不動産投資をもっと知る
不動産投資のメリットは何？他の投資より優れている７つのメリットを解説
インフレメリットを知る不労所得年金対策×不動産投資節税対策×不動産投資資産形成
不動産投資は初心者にも比較的チャレンジしやすい投資法です。今回は「不動産投資が他の投資方法より優れているかどうか」という部分に焦点を当て、不動産投資のメリットを分かりやすく7つのポイントにまとめて解説していきます。
不動産投資に興味がある人、初心者でチャレンジしたいと思っている人は必見です。
そもそも、不動産投資とはどういう投資方法なのか
不動産投資はその名の通り「所有する不動産で投資を行い、利益を得る」というものです。不動産投資で利益を得る方法は、大きく分けて2種類あります。
1つ目は、購入した不動産を人に貸し、賃料収入を得る方法です。賃料収入はそのまま不動産のローンの支払いに充ててもよしで、返済が完了または全額現金で購入していた場合は、賃料収入が全額そのまま利益となります。
2つ目は、不動産購入時の価格と売却時の価格の差額で利益を得る方法です。安く買って高く売る、ということです。単に買って売ってと流れ作業をするのではなく、購入した不動産に付加価値をつけて再販すると、高く売れやすくなります。具体的には古くなった水回り（トイレ・キッチン・お風呂など）を交換したり、最新家電を導入するなどです。
どちらの方法も、マンションのワンルームから、何部屋もあるような大きなマンション1棟、事務所ビルなど、様々な不動産が投資の対象となります。
不動産投資が注目されているポイント
いま不動産投資が注目されているポイントは大きくみて2つあります。それは「低金利政策」と「団塊の世代の高齢化」です。
低金利政策は簡単にいうと、以前よりも金利が低くなっているので安くローンが組めるとうもの。1％以下の違いなんてたいして変わらないじゃないか、と思う人もいるのではないでしょうか。
たとえば3,000万円を借りるとします。35年ローンを組む場合、総支払金額にどの程度差が生まれるでしょうか。
- ①金利1％の場合：総支払額3,556万7,804円 → 利子は約556万円
- ②金利2％の場合：総支払額4,173万8,968円 → 利子は約1,173万円
- ③金利5％の場合：総支払額6,359万0150円 → 利子は約3,359万円
上記の例は極端ではありますが、数％の違いでこれだけ総支払額に違いが生まれるということがお分かりいただけたでしょう。金利が低いほど払う利子が少なくなるので、低金利政策にはお得感が生まれるのです。
もう一つのポイントは、団塊世代の高齢化です。団塊の世代とは、第一次ベビーブームの際に生まれた人たちのことで、第二次世界大戦直後に生まれ約270万人の出生数と言われています。ちなみに2019年の出生数は90万人を割ると言われており、実に2019年の3年分の人口が1年で増えた計算になります。
この団塊の世代の人々が続々と企業を退職し、年金生活に移行したり退職金を得て次の生活へと動き出したのが2015年の出来事です。2025年には、彼らは75歳の後期高齢者となるのですが、この一連の流れで不動産投資が注目されています。
全人口の中で1番大きな割合を占めるこの団塊の世代の人たちが、相続税対策として不動産投資を検討、または実際に購入に向けて動き出しているのです。
不動産投資で得られる７つのメリット
不動産投資が注目されているのは低金利や相続税対策になるからだけではありません。不動産投資は大きく見て7つのメリットが得られます。
- ①不動産投資は不労所得になる
- ②不動産投資は年金の代わりになる
- ③不動産投資は少額で始めることができる
- ④不動産投資は生命保険の代わりになる
- ⑤不動産投資はインフレ対策になる
- ⑥不動産投資は節税対策になる
- ⑦不動産投資は安定した資産作りに適している
上記をそれぞれ見ていきましょう。
メリット①不動産投資は不労所得になる
1つ目のメリットは「不動産投資は不労所得になる」という点です。不労所得とは、その名の通り働かずに得られる所得のことです。労働せずとも毎月一定の金額を、賃料という形で得ることができます。営業活動をしたり、成果物を納品したりする必要はないということです。
これは単に働かなくていいというメリットだけでなく、その浮いた時間をほかのことに使えるという点が、最大のメリットだといえます。浮いた時間を趣味や好きなこと費やしてもいいですし、家族と過ごす時間にしてもいいでしょう。または、別の事業に充てることも可能で、考え方次第では非常に有意義に使うことができます。
メリット②不動産投資は年金の代わりになる
2つ目は、不動産投資は年金の代わりになる点です。総務省統計局の調査によると、1ヶ月の2人世帯の支出は60代で月30万円という結果がでています。それに対し年金の支給額は月16万円です。
これは現役時代に会社員として働き、国民年金に加え厚生年金も納めてきた場合の金額です。自営業など国民年金しか納めてこなかった場合はさらに少ない月6.6万円という結果となります。いずれにせよ、多くの人たちがもらえる年金だけで毎月やりくりをすることができず、貯金を切り崩しているのだと言えます。
不動産投資をしていれば賃料収入が年金の代わりとなりうることも、不動産投資が注目されている部分です。そのためにはローンを完済している必要がありますが、年金の受給年齢になったときにローンを完済していなくても、「賃料収入＞ローン返済額」となっていなければ問題はないでしょう。
メリット③不動産投資は少額で始めることができる
少額で始めることができる点も不動産投資の大きなメリットの一つです。不動産投資のメリットとしてレバレッジを利かした投資をすることができ、自分の年収や貯蓄高よりはるかに大きい金額の不動産を購入することができます。
たとえ貯蓄が1,000万円しかなかったとしても、1,000万円以上の不動産物件をローンを組むことで購入可能となります。ローンを借金として捉えてしまうと躊躇してしまう人がいるかもしれませんが、これは正確に言うと少し違います（「借金」と「融資」の違いって？「お金」「お金を生み出すためのお金」について、不動産投資アドバイザーが徹底解説）。
不動産投資はリスク対策をきちんと行えば、このレバレッジ効果のおかげで資産形成が非常に有利に行える投資方法です。この辺りはプロから具体的に説明を受けるなどして、対策を準備しておきたいところです。
メリット④不動産投資は生命保険の代わりになる
生命保険の代わりになる部分も、不動産投資の強みでしょう。不動産を購入する際に加入する団体信用生命保険が、生命保険の代わりを担うことができます。自宅購入の際にも加入するこの団体信用生命保険に、投資用の不動産を購入する際にも加入できるのです。
団体信用生命保険に加入することが、なぜ生命保険の代わりになるのか少し掘り下げて説明します。団信は通常の生命保険の死亡時補償と同様に、保険契約者が死亡してしまった場合に残ったローンを補償してくれます。
つまり、残っているローンの支払いが不要となるのです。たとえば保険契約者の配偶者や子どもが、残債のない不動産を相続することができるということです。まとまった資金が必要になった場合も、残債がなければ売却することも容易であり、何より「万が一のことがあっても安心だ」という安心感を得られます。死亡保障で残債がゼロになる補償がある生命保険は、団体信用生命保険以外にはありません。
メリット⑤不動産投資はインフレ対策になる
5つ目のメリットは、インフレ対策になる点です。インフレとはインフレーションの略で、日本語では通貨膨張という意味です。物の価値が上昇することを指すものの、相対的に貨幣の価値が低下したことも示します。
たとえばいままで1本100円で変えていたペンが、120円になったとします。それは物価が上がったとも、貨幣の価値が下がったともいえます。もう100円ではペンは購入できないからです。
不動産を例に見てみましょう。不動産投資がインフレ対策になるというのは物価上昇・貨幣価値の低下の影響を受けにくいことを指しているからです。もちろん、全く市場に左右されないわけではないものの、不動産は不動産としての価値で賃料などが変動します。
前述の例でいうと、ペンの価格が上昇するのは材料費の高騰など複数の要因があるものの、不動産はそういった影響は受けません。また、劣化に対するメンテナンスは必要ですが、インフラには影響を受けづらいのが不動産投資の強味でもあります。
メリット⑥不動産投資は節税対策になる
6つ目は、節税対策になる点です。相続時に現金で相続するよりも、不動産で相続をしたほうが納める税金が安く済みます。
現金として相続をすると評価額はその現金の額面通りとなります。しかし、不動産として相続する場合は相続時の時価で評価するのではなく、減価償却の分を差し引いて評価します。
現金と、時価で評価された不動産が仮に同価格だったとすると、不動産で相続した場合、納税額は1/4のから1/3で済むケースもあります。しかし、一概にどんなケースでもそうだとはいえないので注意が必要です。所得税などの節税にも強みを見せてくれるのも魅力の一つです。
メリット⑦不動産投資は安定した資産作りに適している
安定した資産作りに適しているという部分も、忘れてはいけない不動産投資のメリットです。不動産投資はほかの投資方法と比べて、収入が安定しているという特徴があります。賃料収入がその月によって違うというケースは少ないでしょう。毎月の収入が固定金額なので、その賃料収入をどのように運用するか、という計画が立てやすいといえます。
たとえば株による売却益や配当金は、そのときになってみないとわからないケースがほとんどでしょう。そうなると、いざそのお金を手にしてみてからでないと計画が立てづらいということもあるかと少なくありません。
その点、不動産投資では固定収入なので定額の積み立てに回せることなどから、安定した資産作りに適していると言えるのです。
不動産投資のデメリットやリスク
ここまで不動産投資のメリットを挙げてきましたが、不動産投資にもデメリットやリスクがあります。ここでは不動産投資のリスクとデメリットをそれぞれ説明します。
不動産投資のリスク
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 地価低下リスク
- 災害リスク
- 金利リスク
不動産投資のデメリット
常に知識のアップデートが不可欠
【不動産投資のリスク】
空室リスク
空室が続くとその間は賃料収入を得ることができないリスク。サブリース会社に依頼する、集客に強い仲介業者に依頼するなどの対策を取るのがオススメです。
賃料滞納リスク
入居者が賃料を滞納することで収入を得ることができないリスクです。賃料回収をしてくれる業者に依頼する、滞納分を代わりに補償してくれる業者に依頼するなどの対策を取りましょう。
地価低下リスク
事件などで地価が低下してしまい、賃料相場に影響を与える場合もあります。治安のいい地域の不動産を買う、購入前に入居者の属性を確認するなどの対策が大切です。
災害リスク
災害により建物が損傷したり倒壊してしまう危険も。過去の災害データを参照し被害が起こりそうな地域での購入を避けるなどが重要です。
金利リスク
金利の変動により月々の返済額が増額してしまうリスク。固定金利で借り入れをする、頭金を多めに入れて借入額を少なくするなどの対策を取りましょう。
【不動産投資のデメリット】
常に知識のアップデートが不可欠
不動産投資のデメリットは、常に知識のアップデートが不可欠な点です。自分で勉強せず業者任せにしていると、騙されてしまう恐れがあります。騙されないためには、自らが不動産投資や不動産のことに詳しくなり知識武装する必要があります。最新情報を知らないことで、法改正による優遇制度を活用できないなどの機会損失が生まれてしまうこともあります。
とはいえ、これらのデメリットやリスクは、あらかじめ備えることで回避できます。そして、これらの対策の手間を差し引いても、メリットが上回るといえるでしょう。
初心者にこそオススメ！不動産投資は他の投資と何が違う？
不動産投資と他の投資との大きな違いは「不労所得で生命保険代わりになり、安定した資産作りができる」ことです。
詳細は不動産投資のメリットでもお伝えしましたが、不労所得が得られる投資方法はほかにもあります。しかし、これだけメリットが多い投資というのは不動産投資以外にはあまりないのも現状です。さらには少額で投資を始められるのというのも、初心者が不動産投資を勧められる理由の1つです。
不動産投資のメリットを享受するには、しっかりとしたライフプランが必要
不動産投資のメリットは多くありますが、なんとなくやるだけではすべてのメリットを享受することは難しいでしょう。ライフプランや資金計画をしっかり立てることが、不動産投資のメリットを確実に享受するポイントです。
不動産投資は決して楽で簡単に利益を出すことができる投資方法ではありません。最大限メリットを教授するのならば、プロの力を借りるのがベストでしょう。
リスクヘッジしやすいからこそ、初心者がチャレンジしやすい
不動産投資には他の投資方法よりも優れているメリットが多くあります。デメリットやリスクはあらかじめ対策をとることもでき、その手間よりもメリットが上回るので、初心者でもチャレンジしやすい投資方法なのです。
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