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不動産投資の利回り計算はどうやる?正しい収支シミュレーションに必要なこと

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不動産投資の利回り計算はどうやる?正しい収支シミュレーションに必要なこと

不動産投資において、利回りは重要な指標です。利回りは物件の購入時だけではなく、運用していく中でも常に考慮していく必要があります。

この記事では不動産投資における利回りの計算方法や物件別の相場、正しい収支シミュレーションのやり方を、初心者向けにわかりやすく説明していきます。

不動産投資の利回りとは

「利回り」は投資をするうえでは欠かせない概念です。利回りとは、「投資した金額に対する収益の割合」のことを指します。
利回りの数値によって、投資状況の良し悪しを判断することができます。
では不動産投資における利回りとは何を指すのでしょうか。

不動産投資における利回りの意味

不動産投資における利回りとは、購入費用(投資金額)に対して1年間で得られる家賃収益の割合のことです。
例えば、1億円かけて取得した不動産が、年間で1,000万円の利益を生み出すのであれば、1,000万円÷1億円×100(%)=10%が年間利回りとなります。

不動産投資での利回りには様々な種類があります。代表的なものは表面利回りと実質利回りです。
他にも、家賃収入から経費と毎月の不動産投資ローンの返済額も差し引いたローン返済後利回りや、所得税や住民税等、支払った税金まで差し引いた税引後利回りなどもあります。

表面利回りと実質利回り

不動産投資における利回りの中で代表的なものが表面利回りと実質利回りです。
よくチラシやインターネットに掲載される利回りは「表面利回り」と呼ばれるもので、単に年間の家賃収入を投資金額で割ったものです。

しかし、不動産投資では例外なく毎年、修繕費や管理費などの経費が発生するため、表面利回りは「1年間に実際に回収できる金額」から大きく乖離する可能性があります。

そこで、より正確に利回りを計算する時には、年間の収入から諸経費分を差し引いて算出する「実質利回り」を使います。利回りを見る際は、物件情報に掲載されている表面利回りだけでなく、少なくとも実質利回りまで計算するようにしましょう。

利回りの計算方法

数字だけにとらわれない!不動産投資で陥りがちな「高利回り物件」の落とし穴について

この章では表面利回りと実質利回りの計算方法を具体例を挙げて紹介します。

表面利回りの計算方法

表面利回り=年間家賃収入÷物件の購入価格

例:物件購入価格が2,500万円、年間の家賃収入見込みが250万円の場合

表面利回り=2500万÷250万=10%

実質利回りの計算方法

実質利回り=(年間家賃収入−年間経費)÷(物件の購入価格+購入時諸経費)

例:物件購入価格が2,500万円、年間の家賃収入見込みが300万円、購入時の諸経費が110万円、年間の諸経費が90万円の場合

実質利回り=(300万-90万)÷(2,500万+110万)=8.0%

物件別の利回り相場

不動産投資における利回りの相場は物件の種別によって異なります。
今回は、「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家」が2021年4月に発表した収益物件市場動向レポートから抜粋してワンルームマンションと一棟物件の利回り相場を紹介する。

なお、今回紹介する数値は本レポートと同じく表面利回りの数値とします。
対象期間:(2021年1月〜2021年3月)

ワンルームマンションの利回り相場

全国:7.65%(前年7.54%)
首都圏:7.00%(前年6.90%)

ワンルームマンションの利回り相場は全国、首都圏同様にわずかながら上昇傾向にあります。

一棟物件の利回り相場

一棟マンションの利回り相場

全国:8.13%(前年8.37%)
首都圏:7.64%(前年7.75%)

一棟マンションの利回り相場は全国、首都圏同様に下降傾向にあります。直近3年間だと2019年10月〜12月期の8.46%をピークに下降が続いています。

一棟アパートの利回り相場

全国:8.66%(前年8.78%)
首都圏:8.37%(前年8.47%)

一棟アパートの利回り相場は前年から全国では8.6~7台、首都圏では8.3~4台を行ったり来たりと横ばい傾向です。

理想の不動産利回り

2つの不動産
いざ不動産投資をするとなったら、少しでも利回りを高めたいと思うのは当然でしょう。
ただし、利回りが高ければ高いほど理想的であるというわけではありません。

たとえば物件情報に記載されている利回りは、諸経費がカットされている表面利回りの数値であり、購入後に莫大な修繕費がかかるというケースもあります。

このように、物件を取得する際には利回りが判断基準となりますが、高利回りだけで飛びついてはいけない物件は沢山あります。

高利回り物件の落とし穴

高利回り物件というだけで購入を決めてしまうのは危険です。ここからは陥りやすい「高利回り物件」の落とし穴について紹介します。

欠陥がある高利回り物件

何らかの欠陥がある高利回り物件には注意が必要です。

例えば、建築時には法令に適合していたものの、その後の法改正により、再建築不可物件になってしまった物件を購入してしまった場合、将来建物が古くなった時に処分に困ることになります。

満室の高利回り物件

満室か満室に近い状態で売りに出されている物件は注意したほうがよいでしょう。

売却時には入居者が多い方が買い手はつきやすくなるため、フリーレント等のキャンペーンを打って多少強引に満室に近い状態に持っていくことがあります。

もちろん、入居者がいるということは悪いことではありませんが、こうして強引に集められた入居者は退去しやすいうえに、次に同じような状況に陥った時に通常のやり方では入居者を集めることが難しくなります。

経費のかかる高利回り物件

アパートやマンションの売却を考えている人は、売却するアパートやマンションに修繕が必要な状態であったとしても、可能であれば修繕をせずに売却したいと考えます。修繕を施せばそれだけ費用がかかるからです。

これは、買主にとっても、自分の判断で修繕を施せることから悪いことではありません。

こうした物件は、買主に修繕費用が発生することから、相場より多少売却価格を安くし、高利回りとなっていることがあります。

このような物件の購入を検討する場合は、事前に修繕の見積もりを取ってもらい、購入価格に修繕費用を足し合わせて利回りを計算し直してみることをおすすめします。

正しい収支シミュレーションをしよう

不動産投資をするにあたって収支シミュレーションをすることは必須です。これは単純な利回り計算とは異なり、支出額の詳細や空室リスク、ローンの返済額などを考慮し、より実質的な収支状況を算出することができます。

正確なシミュレーションを行うためには以下の要素が大切です。
不動産投資に関する用語の理解・勉強をすること
1通りではなく様々なパターンを想定した複数通りのシミュレーションを(空室状況など)
経年劣化による経費率の上昇を視野に入れること
不確実な要素をシミュレーションから排除すること

とはいえシミュレーションで算出される収支はあくまで概算です。
利回り情報に振り回されず、より正確に収支のシミュレーションをしたい場合は、経験のある不動産投資のプロからアドバイスを受けることが一番の近道です。

不動産会社の担当者に問い合わせをしたり、不動産会社のセミナーに参加したりして、積極的に質問するとよいでしょう。詳しくは下記の漫画をご覧ください。

①マンガで学ぶ!はじめての不動産投資 セミナー参加編

 

②マンガで学ぶ!はじめての不動産投資 個別面談編

 

①サラリーマンが不動産投資!? はじめての不動産投資 セミナー参加編

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