不動産投資は節税効果が大きい投資方法として人気ですが、公務員は法律によって副業を禁じられているため、「自分には無理」と最初から諦めてしまっている方がほとんどです。

ところが実際には、一定の条件を満たしていれば公務員でも不動産投資を始められます。

ただ、副業の規定に違反した場合、厳しい処分を受けることになってしまうので、正しい知識を得てからスタートするようにしましょう。

事業経費を計上できる不動産投資は節税への効果大！

公務員は民間企業に比べると収入が安定しているため、「わざわざ節税しなくてもよいのでは？」と思われがちですが、節税対策は必要です。

確かに安定した収入を得られるのは大きな強みですが、一方で、民間企業のように業績が給与に反映されることがなく、大幅な給与アップは見込めません。

さらに副業の禁止で新たな収入源を確保できないことを考えると、節税で支出を減らすのは資産形成に必要不可欠な手段といえるでしょう。不動産投資は、そんな公務員の節税に大いに役立ちます。

たとえば、所得税や住民税はその年の収入から諸経費や各種控除を差し引いて求める課税所得額に、所定の税率を掛けることによって計算されます。

下記は所得税の例ですが、このように所得が大きいほど適用される税率も高くなり、多額の所得税がかかります。［注1］

つまり、所得税を抑えるには、諸経費や控除額を大きくし、課税所得額を少なくする必要があるのです。

公務員のような給与所得者の場合、事業経費はありませんし、税金から控除されるのも各種保険料が主なので、大きな節税効果は望めません。

しかし、不動産投資を行えば、物件購入費や管理運用費、修繕費などの費用をすべて経費として計上することができます。

給与所得と不動産所得は損益通算できるため、不動産投資が帳簿上で赤字になれば公務員の所得が抑えられ、大きな節税につながります。

[注1]国税庁：所得税の税率

公務員が副業規定に違反せずに不動産投資を行うための3つの条件

公務員は公共の利益のために勤務し、全力で職務を遂行する義務を負っていることから、営利企業への就職と自営の両方を禁じられています。

ただし、一定の規模以内の事業であれば、所轄庁の長などの承認を受けることによって自営を許可してもらえます。

ここでいう「一定の規模以内の事業」とは、不動産投資の場合、以下3つの条件に該当するものを指します。

1. 不動産物件が5棟10室未満であること

国家公務員法では、不動産賃貸業における「自営」の基準について、「独立家屋の数が5棟以上」および「貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上」と定めています。

逆にいうと、5棟10室以下の物件への投資であれば自営とはみなされず、副業規定に抵触することはありません。

2. 管理業務を管理会社に一任すること

国家公務員に関する人事院規則では、公務員が不動産などの賃貸を行うことを認める条件として、

”入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること”

と定められています。

引用元：人事院：人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について

3. 年間家賃収入が500万円未満であること

不動産投資によって得た家賃収入が年間500万円未満だった場合は「自営」とはみなされず、副業規定に抵触する心配はありません。

公務員が不動産投資を行った場合に得られる節税効果をシミュレーション

公務員の不動産投資は一般的なサラリーマンに比べて制限がありますが、それでも投資する前と後では税制面に大きな違いが生まれます。

その効果をわかりやすく説明するために、簡単なシミュレーションをしてみましょう。

給与所得500万円の公務員の場合、適用される所得税率は20％で、42万7,500円の所得控除を受けられます。

具体的に計算すると、（500万円-42万7,500円）×20％＝91万4,500円の所得税が課せられます。（実際にはほかに保険料控除などが適用されますが、ここでは割愛します）

一方、新築木造アパートを2,000万円で購入し、年間150万円の家賃収入を得られるようになったとします。諸経費は家賃収入に対して通常10～20％といわれているので、ここでは10％と仮定し、15万円の経費を計上します。

さらに減価償却費を計上しますが、木造アパートの法定耐用年数は22年で、建物の減価償却率は0.046なので、2,000万円×0.046＝92万円を計上します。

また、初年度は不動産取得税を始めとする諸経費がかかります。相場は物件購入費のおよそ7～10％とされており、7％と仮定すると2,000万円×7％＝140万円を経費に加えます。

以上の経費を合算すると247万円となり、不動産所得は97万円の赤字となります。

給与所得と損益通算すると課税所得額は403万円となり、所得税は（403万円-42万7500円）×20％＝72万500円です。

損益通算する前の所得税は91万4,500円なので、19万4,000円の節税に成功したことになります。

公務員の副業規定に精通している不動産投資アドバイザーが対応いたします

不動産投資を行えば所得税を大幅に節約できますが、副業規定に違反した場合のペナルティは無視できません。

公務員が副業として不動産投資を行うには事業の規模に配慮しつつ、資産形成や節税など目的にあった投資計画を不動産投資アドバイザーがご提案いたします。

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