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失敗しない不動産投資会社の選び方と、避けるべき業者の見極め方

失敗しない不動産投資会社の選び方と、避けるべき業者の見極め方

不動産投資をするにあたって、不動産投資会社は非常に重要な存在です。不動産投資会社から物件の紹介や提案を受けたり、ライフプランニングを計画してもらうからです。また、不動産投資会社によっては物件取得後の管理なども委託できます。

このように、不動産投資会社は不動産投資するうえで重要なパートナーになるので、優良な会社を選ばなければいけません。当記事では、失敗しない不動産投資会社の選び方、および避けるべき不動産投資会社の見極め方について解説していきます。

大手から中小まで数ある不動産投資会社

不動産投資会社といっても、大手から中小までたくさんの不動産投資会社があります。不動産投資会社によって特徴は異なりますが、大手と中小に分けると以下のような違いがあります。

比較項目 大手の不動産投資会社 中小の不動産投資会社
経営 資金力などの関係で比較的安定 大手よりは安定性が低いこともある
情報 ネットワークによって情報量が多い 特化した専門性の高い情報を持っている
実績 実績が豊富なケースが多い 会社によって実績が乏しい

上記の違いを踏まえたうえで、以下より不動産投資会社を比較、見極めるポイントについて解説します。ズバリ結論からいうと、大手・中小のメリットをどちらも享受している不動産投資会社が望ましいでしょう。

ポイント①経営

不動産投資会社を見極める1つ目のポイントは、経営面を比較することです。経営という一面でいうと、資金力などの関係で大手の不動産投資会社の方が安定性は高いです。ただし、不動産投資をするときに「不動産投資会社の経営力」が大切になってくるのは、主にサブリース契約を結んでいるときくらいでしょう。

サブリース契約とは、その不動産投資会社と賃貸借契約を結び、不動産投資会社が第三者に又貸しするという契約です。つまり、不動産投資会社が倒産してしまえば、不動産投資会社からもらうはずの賃料がもらえない可能性があります。

現に、近年シェアハウスのサブリース事業をメインにしていた不動産投資会社が倒産し、何か月分かの賃料が未払いという状態になりました。そのため、とくにサブリース契約を結ぶ場合は、その不動産投資会社の経営の安定性は確認しておくべきです。

サブリースについてはこちらの記事でも詳しく紹介しています(不動産投資のサブリース契約とは?空室リスクを解消できるってホント?)。

ポイント②情報

2つ目のポイントは情報を取捨選択し、見極めることです。情報とは、具体的に「物件」に関する情報のことです。下記、情報について分類して見ていきましょう。

【不動産投資会社によって情報は異なる】

投資用物件は、不動産投資会社経由で物件を購入したり、不動産会社が新築物件を建築(開発)しているものから選びます。その場合、物件情報は不動産投資会社によって異なるので、良い物件情報を得られるかどうかは、どの不動産投資会社をパートナーに選ぶかによって決まるのです。

【会社ごとの特徴】

大手の不動産投資会社はネットワークが広いので、物件情報は潤沢なケースが多いです。ただ、中小の不動産投資会社も専門性の高い情報を持っている事が多々あります。専門性とは、たとえば「都心部に強い」など、あるエリアにおいて情報が豊富だったり「アパート経営に特化している」という部分特化しているなど、何か強みがあることです。

このように会社ごとに特徴が異なるため、選ぶ基準として押さえておくポイントは「会社の規模」だけでなく

  • 自分が欲しいエリアの物件情報が潤沢にあるか
  • 自分が検討している種類の物件情報が潤沢にあるか

という点を重視することが重要です。

ポイント③実績

3つ目のポイントは、各社の実績を比較することです。管理戸数や開発戸数、顧客満足度などの経営実績を確認すると、それぞれの会社の違いが分かります。実績が豊富な不動産会社ほど、以下のような情報を持っています。

【賃貸ニーズ】

賃貸ニーズとは、そのエリアの特徴を把握し、賃借人のニーズを捉えているかどうかという点です。賃貸ニーズが分かると、どのようなターゲット層がメインで、家賃はどのくらいに設定できるかなどの相場が分かります。

たとえば、目黒区・渋谷区エリアの管理戸数が豊富な不動産投資会社経由で、そのエリアの不動産購入を検討していたとします。その場合、不動産投資会社には目黒区・渋谷区の情報が豊富にあるので、そのエリアの賃貸ニーズが分かるでしょう。つまり、提示する収益シミュレーションには精度の高い情報が盛り込まれているので、正確性が高いシミュレーションになるのです

賃貸ニーズを把握することで物件の収支シミュレーションの正確性が増すので、物件の収益性を見極めやすいです。賃貸ニーズは、エリアにおける実績によって左右します。

【管理関係】

賃貸ニーズと合わせて、キーポイントなのが管理関係情報です。不動産投資には、以下のような管理業務があります。

  • ・賃付け業務(入居者の募集や契約手続き)
  • ・入居者対応業務(賃料の回収や苦情対応)
  • ・修繕業務(設備入れ替えや外観修繕含む)
  • ・その他(退去時の立ち合いなど)

これらの管理業務は不動産投資会社に委託したり、別途管理会社に委託できますが、いずれにしろ管理実績が豊富な方が有利です。たとえば、共用部の修繕業務は今まで蓄積した管理実績によるノウハウによって、修繕計画の内容が変わってきます。

実績が豊富であれば、コストパフォーマンスの高い修繕計画を策定できるので、質の良い管理業務が期待できるというわけです。

実績を見極めるときの注意点

実績が豊富なほどノウハウが蓄積されていますが、前項と同じく「どのエリアの実績が豊富なのか」という点には注目したいです。たとえば、都心で物件を探しているのであれば「都心部で管理戸数が多い」などの特徴がある方が望ましいです。

避けるべき不動産投資会社の特徴

次に、避けるべき不動産投資会社の特徴を解説していきます。不動産投資会社は、会社によって質が異なります。以下のような点に気を付けて会社を比較していきましょう。

  • 物件取得後のフォローがない
  • 実績がない
  • 不動産投資のメリットしか教えてくれない
  • 独自の強みがない

物件取得後のフォローがない

不動産投資会社によっては物件を仲介・開発するだけで、物件取得後のフォローがないケースもあります。しかし、不動産投資は物件購入後も上述したような「管理業務」があります。

もっというと毎年確定申告が必要ですし、将来的には物件を売却する可能性もあるので、それらをすべてサポートしてくれる不動産投資会社が理想です。つまり、

  • ・物件紹介
  • ・管理業務
  • ・不動産の売却
  • ・確定申告のサポート

不動産投資にまつわる一連を、ワンストップで行ってくれる不動産投資会社が望ましいというわけです。そうしないと、管理会社を別途選定し、売却時もほかの不動産会社を見つけることになります。こうなると手間も時間もがかかり、コストパフォーマンスも良くありません。なるべくワンストップでお願いできる不動産投資会社を見つけましょう。

実績がない

次に、実績がない不動産投資会社も避けた方が良いでしょう。上述したように、実績がないとノウハウが蓄積されていないという点が大きいです。ただ、その実績が「不動産投資に関する実績」かどうかという点も注意しましょう。

というのも、提示している実績が分譲マンションの販売戸数だったり、単に問い合わせ件数だったりするからです。分譲マンションはあくまで自己居住用なので、投資用物件のノウハウとは違います。また、問い合わせ件数によって不動産投資に関するノウハウは蓄積されません。そのため、表面的な数字だけでなく、その実績の中身を見ることが重要なのです。

不動産投資のメリットしか教えてくれない

次は、不動産投資のメリットやうまみしか教えてくれない不動産投資会社も要注意です。当然ながら不動産投資は「投資」の一種なので、以下のようなリスクが存在します。

  • ・空室によって賃料収入がゼロになるリスク
  • ・経年劣化によって家賃が下落するリスク
  • ・資産価値が目減りするリスク

しかし、不動産投資会社のなかには上記のようなデメリットやリスクは伝えずに「安定している」「手間がかからない」などのメリットしか教えてくれない会社もあります。不動産投資会社に頼り過ぎずに、自分自身でもある程度勉強して不動産投資の知識を蓄えておくことが大切です。

そうすれば、不動産投資会社の営業担当者と話をするときに「この担当者は不動産投資のデメリットやリスクもきちんと伝えているか」を判断できるので、不動産投資会社の良し悪しも見極めやすいです。

独自の強みがない

独自の強みがない不動産投資会社も避けた方がベターです。不動産投資会社に独自の強みがないということは、収益性の高い物件情報に巡り合う機会が少ないからです。独自の強みとは、以下のようなものが挙げられます。

  • ・管理、開発戸数が非常に多い
  • ・物件紹介や管理および売却までワンストップ
  • ・一定のエリアに強みがある

たとえば、都心部で物件を探しているのであれば、都心部で管理・開発戸数が多い不動産投資会社の方が良いです。そのような不動産投資会社には、都心部の物件情報が集まりやすく、上述した賃貸ニーズなどの情報も豊富だからです。

つまり、独自の強みがあり、その強みが自分のニーズにマッチしている方が、収益性の高い物件を紹介されやすくなり、成功率も上がるというわけです

不動産投資は物件利回りよりも、信頼できる不動産投資会社を選ぶことの方が大切

このように、不動産投資会社を見極めるポイントはたくさんあり、避けるべき、または注意すべきポイントもあります。

この点を踏まえ、さいごに不動産投資物件は「物件利回り」よりも「信頼できる不動産投資会社を選ぶこと」が大切である理由について解説します。

  • 物件利回りはあてにならない
  • プロの助けは絶対に必要

不動産投資会社の担当者は長い付き合いになるブレーン的な存在です。だからこそ、信頼できる不動産投資会社と何ライフパートナーとなる担当者を選ぶことは重要なのです

物件利回りはそこまでアテにならない

物件利回りはそこまでアテにできるものではなく、不動産会社によって左右されます。そもそも、代表的な物件利回りには以下2種類あります。

  • 表面利回り=物件から得る年間収入÷物件取得価格
  • 実質利回り=(物件から得る年間収入-経費)÷物件取得価格

この利回りの数値は以下の点が不動産投資会社によって異なります。

【空室率や家賃下落率】

「物件から得る年間収入」は主に家賃収入ですが、基本的に現時点の満額の賃料をベースに利回りは計算します。不動産投資会社によっては空室率や家賃下落率も踏まえたうえで、長期的な視点から利回りやキャッシュフローを提示してくれます。逆にいうと、空室率や家賃下落率を考慮していない利回りは不安定で、1か月空室が出ただけでその利回りは大きく下がってしまうのです。

つまり、優良な不動産投資会社を選ばないと、その物件の真の利回り(収益性)が分からないというわけです。

【経費額】

また、不動産投資会社が実質利回りも予測してくれますが、その経費額も不動産投資会社によって様々です。たとえば、以下のような経費は非常に読みにくいと言えます。

  • ・退去時の原状回復費用
  • ・共用部の補修費用(一棟投資)
  • ・各部屋の設備入れ替え費用

上記は高額になりがちな費用でもあり、言い換えると予測する経費額が現実的でない場合、利回りは大きく下がります。不動産投資会社によって利回りの正確性は異なるので、物件利回りを重視するよりも信頼できる不動産投資会社選びの方が重要なのです。

プロの助けは絶対に必要

不動産投資には、プロの助けは絶対に必要です。とくに初心者の場合は、不動産投資の専門家のアドバイスが必須です。もちろん独自に調べて知見を蓄えた方が良いですが、独学しても限界があります。

たとえば、REINSという周辺の成約事例や売り出し事例を調べられるネットワークシステムは、宅建業者(≒不動産会社)しか利用できません。また、エリアによる賃貸ニーズなどの情報はプロでないと分かりません。だからこそ、不動産投資会社のサポートは絶対に必要なのです。ただ、有力な情報を持っているかは上述した「実績」などに左右されるので、正確性の高い情報を持っている優良な不動産投資会社を見極める必要はあります

まとめ

このように、不動産投資会社は大手・中小と色々種類があります。大事なのは、自分が投資しようとしている不動産について

  • その不動産投資会社は管理・開発実績があるか
  • 物件紹介から売却までワンストップでやってくれるか
  • 本当に自分に最適な不動産物件を提案してくれるか
  • リスクもデメリットも有益な情報も共有してくれるか

などを見極めることです。そのためには、まず不動産投資会社のホームページなどで情報収集が必要です。そして、優良そうな不動産投資会社であれば、その不動産投資会社が主催するセミナーや個別相談会に参加してみることをオススメめします

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