近年不動産投資は、運用の手間がかからない点や節税対策に効果を発揮する点などから、サラリーマンや20代の若者からも注目を集めています。

不動産投資という文化は、日本だけのものではなく海外でも盛んに行われています。また、日本に在住しながら海外の不動産に投資することも可能ですし、海外の人が日本の不動産に投資することも可能です。

今回は、海外の不動産投資事情や、海外不動産投資をするメリットやデメリット、不動産投資における日本と海外の違いなどをわかりやすくまとめました。海外不動産投資に興味がある方は、ぜひ読んでみてください。

海外の不動産投資事情

海外でも日本と同じように、不動産を購入しそれを第三者に貸し出すことで、家賃収入を得たり、売却して売却益を得たりすることを目的とする不動産投資が行われています。

一方で、日本では当たり前の不動産投資における常識が、海外では通用しないなんてこともあります。まずは、海外の不動産投資事情について見ていきましょう。

不動産投資家が多い国

さて、いきなりですが世界で最も不動産投資家が多い国はどこでしょうか。正解はアメリカを含む北米地域です。アメリカだけで全体の4割近くの不動産投資家が存在しています。アメリカはそのほかの投資家も多い国で、世界の中でも投資に興味がある人が集まっているのが特徴です。

また、世界の不動産投資家が7割以上が日本の不動産に対して投資実績を有しているという結果も示されています。日本の不動産市場が人気な理由として

・安定性が高い
・カントリーリスクが低い
・大きく貨幣価値が変わる可能性が低い

上記のような点が評価されているためです。

海外の不動産投資事業の現状

2020年時点ではコロナウイルスの影響によって、世界的に不動産投資額は下落傾向にあるものの、リモートワークなどによって自分の時間が増えたことから、インターネットによる取引が加速しつつあるといえます。

特に2020年に関しては東京に対する不動産投資が勢いを増しており、世界でもトップの不動産投資額となりました。

この動きが東京だけでなく、世界各地で起こる可能性も少なくありません。不動産市場が盛り上がることによって、世界経済に対して好影響を与えることも予想されます。

また今後に関しては、地域の特性をふまえた不動産投資が行われるという意見もあります。

例えば、アメリカ、オーストラリア、イギリスなどのオフィスの賃料は下落傾向にあるものの、空室率は改善できていません。コロナウイルスがいずれ抑制されることを予想しても、再び事業拡大となるまでには長い時間がかかる可能性があります。

住宅分野においてはどうでしょう。アメリカでは空室率が上昇したことに伴い賃料下落が起きています。特にニューヨークなどの都市部では賃料が高い物件が多いことから、そのような物件は今後、買い手を見つけるのに苦戦することが想定できます。

一方で、ロックダウンが解除されたことによって、さまざまな地域で売買活動が活発化することも予想されます。東京が2020年の上半期でトップの不動産投資額だったことをふまえると、東南アジアの新興国やアメリカ、イギリスに対する投資も今後復活してくる可能性が高いといえます。

海外の不動産に投資するのはあり？

日本に在住しながら、不動産投資を始めようと思った場合、一般的には日本の不動産に対して投資することを考えるでしょう。

しかし、冒頭でもお伝えしたように日本にいながらでも、海外の不動産に投資することができます。不動産投資の大まかな流れは日本の不動産に投資する場合と同じですが、海外不動産投資だからこそ発生するメリットやデメリットがあるので、海外不動産投資を検討している方は知識として持っておきましょう。

海外不動産投資のメリット

まずは海外不動産投資におけるメリットについて紹介していきます。

物件価格の値上がりを期待できる

人口減少が進んでいる日本において、数年後の物件価格の上昇を狙って不動産を購入することは難易度が高いといえます。

一方で、海外には人口増加傾向にある地域も数多く存在し、そのような地域を見定めて物件を購入しておけば、住宅需要の増加に伴い、物件価格の上昇を期待できます。

また、人口が増えれば経済成長の可能性も高まるので、物価上昇の煽りを受けて不動産価格も上昇するといえます。

狙い目としては、マレーシア、フィリピン、タイなど東南アジアの新興国です。

空室リスクを抑えた不動産投資が可能

こちらも人口増加の効果により得られるメリットの1つです。

人口が増加中であり、賃貸需要も高まりを見せているのにもかかわらず、物件の供給が間に合っていないような地域に投資すれば、空室リスクを下げられる可能性が高いといえます。

一方で、日本国内の過疎化が進んでいるような地域にある物件は、物件価格が安い傾向にありますが、同時に空室リスクは高まります。

分散投資でリスクヘッジに

どの投資においても、集中投資はリスクが高いといえます。それは不動産投資においても同じです。日本という国は災害大国と呼ばれており、複数物件に投資していてもどちらもダメージを受けることもあるのです。

一方で、あえて災害の少ない海外の地域を選んで投資することで、災害リスクの低減につながるといえるでしょう。

また、海外不動産投資をした場合は、家賃がその国の通貨で得られるため、通貨を分散することによるリスクヘッジも可能です。

海外不動産投資のデメリット

続いて海外不動産投資におけるデメリットを紹介していきます。

情報収集が難しい

海外の不動産に投資する場合は、日本の不動産に行う場合より情報収集が難しいといえます。
海外では一般的にエージェントと呼ばれる不動産のプロが不動産投資をサポートしてくれますが、良いエージェントの見極めは難しく、騙されてしまい現金を振り込んだ後に連絡がつかなくなるといったケースもあります。

また実際にエージェントに会ったり、物件を見に行ったりすることが難しいため、不確定要素も多くリスクも高まります。

政府から規制がかかることも

海外では、政権の交代や経済情勢で、不動産や外国の人に対する規制がかけられることも珍しくありません。

これまでには、新興国で外国人が不動産を買い占めたことで、現地の住民が住宅を購入できなくなるという問題が発生し、政府から規制がかけられたという事例もありました。

不動産投資ローンを利用するのが難しい

海外不動産投資を行う場合、融資をしてくれる金融機関を見つける必要があります。外国の金融機関を探すのも難しいのに加え、日本の金融機関で海外不動産投資に融資してくれるところも多くありません。

また融資してくれるところを見つけたとしても、融資の限度額が物件価格の50%までなど、多くの自己資金を用意しないと物件を購入できないこともあります。

日本の不動産投資と海外不動産投資の違い

海外の不動産に投資するにあたって、日本での不動産投資と異なる点はさまざまです。
ここからは日本と海外の不動産投資の違いについて解説していきます。

海外ではキャピタルゲイン思考

日本では、家賃収入での収益を目的としたインカムゲイン投資に焦点を当てるのが一般的ですが、海外では、購入時から売却時までの物価の上昇を狙い、利益を出すことを目的とするキャピタルゲイン投資が重要視される傾向にあります。

日本では近年、デフレの状態が続いているため、物件価格の上昇を視野に入れて投資するということを考えにくいですが、海外では、インフレの国も多く、凄まじい人口増加や経済成長を果たしてきた国はこれまでもありました。

そのような国では、物価が上昇するため高確率で不動産価格も上昇することが予測できるのです。

また、アメリカなどでは中古住宅市場が日本よりも活発であり、気軽に住み替えや買い替えを行う文化であるので、不動産投資を行う際は出口戦略を重要視する傾向にあります。

節税効果の違い

海外と日本の不動産投資における節税の違いにおいて知っておきたいのは、減価償却費の問題です。

かつては海外の不動産に投資して、減価償却費（実際には発生していない経費）を計上することで、大幅な節税を実現することが可能でした。ところが、2019年に発表された税制改正大綱により、これが禁止されたのです、

それにより、2021年以降の確定申告では、海外不動産投資の減価償却費計上による赤字申告はできなくなったのです。

これは2019年までの間に、富裕層の多くが節税目的で海外不動産投資を行っていたことが原因だといわれています。海外不動産投資の節税効果は大きく、これに目をつけていた国税庁がとうとう法改正に踏み切ったとうわけです。

ただし、減価償却費の計上はできなくなりましたが、海外の物件を売却した際に発生する譲渡所得税や住民税に関しては、日本で不動産投資をする場合よりも税負担が軽減されるようになりました。

日本の不動産は海外投資家から人気

世界の不動産投資業界から見ても、日本の不動産人気は高いといえます。2020年上半期の投資金額が世界で最も多かった場所が東京であったことから、その人気の高さは一目瞭然でしょう。

「2020東京オリンピック」の影響もあり、東京の不動産が人気なのはいうまでもないですが、海外投資家は、大阪や名古屋、政令指定都市も投資対象としてチェックしています。

実際に、利回りの高さのみであれば、東京よりも優れた場所は多くあります。アジア圏でもインドネシアやフィリピンは、日本の賃貸平均利回りよりも高い数値です。

しかし、海外投資家から日本の不動産市場は、規模や安全性、流動性が評価されています。つまり、アジア全体における経済力やカントリーリスクなどもふまえて、総合的に投資しやすい環境が整っているため、日本の不動産市場が世界の投資家から注目を集めているといえます。

ちなみに、海外不動産投資家が投資対象としているのは、オフィス、高級住宅・マンション、物流施設などです。

最後に

今回は、海外の不動産投資事情や日本での不動産投資との違い、海外不動産投資を行うにあたってのメリットやデメリットなどを解説してきました。

海外不動産投資にはさまざまな魅力がありますが、不確定要素も多く、念入りな準備と情報収集をしないと失敗する可能性があるので注意が必要です。

一方で、海外投資家は日本の不動産市場に注目しています。現状は、東京が世界でもトップクラスの不動産投資額となっており、その流れが大阪や名古屋、他の政令指定都市に波及する可能性も想定できるでしょう。

これから不動産投資を始めようと考えている方は、不動産投資をする上で条件が整っている日本国内でまず挑戦するのが良いのではないでしょうか。