不動産投資は、不動産を取得する前から戦略を立てて投資を行います。物件のタイプ、最終的なゴールなど個人によってその戦略は多岐にわたるといえるでしょう。

現物不動産投資では融資に注目されやすいものの、実際は現金のみでも不動産投資をスタートすることが可能です。

では、不動産投資を現金でスタートする場合に検討しなければならない項目にはどのようなものがあるのでしょうか。

今回は、不動産投資を現金で行う場合のメリットやデメリット、戦略について解説していきます。投資手段として現金とローンで迷っている方は参考にしてみてください。

不動産投資は現金のみでも始められる

不動産投資は、物件を取得し運用することで収益を上げる投資方法です。そのため、土地や投資用住宅の費用は、自己資金であっても問題はありません。

物件の取得に必要な自己資金はある程度高額となると想定できるものの、職業や融資における審査や金額を気にせずにスタートできます。また、融資条件なども気にする必要がないため、現金での購入は自由度の高い不動産投資だといえるでしょう。

不動産投資は必ずしもローンを組む必要はない

不動産投資でローンを組むことができるのは、現物不動産投資のみです。

他の不動産投資の方法には、不動産小口化商品や不動産投資型クラウドファンディングなどがあるものの、全て融資を受けることはできません。

あくまでも融資は不動産を取得するための手段であり、最終的な目的ではないといえます。不動産投資で必ずしもローンを組んで物件を所得する必要はないのです。つまり、物件を取得・運用さえできれば、属性などの問題で融資が通らなくても不動産投資は可能です。

キャッシュで不動産投資を行うメリット・デメリット

まずは、キャッシュで不動産投資を行う際の以下のメリットをみていきましょう。

【メリット】

☑ローンの返済を考える必要がない

☑総合的な支出金額が少ない

☑手続きとして融資を省略できるため手間が掛からない

現金で購入しているため、金利や融資の条件などを気にする必要がありません。また、金融機関による事業計画の審査もないため、キャッシュでの不動産投資は自由度が高い点はがメリットといえます。

加えて、不動産投資ではローンを組む場合、物件が担保されるケースが多いものの、キャッシュでの支払いであれば物件が担保されることはありません。

ちなみに、物件が担保される理由は、金融機関が融資として貸した金額の回収を行うためです。融資は買主の立場からすれば、あくまでも借金と同様の扱いである点は把握しておきましょう。

次は、キャッシュで不動産投資を行う場合の以下のデメリットについて解説していきます。

【デメリット】

☑レバレッジ効果はない

☑自己資金の減少

☑収益性の慎重な検討が必要

自己資金で不動産を取得する場合、今後必要な資金が減少する可能性があります。たとえば、定期的に支出以上の収入が入ってくる場合は不動産投資に拘る必要はないものの、全財産を使用して不動産投資を行うことは決しておすすめできません。

また、自己資金によって購入することが前提であるため、収益性の高い優良物件を選択する場合は多額の資金が必要な点に注意が必要です。収益性の高い物件は立地などの条件に優れているため、最終的なゴール戦略は設定しやすです。

自己資金で不動産投資を行う場合は、収益性が度外視されることが多いため、慎重な物件選択を意識することが大切です。

不動産投資ローンのメリット・デメリット

不動産投資ローンを組んで不動産投資を行う場合のメリットとデメリットは以下になります。

【メリット】

☑少ない資金で現物不動産投資ができる

☑団体信用性生命保険に加入できる

☑現金を残せる

【デメリット】

☑返済期間が長いほどローンの総額が高くなる

☑物件がローンの担保とされる

☑審査に通らなければ融資が受けられない

現物不動産投資をローンで行う場合、少ない資金で高額の物件を運用できる点がメリットだといえます。管理や運用の方法は、買主によって異なるものの、融資を受けることで自己資金がない状態でも現物不動産投資を行える点はメリットといえるでしょう。

対してデメリットは、運用に失敗した場合、物件を失ったうえでローンが残る可能性がある点です。また、融資に通らなければ不動産投資を行うことができないため、信用情報や社会的なステータスまで把握する必要があります。

キャッシュで始める場合もしっかりとした戦略が必要！

不動産投資はキャッシュでスタートする場合も戦略は必須です。一口で現物不動産投資といっても実際には物件のタイプによって以下のように分岐します。ゴール戦略は、売却か賃貸料のどちらかになることを把握しておきましょう。

・アパート、マンション（新築・一棟・区分・中古）

・戸建て（新築・中古）

集合住宅の場合、空室率によって収益が大きく変動します。また、中古・新築などの種類の違いによってリノベーションやリフォームまで計算して戦略を立てる必要があるでしょう。

たとえば、現金で投資を行っている場合は、拡大のスピードが緩やかである点もふまえて、集合住宅の区分所有などから運用をスタートするなどの方法が考えられます。

ライフプランの設計と不動産投資以外の投資も検討しておく

不動産投資はあくまでも資産運用の手段の1つです。そのため、不動産投資に全財産を掛けて投資するのではなく、不動産投資も行いつつ、他の投資方法も検討することが大切です。

たとえば、資金の状況に合わせて株式や投資信託などを行っても問題はありません。投資はすべて生活を脅かさない余剰資金で行うことを意識し、将来的にどのような生活を行いたいのか目標をある程度決めながら運用していきましょう。

また、投資する金額によってはライフプランが大きく変わる可能性があります。投資によって何が変化するのかという点を熟慮しておかなくてはなりません。

まとめ

不動産投資は必ずしもローンを組まずとも、現金で行うことが可能です。融資における審査の必要がなく、購入する物件の収益性に関係なく購入できる点はメリットといえます。しかし、少額で高額の物件に投資することができないなどのデメリットも把握しておく必要があります。

もちろん、ローン・キャッシュどちらの場合でも不動産投資の場合は戦略が必要です。現金や収支のバランスなども含めてライフプランが大きく崩れないための対策も立てていきましょう。

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