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不動産投資のサブリース契約とは?空室リスクを解消できるってホント?

不動産投資のサブリース契約とは?空室リスクを解消できるってホント?

不動産投資の大きなリスクの一つが「空室リスク」です。どんなに安く物件を購入できても入居者がいないことには家賃収入はおろか、毎月赤字を出し続けることになってしまいます。

しかし、そんな空室の心配をすることなく、毎月保証された一定の収入を受け取ることができるのが「サブリース」です。なんだか夢のような話ですが、サブリースは本当に空室へのリスクを解消できるのでしょうか。

最近はニュースなどで安易にサブリース契約を結んでトラブルに巻き込まれたとういう話を見聞きすることもあります。そんな気になるサブリース契約の特徴やメリット・デメリットなどを解説していきます。

不動産投資の空室リスクを解消するサブリース契約とは?

サブリース(契約)とは、オーナーが所有している賃貸物件をサブリース会社が借り上げて、さらに他の入居者へ貸し出す(転貸借)ことを言います。ざっくりいうと「又貸し」や「転貸し」です。一般的に1棟マンションや1棟アパートの全部屋をサブリース会社が借り上げる為「一括借り上げシステム」とも呼ばれています。

オーナーから見ると借主は「サブリース会社」ということになります。借主ではありますが、実際に住むわけではなく、さらに第三者である一般の入居者へ貸し出す(転貸借)ことにより「転貸人」の立場となるわけです。

実際に部屋に住んでいる入居者は「転借人」といった立場になりますが、入居者にとってはサブリース会社から部屋を借りていることになるので、サブリース会社へ家賃を支払います。そして、設定された家賃から一般的に10~20%程度の運用手数料が差し引かれた残りを「保証料」としてサブリーズ会社がオーナーへ支払うという流れがサブリース契約と呼ばれています

「保証料」の名の通り、空室が出てしまったとしてもサブリース会社からの支払が保証されるのが大きな特徴です。さらに、保証料だけでなくサブリース会社が責任を持って入居者への貸出を行うので、一般の管理会社に管理を任せるのと同様に入居者の募集から家賃の回収、クレーム対応といった運用・管理業務も一任することができます。

空室の心配からも日常の業務の手間からも解放され、一括して任せることができのがサブリースの魅力でしょう。

サブリース契約のメリットとデメリット

これだけを見ると、とても魅力的に感じるサブリース契約。もちろん、良い面だけでなくデメリットが存在することも事実です。サブリース契約のメリットとデメリットを理解したうえで、サブリース契約を検討することが大切です。サブリース契約のメリットとデメリットを確認してきましょう。

メリット①空室リスク・滞納リスクを避けることができる

サブリース契約のもっとも大きなメリットは空室、滞納リスクを回避できることです。そもそも不動産投資において収入のほとんどを占める「家賃」が入ってこなければ、儲からないどころか赤字経営に転じてしまいます。不動産投資は家賃収入が無い状態でも、

  • ローン返済
  • 設備や建物の修繕費用
  • 固定資産税、都市計画税
  • 火災保険、地震保険料
  • 管理費、修繕積立金(区分マンション)

このように多くの支出が発生します。その点サブリース契約は、契約期間中サブリース会社と契約した一定の保証料が毎月入ってくるので、計画建てて支出に備えることができます。

また、空室リスクと同様に怖いのが、入居者がいる状態にも関わらず家賃の入金が無い「滞納リスク」です。サブリース契約は、この滞納リスクに関しても強みを発揮します。サブリース会社が貸主として第三者に貸し出ししているので、サブリース会社が滞納の処理も行います。もし、滞納が出てサブリース会社に家賃の入金が無かったとしても、オーナーにはサブリース会社から毎月保証料が支払われるので、赤字経営の心配はありません

様々な理由で家賃収入が途絶える可能性をできるだけなくし、毎月一定の収入が「確実に」入金されるサブリース契約の安心感は大きいでしょう。

メリット②運用、管理業務を一括して委任できる

サブリース契約は入居者の募集から、家賃の回収、建物管理、クレーム対応、退去時の立ち会いなど、ほとんどの運用・管理業務を一任できます。

通常の管理だけを任されている不動産会社と違い、サブリース契約を行う会社は入居者と直接賃貸契約を結ぶので、入居者からの家賃収入が自社の売上へと繋がる割合が大きく、積極的に運用・管理業務を行う会社が多いのです。

毎日忙しいサラリーマンや自営業者など、不動産投資に多くの時間を割くことができない人にとって、運用・管理業務を一括して委任できるのは、利便性も高いでしょう。

メリット③確定申告が楽になる

不動産収入が発生すると毎年確定申告の必要があります。とくに何部屋も所有しているオーナーは一部屋ごとの家賃入金や入退去時の費用などを細かく分けて計上しなければならず、はっきりって手間がかかるし面倒です。しかし、サブリースだとサブリース会社との賃貸契約に絞られるので確定申告の収支管理もシンプルに行うことができます

それでは次に、サブリース契約のデメリットを見ていきましょう。

デメリット①収益の最大化が難しい

前述の通りサブリース契約では「設定された家賃」の10~20%ほどの手数料をサブリース会社に支払うことになります。空室のリスクが無くなるならば決して高く無いように感じますが、実はこの「設定された家賃」がポイントなのです。

サブリース会社も商売なので、ほぼ空室が出ないように家賃を相場よりも低く設定をして募集をします。オーナーが相場通りの家賃で募集をかけて家賃を受け取るのと比べると、大きな差が出るでしょう。また、一般的に礼金や敷金、更新料なども受け取ることができません。不動産投資で当初計画していた利回りよりも低くなることが想定されます

デメリット②保証額の減額改訂

サブリース契約はある一定期間の契約になっていますが、それは契約期間中の家賃保証額を約束するものではありません。建物設備の経年劣化や周辺相場の変化によって空室が多くなってくると、サブリース会社は保証額の減額を行います。サブリース会社も空室のある状態での保証料の支払いは避けたいので、数年に一度のペースで減額する会社が多くあるのです。契約当初の保証額通りのまま、というケースは少ないのが実情です

サブリース会社が破綻するリスクがある

サブリース会社も法人ですので、当然倒産するリスクがあります。万が一、サブリース会社が倒産した場合、通常はサブリース会社と入居者の賃貸契約はオーナーに引き継がれます。

しかし、サブリース会社は基本的に資金繰りが悪化して倒産するケースがほとんどなので、数ヶ月分の保証料や預かっている敷金等の回収はほぼ難しいうえに、入居者へは敷金返還の債務が残るなど大きな損失が発生してしまう可能性があります

サブリース契約の魅力と借りられる物件の特徴

しかし、デメリット面でも解説したように、そもそも空室リスクが高い物件の場合、サブリース会社に任せたとしても手数料を高めに設定されたり、将来的に保証料の減額が待ち受けています。

それを極力避けるためには「借りられる物件」であることはもちろん、その条件を満たすには「立地の良さ」が何よりもポイントになります。立地がよければ、他の面での差別化がそこまででなかったとしても、空室のリスクを著しく抑えることができます。都内での不動産投資の場合、実際の利回りや供給数を考慮すると、物件種類はワンルームマンション投資を狙っていくのが現実的です

ワンルーム不動産投資のサブリース事例

実際にワンルームマンション投資のサブリースを活用した事例を見てみましょう。

Aさんの場合

Aさんは当初、地方の高利回りの木造築浅アパートを購入してサブリース契約を結びました。購入当初は上手く運営していましたが、木造であるがゆえに劣化も早く、さらに地方ですので需要にも限りがあるエリアです。

特別なノウハウやテコ入れを行う時間も無いため、徐々に人気が無くなり、空室が多くなると家賃の保証額もどんどん減少してしまうことになりました。その結果、保証額よりローン返済額の方が多い赤字の状態に突入してしまいました

なんとかアパートを売却したAさんは今回の反省を活かして、需要の高い都内の人気エリアの区分ワンルームマンションを購入しました。地方の物件と比べると表面上は高利回りとは言えませんが、鉄筋コンクリートで耐用年数が長く、駅からも近いうえに大学も複数存在するエリアです。10年経過しても高い入居率を維持している物件です。その結果、家賃の保証額も緩やかな減少で収まり、今も安定した賃貸経営を継続しています

サブリースの上手な運用方法と契約時のポイント

Aさんの事例を見てわかるように、サブリースは「物件も加味してサブリースを契約すること」が大切です。本来であれば、サブリースの契約書を端から端まで細かくチェックしていきたいところですが、専門用語も多く大変です。そこで、なかでも契約時に注意して確認したい3つのポイントを押さえておきましょう。

【保証料の見直しの時期】

まずは一つ目として「保証料の見直しの時期」を確認しましょう。サブリース契約では経年による家賃相場の下落や入居率の悪化などが原因で賃料(保証料)が減額される可能性があります。そこで、多くのサブリース契約では定期的な保証料の見直しの時期が明記されています

一般的には2年に一度の見直しが多いですが、なかには賃料の見直し時期が明記されておらず、突然「近隣の相場が下がったから」と保証料が減額される場合もあります。しっかりと保証料の見直しの時期や間隔を確認しつつ、少しでも見直すタイミングが長い間隔とならないか一度交渉してみましょう。

【契約の解除】

二つ目に「契約の解除」についてです。サブリース契約は、実はオーナー側からの中途解約ができない、または難しいケースが多くあります。なぜオーナーからの中途解約が難しいのでしょうか。それは、サブリース会社は法人でありながらサブリース契約の中では「借主」の立場となり「借地借家法」が適用となる為です。
借地借家法では借主は弱い立場という考えの元、借主を出来るだけ保護する為にできた法律です。

  • 6か月前に書面で解約の通知を行うか
  • 違約金として6ヶ月分の賃料を支払う

上記で解約できる場合もありますが、オーナー側にとってはなかなか厳しい条件です。一方、借地借家法は借主を守るための法律ですから、借主であるサブリース会社はサブリース契約をいつでも解約できる立場にあります。

「保証料の見直しに応じない場合は契約をいつでも解除できる」といった文面をわざわざ契約書に盛り込んでいることもあります。少しでもオーナー側とサブリース業者の解約についての取り決めが公平に近づくように、契約前に内容の確認と交渉を行い、納得したうえで契約に望むようにしましょう

【修繕費用の負担、工事】

修繕費用の負担、工事」についても確認が必要です。サブリース契約をして、毎月安定した保証料を受取って賃貸経営を目指したいところですが、サブリース契約は突発的な修繕費用や退去後の原状回復・リフォーム費用などはオーナーの負担となる場合が多くあります

軽微な修繕などはサブリース会社が負担してくれる場合もありますが、長い目で見ると修繕費用にも大きな差が生まれてきます。どこまでの修繕範囲をサブリース会社が負担するのか、オーナーが負担しなければならないのはどの辺りからなのかをよく確認しておきましょう。

また、修繕などを請け負う工事会社は「不動産会社指定の業者でなければならない」などの取り決めがあるケースもあります。自分で好きな業者を選べない場合があることを留意しておかなくてはなりません。

サブリースを活用して、不動産投資を成功させる秘訣

サブリースを活用して不動産投資を成功させる秘訣は、なによりも「信頼できる不動産会社」を探すことです。サブリース契約を行っている不動産会社は非常に多いため、どの会社が良いのか判断することは難しいと思います。それどころか、優良な不動産会社を見つけること自体が難しいと感じている人もいるでしょう。

まずは、自分の行いたい投資スタイルと、その不動産投資会社がマッチしているかどうかを確認しましょう。一棟投資なのか、区分投資なのか、その不動産投資会社の経営実績や口コミなどを参考にして各社を比較していきます。さらに、信頼できる不動産会社を探すための入口として有用なのが「サブリース契約を行っている不動産会社の投資セミナーへ参加すること」です。

不動産会社の特徴や実績を確認できるうえに、直接サブリース契約についての質問等も行えます。営業マンの人柄や雰囲気も確かめられるので、検討するにはかなりオススメです。

サブリース契約のメリットとデメリットをよく理解したうえで、契約の検討を!

サブリース契約について様々な面から解説しましたが、とくに憶えておきたいのは下記の3つです。

  • サブリース契約は空室、滞納リスクを回避して安定した賃貸経営システムを構築できる
  • 収益の最大化は難しく保証額下落リスクもあるが、プロに一括して運用管理を任せられる
  • 後悔しないためにも、セミナーへ参加して会社の確認や契約前の内容のチェックが重要

サブリース契約のメリット、デメリットをしっかり把握して、経営プランを鑑みながら検討することが大切です。やみくもにサブリース契約を希望するのではなく、自分の投資プランにマッチする契約を結ぶ意識を持ちましょう。

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