サブリース契約とは、どのような契約なのでしょうか。また、注意すべき点があるといわれるのはなぜなのでしょうか。

この記事では、サブリース契約のメリットとデメリット、そしてリスクやよくあるトラブルについて解説します。

合わせて読みたい：不動産投資のサブリース契約とは？空室リスクを解消できるってホント？

サブリース契約とは？

サブリース契約とは、管理業者に不動産の管理を委託する契約です。

この章では、サブリース契約の特徴と、メリット・デメリットを紹介します。

サブリース契約の特徴

不動産投資は、所有しているマンションの入居者から得られる家賃収入で成り立っています。そのため、いかに入居者を増やすか、空室を減らすかが重要なポイントとなります。

しかし、サブリース契約では毎月定額の家賃保証があります。つまり、入居者が減ったとしても毎月一定の収入を得ることができます。

これは、収入の不安定さがネックとなりがちな不動産投資において、投資家としては非常にありがたい制度だと言えます。[注1]

なぜ、サブリース契約が成り立つのでしょうか。

その仕組みは、オーナーがサブリース会社に物件を丸ごと賃貸し、サブリース会社から家賃を受け取ることで成立します。

いわば、サブリース会社による物件の一括借り上げ契約です。

サブリース会社は借り上げた物件に入居者を集め、入居者から家賃収入を受け取ります。サブリース会社は入居者からの家賃収入と、オーナーに支払う家賃との差額が利益となります。

[注1]出典元：エイブル：サブリース（家賃保証）とは
https://www.a-hosho.co.jp/sublease/about.html

サブリース契約をするメリット

サブリース契約を結ぶメリットは、空室リスクを回避できる点と、管理の手間が省けるというところにあります。

メリット①家賃収入に直結する空室リスクを回避できる

不動産投資においては、家賃設定や物件のリフォーム、メンテナンス等、そのほとんどが「いかに空室をなくするか」のために行われます。

仮に、そうした施策もむなしく、空室が増えていけばローンの返済が滞る可能性もあります。サブリース契約では、この空室リスクを排除できるという点で非常に大きなメリットがあります。

メリット②オーナーによる管理の手間がかからない

不動産会社に管理を任せる場合でも、入居者募集の際などにはオーナーが判断しなければならないことが出てきます。

一方、サブリース契約では、管理のほとんど全てをサブリース会社に任せることになり、オーナーは何もすることなく、家賃収入を得ることができるようになります。

ただし、だからといって任せすぎてしまうと余計な費用を支払ってしまう可能性もあるため、注意が必要です。

メリット③家賃保証が融資にプラスに働くこともある

毎月一定額の家賃を受け取れる家賃保証は事業の安定性という意味で、金融機関から評価を得られ、融資の審査にプラスに働くことがあります。

融資の審査承認を得られず困っているという方は、同じ物件で家賃保証を付けた状態だと審査にどう影響するのか金融機関に確認してみるとよいでしょう。

サブリース契約をするデメリット

オーナーの管理の手間が省けるサブリース契約ですが、締結する前に覚えておきたいデメリットが3つあります。

デメリット①20％ほどの保証料を払うため家賃収入が減る

家賃保証が受けられる代わりにサブリース会社に手数料をとらます。

通常、管理会社に管理を任せる際は、その管理の程度に応じて5～10%程度の管理費を支払いますが、サブリース契約では20%程度の保証料を支払うことになります。

デメリット②契約途中でも家賃改定が行われる可能性がある

オーナーとしては、ある程度収入が減るとはいえ、管理をサブリース会社に丸ごと任せつつ、毎月固定の家賃を受け取れるのですから、理想的と感じる方も少なくないでしょう。

しかし、サブリース契約には「〇〇年の家賃保証」となっていたとしても、途中で家賃改定が行われる可能性があります。

一般的な賃貸借契約において、オーナーと入居者の間では、入居者(借主)の権利が強くなるよう、法律が定められています。

サブリース契約でもこの点は同じことで、オーナーとサブリース会社ではサブリース会社が借主となるため、権利が強いです。具体的には、借主には賃料の減額請求が認められています。

つまり、「〇〇年家賃保証」と書かれているのにも関わらず、途中でその家賃が減額される可能性もあるのです。

サブリース契約を結ぼうとする際は、家賃保証は絶対のものではないと考えておくとよいでしょう。[注2]

[注2]出典元：エムズコミュニケーション：サブリースの費用・料金
https://maedacom.jp/column/201807_04.html

サブリース契約のリスクとよくあるトラブル

サブリース契約には、通常の不動産投資にはないリスクやトラブルもあります。

サブリース契約のリスク

リスク①サブリース会社が倒産することもある

サブリース契約中にサブリース会社が倒産してしまう可能性もあります。

この場合、入居者との間で結んだ賃貸借契約はオーナーが引き継ぐことになりますが、この際、入居者からサブリース会社が預かっていた敷金等は回収できないことが多く、仮に回収できない場合はオーナーが負担せざるを得なくなります。

サブリース契約のトラブル

トラブル①初期投資コストを回収できないことによるトラブル

空室でも家賃収入が得られるメリットがあるサブリース契約ですが、空室のときの賃料が入居者ありのときよりも安く設定されることがあります。

これが隠れた空室リスクとなり、トラブルになります。オーナーは空室でも利益がでると信じていても、実態は空室により利益を得られず、収支がマイナスで推移することがあるのです。

トラブル②自由に解約できないというトラブル

サブリース契約におけるサブリース会社はいわゆる借主です。

賃貸借契約では、借主の立場が強くなります。貸主は、正当な事由がなければ契約を解除することができません。

解約を申し入れても断られてしまい、トラブルに発展する可能性があるのです。

サブリース契約はメリットとデメリットを理解することが大切

空室リスクの回避と管理の手間が減らせるサブリース契約ですが、同時に家賃収入の減少やサブリース会社の倒産リスク、家賃改定の可能性などのデメリットもあることを理解しておかなければいけません。

一方で家賃保証がされていることによって不動産投資に使う資金を得るための融資の審査に通りやすくなります。メリットとデメリット、また活用方法までしっかりと考慮してサブリース契約を結ぶかどうか判断しましょう。

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