づくほど、所有する純資産が増える、ということになります。

ローン完済の時期を見越しながら順当に複数所有を増やしていくと、資産も増えていきます。実はこの資産が増えると融資を受けやすくもなるので、3戸目、4戸目の物件購入の際のハードルが下がります。このように、所有する不動産を徐々に増やしていくことで、資産を倍増させ続けることができるのが強味です。

2:完済後の収入が増える

上記でも触れましたが物件購入時は不動産投資ローンを組んでいるので、家賃収入の大半はローンの返済に充てることになります。それ以外の収入は管理費や維持費になるので、手取りはさほど多くないことがほとんどです。

しかしこれはあくまでも物件購入時でローンが多く残っているときの話です。ローンを完済し終えた後は、管理費や維持費の支出以外、すべての家賃収入が自分の収入になるのです。複数の物件を購入して無事にローンを払い終えることができれば、収入が純増するというワケですね。

教育資金、老後資金、孫への積み立てなども複数所有をしていれば大きな支えになります。

3:節税効果が高まる

そもそも不動産投資は節税効果に期待がある投資方法ですが、複数物件を所有することで、より大きな節税効果を期待できるようになります。なぜなら、不動産投資は青色申告特別控除や青色事業専従者といった制度を利用することができ、収入から一定額を控除て所得税を減税するといった制度が受けられるからです。

複数の物件を購入・運用することは支出が多く大変なようにも思えますが、実際にはこうした制度を利用することで大きな節税対策に繋がるのです。

4:リスク分散できる

複数所有する際に、物件の場所を分散して所有すると何かあったときのリスク分散が可能です。予期せぬ災害や修繕工事が必要になった場合などに大きな効果を発揮してくれます。大地震や台風、津波、火事などの災害に見舞われたとしても、離れた場所にいくつか物件を所有していればその分収入が減ってもリカバリーできます

他にも年月が経って不動産物件の周辺エリアの需要が減少してしまうケースも良くあります。購入時は人気のエリアでも年月が経てば過疎地になっている場合もありますが、そんなときでも違うエリアに物件を所有していれば周辺環境の変化にも対応しやすいという強味があります。

5:定期的なローンの見直しで運営・管理が楽になる

不動産を追加購入するときに、より低金利なローンに乗り換えることで返済の負担を軽減させることができます。大手の金融機関に乗り換えれば自身の信用度(属性)を上げることにもつながりますし、低金利商品に乗り換えられればお得にローンを組むことが可能です。ただし、ローンの借換にはその時に組んでいるローンの抵当権抹消登記や登録免許税、司法書士報酬などの下記手数料がかかります。



☑抵当権設定登記費用

☑手数料

☑保証料

☑印紙代


最初はローン借換えの諸費用がかかりますが、融資先を一社にをまとめていくことで、今後の諸費用が抑えられるというメリットがあります。

デメリット

次にデメリットを見ていきましょう。メリットと同様、デメリットについてもしっかりと把握しておくことで複数所有のリスクヘッジが可能になります。

1:必要な資金額が大きくなり、キャッシュフローが悪化して赤字経営になるリスクがある

複数の物件を所有すると、状況によってはキャッシュフローが悪化して赤字経営になってしまうリスクがあります。入居者がいれば収入が倍になる反面、空室ができると赤字も倍になるのが複数の不動産を持つデメリットと言えます。

購入時は空室リスクをしっかりと考えて検討する必要があります。周辺エリアの入居率や家賃相場などを加味して、空室ができたときのことを想定しながらキャッシュフローを計算、シミュレーションしておくことが重要です。

2:修繕・改修リスクがある

建物は一定の期間で修繕やメンテナンスを行う必要があり、一度に多額の費用がかかります。大規模な修繕工事をする場合、繕積立金が充分にないとキャッシュフローが赤字になってしまうこともあります。

エアコンや給湯器などのメンテナンスにも複数分費用がかかることもありますので、修繕やメンテナンスのタイミングが重なってしまわないように物件選定時に大規模修繕や設備交換コストなどを運用計画にいれておくことが重要です。

まとめ

多様な物件

不動産投資の複数所有は、資産を大きく増やして将来の不労収入を得られる財源になる大きな魅力を持っています。あくまでも投資なので常にリスク回避を考えて運用することは避けられませんが、不動産投資は複数所有であっても他の投資に比べて比較的安定してリターンを得られる投資と言えます。

最初はワンルームから始めて、徐々にステップアップしていくことが不動産投資の複数所有に成功する近道と言っても過言ではありません。まずは不動産投資セミナーや個別面談で不動産投資物件についてプロのアドバイザーに相談してみることをオススメします。

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