不動産投資をもっと知る
不動産投資に潜むリスクとは？事前に知っておくことで危険を回避しよう
リスクリスクに備える不動産投資運用方法
不動産投資は、収入の変動幅が比較的小さいことから、安定した投資といわれています。また、投資した物件は管理会社に任せられるので、手間がかからない投資であるともいわれています。
さまざまなメリットがありますが、不動産投資も「投資」の一種なので、当然ながらリスクが潜んでいます。
当記事では、不動産投資に潜むリスクとその回避方法や失敗例について解説します。
▶合わせて読みたい：20代で不動産投資を始めて失敗する人の特徴5つ！リスク回避の秘訣
不動産投資が危険といわれる理由
不動産投資について調べてみると、「不動産投資は危険」や「不動産投資はやめとけ」などのネガティブなワードを目にします。
一体なぜ、このように言われるのでしょうか？その理由として、以下の2つがあげられます。
▼始める時の資金が多く必要
不動産投資はほかの投資方法と比較したとき、投資資金が多く必要になります。そのため、ローンを組んでお金を借りるのが一般的です。
借金に対して抵抗がある人は多いので、お金を借りるということに対してハードルが高く感じるのでしょう。このような理由から、不動産投資は危険といわれてしまうのではないでしょうか。
▼さまざまなリスクが存在する
投資にはリスクがつきものです。詳しくは後述しますが、不動産投資にもリスクはあります。リスクについて正しく理解できていないと危険だというイメージになるのでしょう。
ただ、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれる投資です。失敗したときに、瞬時に資産を失うわけではありません。
また、物件を取得する際にしっかりと戦略を立てていれば失敗するリスクを大きく減らすことができます。
代表的なリスクとそれぞれの失敗例
ほかの投資と比べて、失敗しにくいといわれている不動産投資ですが、運用していくうえで知っておく必要のあるさまざまなリスクがあります。
それぞれのリスクを知り対策することで、投資の成功率をあげることができます。
本記事では以下の5つの代表的なリスクについてまとめてみました。
- 需要減少リスク
- 家賃下落リスク
- 流動性リスク
- 金利変動リスク
- 災害リスク
１．需要減少リスク
一つ目のリスクは、需要減少リスクです。総務省の資料によると、日本の人口はどんどん減少していて、2015年から2035年の期間で総人口は10%近く減少していくと予測されています。
不動産投資は家賃収入がメインの収益なので、需要が減り、借りる人の数が減るのはダイレクトなリスクといえます。
▼需要減少リスクを回避する方法
- 都心部や人気のエリアを選ぶ
- 単身者にターゲットを絞る
- 人口の変動を常に意識する
まずは、なるべく人口が減少しないエリアを選ぶことが大切です。たとえば、都心部であれば2040年までは人口が減少せず、むしろ増加すると予測されています。その後は、都心部でも人口が減少していくと予測されますが、全国の人口減少率と比較すると減少率は非常に緩やかです。
また、総務省の統計からは、全国的に単身者の割合が増えることがわかります。したがって、単身者をメインターゲットにしたワンルームマンション投資などであれば、需要はある程度維持されていくといえます。
▼需要減少リスクの失敗例
地方で高利回り物件を取得してしまった。
- 高利回りということは空室率が高かったり、補修が必要な場合がある。
- 空室率が高いからこそ物件が安価で、相対的に利回りが上がっている物件が多い。
人口減少率が高い地方で不動産投資をする際は、家賃の下落率と空室率を高めに予測して物件を取得する必要があります。
２．家賃下落リスク
2つ目のリスクは、家賃下落リスクです。不動産投資では、投資対象が「建物」です。建物は経年劣化していくため、築年数が経過するごとに家賃は下落する傾向があります。
家賃の下落率が予想より大きくなれば、予想していた収益を得ることが難しくなってしまいます。
▼家賃下落リスクを回避する方法
- 好立地物件を取得する
- 適切なメンテナンスを行う
好立地の物件であれば、そもそも賃貸ニーズが高いので、家賃は下落しにくいです。
そのため、前項で解説した「人口（賃貸ニーズ）」などを調査したうえで、賃貸ニーズの高い好立地物件を取得することが重要になります。
また、建物の劣化を防ぐために、適切なメンテナンスを行うことも重要です。
そのためには、購入する建物の長期修繕計画の中身を確認する必要があり、その確認のために、適切なアドバイスをくれる不動産投資会社や管理会社の選定が重要になります。
▼家賃下落リスクの失敗例
人口の少ない地方で物件を取得してしまった
- 賃貸ニーズが低いために家賃を下げる必要がある。
地方で不動産投資を始める場合には、かなり厳しい条件でも収益を出せるような物件を選定する必要があります。
物件購入時には、運用のシミュレーションを行うようにしましょう。
３．流動性リスク
3つ目のリスクは、流動性リスクです。ここでいう流動性とは「売りやすさ」のことです。
例えば、駅チカのマンションであればすぐに買い手がつくため、流動性は高く評価されます。また、日当たりの良い南向きの物件も同じように高く評価されます。
一方で、物件によっては買い手がなかなかつかない場合もあります。そのリスクを理解しておくべきなのです。
▼流動性リスクを回避する方法
- 比較的流動性の高い都心部の物件を選択する
都心部の物件は人口や立地などで考えると、賃貸ニーズが高いので、流動性が高いといえます。また、そういった物件は収益性も高いことが多いです。
▼流動性リスクの失敗例
郊外の賃貸ニーズの低いエリアで、面積の広い物件を購入した。
- 賃貸ニーズが低いエリアの物件は、流動性が低い。
- 面積が広い物件は、「自己居住」を目的とした人に偏るなど、買い手自体が少ない。
ワンルームマンションなどのコンパクトな物件の買い手は、基本的に単身者や投資目的の人が多いので、売りやすく、出口戦略も立てやすくなります。
４．金利変動リスク
4つ目のリスクは、金利変動リスクです。不動産投資はローンを組んで物件を取得することが大半です。そのため、変動金利でローンを組んでいる場合は、金利変動によって支払額も変わってきます。
もちろん固定金利も選択できますが、利用時の金利は高めです。結果として変動金利を選ぶことが多くなるため、基本的には不動産投資には金利変動リスクはあると考えておきましょう。
▼金利変動リスクを回避する方法
- ローン返済の目途をたてて利回り計算を行っていく
- 繰り上げ返済をして支払金利の総額を下げ、支払期間を短縮する
金利変動によって負担が増えると、不動産投資によって得られる利益が小さくなります。
ある程度余剰資金が貯まったら繰り上げ返済をして支払金利の総額を下げると、支払期間を短縮することができます。
繰り上げ返済とは、「○年後に××万円（残債の一部）返済する」のように、借入期間の途中で残債の一部を返済することです。
返済期間を短縮すれば、仮に金利が上昇しても「ローンを支払う期間」が短縮しているということなので、金利変動に対して対策することができます。
▼金利変動リスクの失敗例
身の丈に合わない借入をしてしまう
- 身の丈に合わない借入をしてしまうと、金利変動による負担が非常に大きくなってしまう。
金融機関のローン審査に通ったからといって、その借入金額が適正金額というわけではなありません。適正金額は自分の収入や支出をきちんと計算することが重要であり、無理のない範囲で借り入れることが大切です。
５．災害リスク
5つ目のリスクは災害リスクです。不動産投資は建物を現物資産として保有するため、どうしても、地震などの災害によって損傷してしまうリスクがあります。
▼災害リスクを回避する方法
- 新耐震以降（1981年6月～）の物件を取得する
- ワンルームマンションを取得する
- 保健への加入を検討する
- ハザードマップなどでそのエリアの災害リスクを調べる
上記のうち、特に「ワンルームマンションを取得する」という点は地震対策に有効です。
ワンルームマンションは部屋がコンパクトなので、柱や梁の数が多く、「躯体（コンクリート）の塊」のような建物だからです。
現に、東日本大震災でも地震によるワンルームタイプの被害は皆無といわれ、その耐震性の高さは明らかでしょう。
▼災害リスクの失敗例
災害リスクの高いエリアで物件を取得した
- 災害リスクの高いエリアではそもそもの災害が多いので、メンテナンス等が多く必要になる。
災害リスクに対しては、ハザードマップや地域危険度マップで洪水や浸水リスクを調べるなど、常に災害情報に関心を持っておくことも重要です。
不動産投資のリスク回避のために意識するポイント
上述したこと以外にも、不動産投資を着実に成功へ導くためのポイントがあります。それが、「不動産投資は投資でありビジネスである」という考えです。
これについて、もう少し理解を深めておきましょう。
不動産投資は「投資」である
不動産投資は「投資」なので、そもそもリスクがあるという点を認識しましょう。
不動産投資では、メリットだけに目を向けてしまう人が意外と多く、リスクを軽く考えている人も少なくありません。
そのため、最低でも前述の5大リスクは押さえておきましょう。その上で、それぞれのリスクに対する対策法を実践し、少しでもリスクの低い物件を選ぶことが重要です。
不動産投資は「ビジネス」である
そして、「不動産投資はビジネスである」と認識することも大切です。
不動産投資をビジネスと考えたとき、確保しておきたいのが信頼できるパートナーです。ビジネスの世界では信頼できるクライアントや協力会社は必須であり、それは不動産投資も例外ではありません。
不動産投資におけるパートナーとは、物件紹介・管理・売却を行ってくれる不動産投資会社とライフプランを綿密に計画してくれる営業マン（担当者）のことです。不動産投資会社によって紹介される物件は異なり、管理の質も変わってきます。パートナー選びが不動産投資の成功を左右するといっても過言ではないのです。
優良な不動産投資会社であればリスクの低い物件を紹介してくれ、かつ管理など購入後の物件運営についても適切なアドバイスをしてくれるでしょう。
そのため、不動産投資をビジネスと捉え、不動産投資会社というパートナーをきちんと選ぶことが重要なのです。
不動産投資のリスク回避のために意識するポイント
不動産投資は、リスクを知っておけば対処可能なのが強みの投資方法です。
前述したリスク回避方法のほかにも、常に顧客目線で考えたり、人口や人気な場所についての情報に関心をもつなど、日頃の意識を少し変えてみるだけで不動産投資の成功につながります。
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