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一棟マンション・アパートへの不動産投資の利回りやリスク、失敗例を解説！
不動産不動産投資物件複数所有
不動産投資で購入できる物件の種類はさまざまです。購入する物件の種類によって、特性が異なり、それに合わせて戦略も変わってくるでしょう。
初めての不動産投資であれば比較的初期費用を抑えられるワンルームマンション投資がおすすめです。また、不動産投資の経験値が上がってくれば、一棟アパートや一棟マンションなどの一棟物件に投資するのも良いでしょう。
一棟物件は区分のマンションなどに比べると高額であるため、リスクを把握した堅実な運用をしていく必要があるといえます。
今回は一棟物件への投資について、メリットやデメリットを始め、実際にあった失敗例や失敗しないために押さえておきたいポイントなどについて解説していきます。一棟物件への投資を検討している人はぜひ参考にしてください。
一棟投資とは
一棟投資とは、アパートやマンションを一棟丸ごと購入し、家賃収入や売却益で収益を上げることを目的とする投資手法です。一棟投資の反対となるのが部屋単位で物件を購入する区分投資です。
一棟投資は物件を一棟丸ごと購入することから区分投資をするよりも多くの資金が必要となりますが、その分大きな利益を得られる可能性があります。ただしその反面、多額の資金の準備が必要であるのに加え、失敗した場合のリスクも大きくなる特徴があります。
一棟投資を始めるには、より入念な戦略を立てる必要があります。
一棟物件の価格相場
（健美家「収益物件 市場動向年間レポート2020年」）
上の表は不動産投資の情報サイト「健美家」が発表したレポートの一部を抜粋したものです。表から2020年における一棟アパートの全国価格平均は6550万円であることがわかります。また、一棟マンションの全国価格平均は1億5732万円となっています。
ただし、一棟物件における価格は規模とエリアによって大きく変わってくるため、平均価格は参考程度に見ておくのがよいでしょう。
また、こちらのレポートでは主要都市別で一棟アパート、一棟マンションの平均価格を発表しているので抜粋して以下にまとめました。
これらは主要都市であり、比較的不動産価格が高いエリアですので、上記以外のエリアであれば平均価格は低くなるでしょう。
一棟投資における理想の利回り
一棟投資をした際にどれくらいの利回りを達成していれば合格ラインといえるのでしょうか。
（健美家「収益物件 市場動向年間レポート2020年」）
上のグラフは不動産投資の情報サイト「健美家」が発表したレポートの一部を抜粋したものです。グラフによると2020年時点で一棟マンションの利回り相場は8.30%、一棟アパートは8.72%となっています。
これらのことから、一棟投資の利回りは8%を超えていれば、まずまずの実績だといえます。
一棟物件は区分マンション等に比べると、流動性が低いためリスクも高いといえます。そのため、期待できる利回りは区分よりも高くなる傾向にあります。
一棟投資のメリット・デメリット
次に一棟投資におけるメリットとデメリットについて解説していきます。
メリット
一棟投資のメリットは以下の5点です。
・区分投資に比べ利回りが高い
・収入が大きくなる
・物件の資産価値が高く融資で評価が上がる
・管理をする上で自由度が高い
・空室リスクを軽減でき、無収入になる可能性が低い
一棟投資のメリットは、何よりも収益源となる部屋が複数になり、利益が増えることです。月々の返済が発生する場合でも、家賃収入が増加していれば問題なく支払いが可能です。合わせて、退去が発生した場合でも他の部屋の収入があれば、収入がゼロになりにくいのもメリットの一つでしょう。
デメリット
次に一棟投資のデメリットは以下の5点です。
・物件の価格が高いため、必要な元手が多くなる
・投資対象が一棟に集中するため、失敗した時のリスクが大きい
・流動性が低く、売却が困難位なる可能性が高い
・管理コストが高くなり、手間も増える
一棟投資のデメリットとしては、投資対象の規模が大きいため、諸々の支払い金額が増えることでしょう。物件価格が高いので、受ける融資金額も多くなり、返済額が高額となります。また、投資対象が一棟に集中しているため、災害などで物件が被害に遭ったり、事件などが起きた場合は、大きな損害を被る可能性があります。
一棟買いの失敗例
ここで一棟買いで失敗した方の例を紹介します。
「大手メーカーに勤めるAさんは、数年前から不動産経営に興味を持っていたため、奥さんと2人で職場近くの不動産投資会社が開催している個別相談会に足を運びました。「今まで賃貸経営をしたことはないですが、不動産投資を始めようかと思っている」と担当者に話すと、一棟マンションの投資がおすすめだと話をされました。なんでもその物件には家賃保証サービスがついていて、一棟投資だと退去者が出た場合でも収入がなくなることがなくリスク分散できるとのことでした。
その後、担当者と何度か打ち合わせをし、融資の審査も無事通ったことで、福岡市にある1億2000万円の1棟マンションを購入しました。最初に説明された利回りは10%とのことです。
しかし物件を購入した後に退去が連続で発生しました。家賃保証だから大丈夫だろうとたかを括っていましたが、退去が発生するたびにリフォーム代と入居者募集の広告費がかさむことが判明し、月々のキャッシュフローはマイナスになっていったのです。
Aさんは今後の収支が心配になり細かく調べてみたところ、外壁塗装や配管の取り替えには1000万以上かかることが判明し、ローンの残債もまだまだ多額であることから頭を抱えています。」
一棟投資で失敗しないために押さえておきたいポイント
失敗事例で取り上げたAさんのように、一棟投資で失敗した場合のリスクは非常に大きくなる恐れがあります。
一棟投資で失敗しないためには一棟投資の特性を理解し、慎重に戦略をたてることが大切だといえます。
多額の資金が必要
一棟オーナーになる場合は、多額の資金が必要になると想定されます。一例ではあるものの、億単位の資金が用意できる場合は、余裕を持って一棟投資ができますが、そのような人は稀だといえます。仮に億単位の資金がない場合でも、融資が通るような物件の収益性やある程度の収入があれば一棟投資をすることは可能です。
また、不動産投資に関しては、ワンルームマンション投資など、小さい規模の投資を成功させることで、一棟物件の購入も視野に入れられるようになってきます。既に不動産投資で成功している場合は、そこで得た収益を軍資金として一棟物件に挑戦するのもよいでしょう。
物件の購入方法は、一棟物件であっても区分マンションを購入する場合と大きく変わりません。しかし、必要な金額は高額となるため、審査を通るための条件を把握しておくことが大切です。仮に1億円のマンションを購入する場合でも現金とローンの比率、そもそも諸費用を払えるのかといったポイントをクリアしなければなりません。
不動産投資をステップアップさせる
初心者が不動産投資をスタートして一棟オーナーを目指す場合、まずは複数のワンルームマンション投資を成功させるという選択肢があります。複数の不動産を所有するだけでなく、収入源が複数あり、それぞれで空室対策が行われていれば、収支がマイナスになることもないでしょう。
まず複数の物件を運用していくコツをワンルーム投資で学びます。二部屋、三部屋と増やしていく際に、リサーチ力や物件選定力もついてくるはずです。このように着実にステップアップしていくことで、一棟運用の力も身に付いていきます。
一棟投資ができる段階になるまでには、ある程度の期間が必要だという意見もあります。とはいえ、「2年後では不可能だが、5年後には一棟マンション投資も視野に入る」などの戦略や計画性を持つことも大切です。
最後に
ここまで、一棟物件への投資について、メリットやデメリットから、失敗例や失敗しないために押さえておきたいポイントなどについて解説してきました。
一棟投資は空室リスクへの対策が可能であったり、収入が大きくなりやすい等のメリットがありますが、失敗した時の損出も大きくなりやすいため、不動産投資の初心者が一棟投資で成功するのは難易度が高いといえます。
そのため、まずはワンルーム投資などリスクの小さいもので経験を積み、諸々の準備が万全になった状態で、挑むことをおすすめします。
また、「ワンルームマンション投資ってどうなの？」「最初から1棟マンションだとNG？」などと悩む場合は、アスクルパートナーズの「マンガで分かる、初めての不動産投資セミナー」「不動産投資メルマガ」をご活用ください。貴方の悩みを解決した上で、ニーズに合わせた投資方法が選択できるようにサポートいたします。
