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不動産投資に潜むリスクとは?事前に知っておくことで危険を回避しよう

不動産投資に潜むリスクとは?事前に知っておくことで危険を回避しよう

不動産投資の収入は「家賃」なので、変動リスクが比較的小さく、安定した投資といえます。また、不動産投資は基本的に物件を取得した後は管理会社に管理業務を任せるので"手間がかからない投資"としても人気があります。

しかし、不動産投資も「投資」の一種なので、当然ながらリスクがあるのも事実です。当記事では、不動産投資に潜む具体的なリスクについて解説しています。

不動産投資におけるリスクとは

不動産投資は比較的安定している投資ですが、リスクがあるのも事実です。しかし、ほかの投資とは違って、不動産投資はある程度予測しやすいリスクなので、事前に知っておくことでリスクヘッジが可能となります。

もちろん、リスクを事前に知っていてもそのリスクをゼロにすることはできません。ただ、リスクをあらかじめ理解しておき、危険回避方法を知っておくことで、不動産投資の成功へ大きく近づけるでしょう。

下記で、不動産投資の具体的なリスクと対処方法を5つ解説します。不動産投資を始める前に、各項目のリスクとリスクヘッジ方法を良く理解しておきましょう。

不動産投資の5大リスクを知っておこう!

不動産投資には以下の5大リスクがあります。

  • ・①賃貸需要の減少リスク
  • ・②家賃下落リスク
  • ・③流動性が低いリスク
  • ・④金利変動のリスク
  • ・⑤地震災害のリスク

上記リスクの概要とリスクヘッジ方法、そして上記リスクによって失敗する人の特徴と事例も合わせて解説します。

①賃貸需要の減少リスク

不動産投資に潜む1つ目のリスクは、賃貸需要の減少リスクです。総務省の資料によると、日本の人口はどんどん減少していて、2015年から2035年の期間で総人口は10%近く減少すると予測されています

不動産投資は賃借人からの家賃収入がメインの投資なので、賃借人の数(人口)が減少するのはダイレクトなリスクと言えるのです。

【リスクヘッジ方法】

「賃貸需要の減少」に対するリスクヘッジ方法を見てみましょう。

  • なるべく人口が減少しないエリアを選ぶ
  • 単身者にターゲットを絞る

まずは、なるべく人口が減少しないエリアを選ぶことが大切です。たとえば、都心部であれば2040年までは人口が減少せず、むしろ増加すると予測されています。その後は、都心部でも人口が減少していくと予測されますが、全国の人口減少率と比較すると減少率は非常に緩やかです。

また、総務省の統計では全国的に単身者の割合は増えるため、単身者をメインターゲットにしたワンルームマンション投資などであれば、需要はある程度維持するでしょう

【失敗する人の事例】

賃貸需要の減少リスクによって不動産投資に失敗する事例は、地方で高利回り物件を購入してしまう事例です。もちろん、地方の高利回り物件が全て悪いわけではありませんが、高利回りということは空室率が高かったり、補修が必要だったりします。

とくに、空室率が高いからこそ物件が安価であり、相対的に利回りが上がっている物件が多いです。このような物件は不動産投資の初心者にはハードルが高く、その最大の理由が「そもそも賃借人の数(人口)が少ないこと」です。

不動産投資において「人口」は空室リスクにつながる要素なので、エリアの人口は必ず確認しましょう。仮に、人口減少率が高い地方で不動産投資をするなら、家賃の下落率と空室率を高めに予測し、その状態でも収益が出る物件を取得しなければいけません

②家賃下落リスク

不動産投資に潜む2つ目のリスクは家賃下落リスクです。不動産投資は商品が「建物」であり、建物は経年劣化します。そのため、基本的には築年数が経過するごとに家賃は下落するものです。家賃の下落率が予想よりも大きくなれば、予想していた収益を得ることはできません。

【リスクヘッジ方法】

家賃下落は以下の点を意識してリスクヘッジを行います。

  • 好立地物件を取得する
  • 適切なメンテナンスを行う

好立地の物件であれば、そもそも賃貸ニーズが高いので家賃は下落しにくいです。そのため、前項で解説した「人口(賃貸ニーズ)」などを調査したうえで、賃貸ニーズの高い好立地物件を取得することが重要になります。

また、そもそも建物がなるべく劣化しないように、適切なメンテナンスを行うことも重要です。そのためには、購入する建物の長期修繕計画の中身を確認する必要があり、その確認のためには、適切なアドバイスをくれる不動産投資会社や管理会社の選定が重要になります

【失敗する人の事例】

家賃下落リスクによって不動産投資に失敗する人は、やはり地方で不動産投資を始める人に多いです。というのも、とくに人口が少ない地方で不動産投資をすると、賃貸ニーズが低いために家賃を下げないと賃借人が付かないという事態が起こりやすいからです。

前項と同様、地方で不動産投資をするなら、かなり厳しい条件でも収益を出せるような物件を選定する必要があり、そのような物件の選び方、周りとの差別化、その物件にしかない強み、経験が必要です。

③流動性が低いリスク

不動産投資に潜む3つ目のリスクは流動性が低いリスクです。ここで言う流動性とは「売りやすさ」のことであり、不動産は以下の理由によって流動性は低いといえます。

  • 売却に時間がかかる
  • 売却時の諸費用や税金がかかる

売却期間は物件によりますが、物件を売り出してから引渡しまで半年程度かかることも少なくありません。また、諸費用や税金も100万円単位でかかるケースも多いので、流動性はそこまで高いわけではないのです。

【リスクヘッジ方法】

ただ、不動産の流動性は物件によって大きく異なり、買い手が多い物件であれば比較的流動性は高くなります。そして、買い手が多い物件は賃貸ニーズが高く、収益性が高い物件といえるでしょう。

そのため、上述した「人口」や「立地」などを考えると、都心部の物件の方が買い手は多く流動性が高いといえます。ただし、流動性の高い都心の物件だとしても、売却期間は余裕をもって3か月から半年程度は考えておきましょう。

【失敗する人の事例】

家賃下落リスクによって不動産投資に失敗する人は、都心以外の賃貸ニーズの低いエリアで物件を購入する人や、面積の広い物件を購入する人に多く見られます。面積が広い物件はターゲットがファミリーになるので、投資用物件として購入する買い手は極めて少ないからです。

つまり、面積の広い物件は「自己居住」を目的とした買い手に限られるので、買い手自体が少ないのです。一方、ワンルームマンションなどのコンパクトなマンションの買い手は、基本的に単身者や投資目的の人が多いです。全国の不動産投資家が買い手候補になるため、売りやすく出口戦略も立てやすくなります。また、コンパクトなマンションの方が価格は低いので、予算的な面でも強みがあるでしょう。

④金利変動のリスク

不動産投資に潜む4つ目のリスクは金利変動リスクです。不動産投資はローンを組んで物件を取得することが大半なので、変動金利でローンを組んでいる場合は金利変動によって支払い額も大きく変わります。

そして、多くの金融機関では変動金利で不動産投資ローンを提供しているので、基本的には不動産投資には金利変動リスクがあると思っておきましょう

【リスクヘッジ方法】

金利変動によってローン支払額が増えると、不動産投資によって得られる利益が小さくなります。ある程度余剰資金が貯まったら繰り上げ返済をして支払金利の総額を下げ、支払期間を短縮するといいでしょう。

繰り上げ返済とは、「○年後に××万円(残債の一部)返済する」のように、借入期間の途中で残債の一部を返済することです。繰り上げ返済することで元金を減らすことができるうえに、返済期間も短縮することができます

返済期間を短縮すれば、仮に金利が上昇しても「ローンを支払う期間」が短縮しているということなので、金利変動に対してリスクヘッジとなるのです。

【失敗する人の事例】

金利変動リスクによって不動産投資に失敗する人は、繰り上げ返済を想定していない人や、身の丈に合わない借入をしてしまう人です。とくに、身の丈に合わない借入をしてしまうと、金利変動による負担が非常に大きくなるのでその分リスクも大きくなります。

金融機関のローン審査に通ったからといって、その借入金額が適性金額というわけではありません。適性金額は、自分の収入や支出をきちんと計算することが重要であり、無理のない範囲で借り入れることが重要です。

⑤地震災害のリスク

5つ目のリスクは、地震災害のリスクです。不動産投資は「建物」という現物資産を保有するため、どうしても地震や災害によって損傷するリスクがあります。仮に、地震によって建物が損傷すれば資産価値が落ち、空室リスクや家賃下落リスクに繋がってしまうのです。また、「大雨による浸水」などの災害リスクも同じです。

【リスクヘッジ方法】

地震災害へのリスクヘッジ方法は以下の点です。

  • 新耐震以降(1981年6月~)の物件を取得する
  • ワンルームマンションを取得する
  • 保険への加入を検討する
  • ハザードマップなどでエリアの地震災害リスクを調べる

上記のうち、とくに「ワンルームマンションを取得する」という点は地震対策に有効です。ワンルームマンションは部屋がコンパクトなので、柱や梁の数が多く「躯体(コンクリート)の塊」のような建物だからです。

現に、阪神大震災マンション被害度調査報告資料でもワンルームタイプの被害は皆無とあり、その耐震性の高さは証明されているといって良いでしょう。

【失敗する人の事例】

地震災害リスクによって不動産投資に失敗する人は、旧耐震(1981年5月以前)物件を購入する、そもそも災害リスクの高いエリアで物件を取得している人です。

旧耐震物件は震度5程度の地震までしか想定していないため、大震災クラスの地震が発生すれば損傷・倒壊リスクが高いです。どうしても旧耐震物件を購入するなら、きちんと耐震補修した物件に限る方が良いでしょう

また、災害リスクに対してはハザードマップで洪水や浸水リスクを調べたり、地域危険度マップで災害リスクを調べておくことが重要です。

リスク回避に必要なことは?不動産投資を着実に成功に導くためのポイント

不動産投資のリスクやリスクヘッジ方法について理解できたところで、上述した点以外に不動産投資を着実に成功に導くポイントである、「不動産投資は投資でありビジネスである」という部分について理解を深めておきましょう。

不動産投資は「投資」である

不動産投資は「投資」なので、そもそもリスクがあるという点を認識しましょう。不動産投資は「安定している」や「不労所得である」というメリットだけに目を向けてしまう人が意外と多く、上述したリスクを軽く考えている人も少なくないからです。

そのため、不動産投資には必ずリスクがあるという点を認識し、まずは上述した5大リスクについて理解しましょう。そのうえで、それぞれのリスクに対するリスクヘッジ方法を実践し、少しでもリスクの低い物件を選ぶことが重要です

不動産投資は「ビジネス」である

そして、「不動産投資はビジネスである」と認識することも大切です。不動産投資をビジネスと考えたとき、確保しておきたいのが信頼できるパートナーです。ビジネスの世界では信頼できるクラインアントや協力会社は必須であり、それは不動産投資も例外ではありません。

不動産投資におけるパートナーとは、物件紹介・管理・売却を行ってくれる不動産投資会社とライフプランを綿密に計画してくれる営業マン(担当者)のことです。不動産投資会社によって紹介する物件は異なり、管理の質も変わってきます。パートナー選びが不動産投資の成功を左右するといっても過言ではないのです。

優良な不動産投資会社であれば、上述したリスクの低い物件を紹介し、かつ管理など購入後の物件運営についても適切なアドバイスをしてくれるでしょう。そのため、不動産投資をビジネスとして捉え、不動産投資会社というパートナーをきちんと選ぶことが重要なのです。

リスクを知っておけば、対処も可能なのが不動産投資の強み

このように、不動産投資には

  • 賃貸需要の減少
  • 家賃下落
  • 流動性が低い
  • 金利変動
  • 地震災害

などのリスクが存在します。これらのリスクに対するリスクヘッジを実践しつつ、アドバイスをくれる優良な不動産投資会社を選定しましょう。

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