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不動産投資が副業として注目を集めている理由とメリット・デメリット

不動産投資が副業として注目を集めている理由とメリット・デメリット

最近では本業以外に「副業」として、サイドビジネスを持つ人も増えてきました。働き方改革や副業の許可を出す企業も増えたことから、本職以外に別の仕事を検討している人も少なくないでしょう。そんななか、不動産投資が副業として注目を集めています。

なぜ、いま不動産投資が副業として注目を集めているのか、その理由とメリットデメリットをまとめました。副業を考えている人や不動産投資を検討している人は必見です!

ズバリ、不動産投資は「副業」になるのか

株やFXと違い、事業経営の色が強い不動産投資ですが、果たして不動産投資は「副業」となるのでしょうか。

不動産が事業となるのは「5棟10室以上」を所持する場合です。一軒家なら5棟、アパートやマンションなどの集合住宅の場合10室以上の場合は事業的な規模と言われています。要は、5棟10室以上の物件を所持している(または予定)場合は、事業としての「副業」とみなされるということです。

副業禁止の企業に勤務している人は、まず「5棟10室」以上にならないよう注意が必要です。ワンルームを複数持つ程度であれば、それは事業としての副業にはみなされないことがほとんどです。

とはいえ、副業を禁止している企業務めである場合は、不動産投資自体を行っていいのかどうか気になる部分ではありますよね。

副業禁止でも不動産投資は許可されている会社も

結論からいうと、副業は禁止でも不動産投資はOKという企業は多く存在します。事業規模での不動産投資は注意が必要ですが、上述したようにワンルームを複数持つ程度では「副業」としてカウントされないからです。

また、相続で不動産を引き継ぐ人も少なくありません。「評価額」に税率を掛けて計算する独自の制度で税金が算出され、場合によっては50%以上の節税が見込めることもあります。とくにワンルームマンションは財産として分けやすく、第三者に貸すと「評価額」が更に控除されますので相続税対策に最適なのです。

よって相続で不動産経営をする場合も多々あることから、企業は不動産投資を禁止しづらいという理由もあります。勤め先の就業規則を確認する、または総務に確認をとっておくと安心です。

不動産投資がサラリーマンの副業として注目される理由

上記の理由などからサラリーマンや務め人にとって、不動産投資は割と始めやすく、身近な副業として始めやすいことが注目されている理由です。

不動産投資は物件の情報収集や選定から、管理業務、更新手続きや確定申告等、やる事は多いですが、それら全てを不動産会社に任せられるという大きなメリットがあります。節税しながら不労所得で副収入を得やすい投資法なので、サラリーマンや勤め人にとって、より始めやすいと副業と言えるでしょう

次に、本業を持つ人が不動産投資を副業として行うメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

本業を持つ人の不動産投資のメリットとデメリット

【不動産投資のメリット】

不労所得が得られる

先に書いた通り、不動産投資は働かなくても家賃収入が得られる「不労所得」が得られます。株やFXのように業界の勉強をして市場の動きを見張る必要が無いため、多忙なサラリーマンにとっては有難い投資法です。また、不動産会社に投資に関する業務を代行してもらえば、自分の時間や手間を割くこともありません。

節税できる

不動産の価値は時間と共に下がっていきますが、不動産投資では「減価償却費」という名目で下がった価値を経費として計上できます。手元に家賃収入のお金はありつつも減価償却費を計上することが可能なので、帳簿は赤字になりますが、実際に出費があるわけでありません。

所得税・住民税は所得(総収入-経費)に税率を掛けて計算します。帳簿上赤字があると所得が減りますので、所得税と住民税を節約することができるのです。ただしこの節税効果は「帳簿上赤字」になっているときだけです。物件が定められた耐用年数を過ぎ、減価償却費が計上できなくなると、逆に家賃収入で所得が増えて税金が高くなってしまうので注意が必要です。

団信に加入すると生命保険・医療保険代わりになる

住宅ローンを組むときは、ほぼ強制的に団体信用生命保険(団信)に加入することになります。団信は生命保険の一種で、契約者に万が一のことがあった場合代わりにローンを弁済してくれるシステムです。ほとんどの場合、保険料はローンの金利に上乗せされます。

これだけでも死亡(生命)保険代わりになりますが、団信には三大疾病特約や八大疾病特約付きの商品が存在しますので、医療保険代わりにもなるのです。

私的年金として資産形成ができる

2019年に金融庁が発表した「公的年金以外に老後に2,000万円の資産が必要」という資料は後に撤回されたものの、国会で大きな波紋を呼び「老後のお金は個人で資産形成が必要」という印象が国民に強く残る結果となりました

公的年金とは別の定期収入を準備しておきたいところですが、そこでも不動産投資が強みを発揮します。働き盛りの年齢で住宅ローンを組んで不動産を購入しておけば、家賃収入が年金代わりとして老後の暮らしを助けてくれる可能性が大いにあります

同じく年金の代わりとして保険会社から「個人年金保険」が販売されていますが、低金利が続き利回りが良いとは言い難いのが現状です。

少額の投資で大きなリターンが期待できることも

不動産購入時に住宅ローンを組むことで、元手が少なくても大きなリターンが期待できます。「レバレッジ効果」という金融用語がありますが、テコ(レバレッジ)のように少しの力(資金)で大きな効果が得られるという意味で、不動産投資はこのレバレッジ効果があります

たとえば手元に用意できるお金が100万円しかなくても、ローンを組み4,000万円の物件を手に入れると4,000万円分の資産と家賃収入という長期的なリターンが手に入るのです。

社会的信用があり、住宅ローンの審査が通りやすいサラリーマンであれば、都心の高い物件で高い収益を出せる可能性もあるでしょう。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットについても知っておきましょう。読んで字のごとく不動産投資も「投資」なので、空室や家賃滞納など様々なリスクが存在します。大切な資産を運用するには、リスクを確認したうえで投資を行うことが重要です

空室リスク

不動産投資で一番怖いのは空室リスクです。物件に需要が無い場合、部屋が埋まらず家賃収入が得られない状態が続いてしまいます。そうなれば赤字経営となり、元も子もありません。

また、一つの学校や企業などを目当てに入居者を見込む物件は要注意です。学校や企業が移転や撤退、倒産などを余儀なくされた時に家賃収入が見込めなくなってしまうからです。事前に物件の情報を調べたり、都市圏の物件を購入するなどの方法でリスクを軽減できます。

家賃滞納のリスク

入居者が失業等の理由で家賃を滞納してしまうケースがあります。引っ越すこともなくそのまま居座られたり、夜逃げ・失踪などの事態に発展する可能性もあります。家賃滞納に備えるには、管理会社に集金を委託する、サブリース契約を検討するなどで対応しておきたいところです。

管理会社によっては「家賃滞納補償」を付けている会社もあり、滞納された場合でも保証会社から家賃が支払われるシステムがあります。信頼できる管理会社を選び、普段から良好な関係を築いておくことを心がけましょう。

流動性が低く、現金化しにくい

不動産は流動性が低いため現金化しづらいというリスクがあります。ただし流動性が低い分、相場の変動も株やFXと比べて穏やかな傾向にあります。いざというときにすぐすぐに現金を入手できない可能性はありますが、資産価値が下がりにくいのも不動産投資の特徴です

自然災害によるリスク

地震や津波など自然災害により、家屋が損壊したり流されることも珍しくありません。不動産投資で購入した物件も、自然災害の被害に遭わないとは限りません。購入を検討している物件の災害リスクをハザードマップで確認しておきましょう。

とはいえ、災害リスクは予測が難しいため「ある程度は仕方ない」と割り切ることも大切です。

法律や税務なども勉強しておく必要がある

たとえばサラリーマンが年間20万円以上の副収入を得た場合、確定申告が必要になります。税務や法律を知らずにいると、自覚がないまま脱税や法律違反をおかしてしまう可能性があるので注意が必要です。

とくに開業届を出して個人事業主になっている人、法人化をしている場合は更に守らなければいけない決まりが多いため、税理士や弁護士などの専門家に相談しておきましょう。働きながらの知識取得は大変かもしれませんが、普段の生活でも役立つので知っておいて損はありません。

会社勤めでも不動産投資は可能?副業禁止で会社にバレたらどうなる?

総務省の「就業構造基本調査」において「副業を希望する者は年々増加傾向」とする一方で、経済産業省が2016年に発表した「働き方改革に関する企業の実態調査」では「副業を認めていない企業は85.3%」という結果が発表されています。

2018年厚生労働省は、就業規則の遵守事項の「許可なく他の会社等の業務に従事しないこと」の文言を削除し、代わりに「副業・兼業の規定」という「事前に届出が出ていて、業務に支障が無ければ副業をしても良い」主旨の項を追加しました。

つまり、副業は政府が認める時代となったわけです。それでも勤務先がいまだ副業禁止の人も多いでしょう。上記で不動産投資は副業となりえる話をしましたが、副業禁止の会社で不動産投資を行う方法を知っておきましょう。

副業禁止の会社で不動産投資を行う方法

不動産投資は事業規模でなければほぼほぼ企業からとがめられることはありませんが、やはり務めている会社が副業禁止を謳っているのであれば、公にしにくいという部分もありますよね。しかし自分で公にせずとも、副業が勤め先にバレてしまうパターンはいくつか存在します。

【住民税でバレてしまうパターン】

不動産投資で所得が増えると、納める所得税や住民税も上がります。大抵の場合、住民税は給与から天引きされますが、住民税の額を知らせる「住民税決定通知書」は一番収入の多い職業の事業所(つまり職場)に届くので、総務や経理担当者に「収入の割に住民税が高い」と怪しまれ、結果副業がバレるというケースがあります。

住民税によってバレるのを防ぐためには、不動産投資の確定申告の際に住民税を「普通徴収」にして自分で納付するといいでしょう。「普通徴収」にできない自治体もありますが、個人事業主として開業届を出していれば普通徴収を選べます。

【仕事仲間からの告げ口でバレてしまうパターン】

同僚や後輩などに不動産投資の話をした結果、総務や経理に話が回って会社にバレてしまう可能性も存在します。仲の良い同僚と飲みの席などでついうっかり話してしまう気持ちもわかりますが、副業禁止の企業の場合はなるべく話さない方がベター。

人の口に戸は立てられませんし、いつどこで誰が聞いているか分かりません。不動産投資は認められやすいものの、就業規則などに自信がない場合は不用意に社内の人に話すことは避けましょう

【本業に支障が出ないようにする】

上記の厚生労働省の「副業・兼業の規定」でも、労務提供上に支障がある場合や企業秘密が漏えいする場合、競業により企業の利益を害する場合は会社は副業を禁止・制限できると書かれています

つまり、

  • 副業が原因で本業に差支えが出る
  • 居眠りをしたりミスが多くなるなど支障が出る
  • 内部の人間しか知り得ない情報をうっかり喋ってしまう
  • 不動産業界に勤めていて本業の会社の利益に影響を与えてしまう

このような場合は会社に副業を禁止されてしまう可能性があります。会社で気まずい思いをしたり人間関係がぎくしゃくしてしまうことも考えられますので、「本業に支障が出ないこと」を前提に副業を行うことを心がけましょう

サラリーマンや会社勤めの人がリスクを減らして不動産投資を行うコツ

会社員やサラリーマンが不動産投資を行ううえでリスクを減らすポイントは「物件の選定や管理だけでなく、確定申告などにも対応してくれる不動産会社を選ぶ」ことです

本業で働きながら自分で物件の管理や修繕、入居者の対応を行うのは非常に難しいため、信頼できる不動産会社を見つけて任せてしまうことがコツと言えます。

  • 不動産投資について、自主的に知識を得る
  • 個別面談やセミナーに参加して基礎や業界の流れを掴む
  • メリットだけでなく、デメリットやリスクをしっかり把握する
  • リスクヘッジやイレギュラー対応を取り入れながら、シミュレーションを行う
  • 各不動産会社を比較検討しながら、信頼できる会社、アドバイザーを見極める
  • 焦って決めるのではなく、自分が心から信頼できるアドバイザーを選ぶ

上記を押さえながら、自分に最適な不動産投資会社、アドバイザーを選ぶ事が最重要です。

多忙だからこそ、自分の力になってくれるプロのアドバイザーを選ぼう

不動産投資を副業として成功させるには、プロのアドバイザーが必要不可欠です。不動産投資は経済・不動産分野の勉強だけでなく、法務や税の知識も必要になってきます。知識や経験が豊富なアドバイザーは、将来を見据えた計画的な不動産投資をサポートしてくれます。とくに不動産投資の初心者は、まずは信頼できるパートナーを見つけることが重要です。

まとめ

不動産投資は比較的始めやすいうえに、会社務めやサラリーマンの人でも「副業」として認められやすいです。副業禁止の会社でも、不動産投資に関しては許容されている場合がほとんどです

少ない初期費用で長期的なリターン、節税効果が得られる不動産投資は副収入として頼もしい存在です。節税効果がある、保険・年金代わりになるなどメリットは多いですが、空室リスクを始めとしたデメリットも存在します。

リスクやデメリットを理解したうえで、自分が働きながら不動産投資で副業にチャレンジしたいのであれば、不動産業務を全て一任できる不動産会社を選び、プロのアドバイザーにサポートしてもらいましょう。

物件管理から確定申告等あでワンストップで対応できる、アスクルパートナーズの不動産投資セミナーに参加してみることもオススメです。

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