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不動産投資を低金利で借りる!2020年春の金利相場と、有利にローンを組む方法

不動産投資を低金利で借りる!2020年春の金利相場と、有利にローンを組む方法

不動産投資(とくにワンルームマンション)を検討する際、物件情報や利回りだけに関心を寄せがちになります。不動産投資ローンを戦略的に活用することに対しては、あまり時間をかけない傾向にあるとも言えるでしょう。

しかし戦略的に活用することにより、収益は大きく違ってきます。不動産投資で成功するためには、不動産投資ローンの特徴を把握しておく必要があります。

当ページでは、不動産投資ローンを有利に組む方法を2020年~の金利相場を元に解説していきます。

不動産投資ローンとは?住宅ローンとの違いは審査基準にあり!

まず、明確にしておきたいのですが不動産投資ローンと住宅ローンは似ているようで、実質は別物です。

▶不動産投資ローン

金融機関から不動産投資に必要な資金を借りるもの

▶住宅ローン

金融機関から自身の居住用として必要な資金を借りるもの

同じ不動産を所持するために借りるものではありますが、実質その内容は異なります。不動産投資ローンと住宅ローンをごっちゃにして考えてしまっている人も少なくありませんが、2点はこのように異なるものなのです(「借金」と「融資」の違いって?「お金を生み出すためのお金」について、不動産投資アドバイザーが徹底解説!)。

また、金融機関により、融資金額・金利・返済期間・保証人の有無・融資申請者の属性、物件などの審査条件も違います。

不動産投資ローンとキャッシュの違いは?メリット・デメリットは?

不動産投資ローンによる投資物件購入の場合、金融機関の融資審査を通過すれば、すぐに不動産投資を始められます。もちろん返済期間中に滞りなく返済をしなければなりません。

一方、キャッシュによる投資物件購入は、手元資金が無ければ貯まるまでに随分と時間を要します。しかし、借入金が無いため空室が生じても必要経費だけの出費で抑えられます。

ここで、不動産投資投資ローンとキャッシュによるメリット・デメリットを下表にまとめます。

メリット デメリット
不動産投資ローン ①少ない自己資金で投資できる
②すぐに始めることができる
③投資拡大のスピード化を図れる
④生命保険の代わりになる
①ローン返済ができない可能性
②共同担保の差し押さえの可能性
キャッシュ ①ローン返済が無い

【不動産投資ローンのメリット】

不動産投資ローンのメリットを具体的に見ていきましょう。

少ない自己資金で投資できる
通常、物件価格の20%~30%の自己資金があれば、残金は金融機関の不動産投資ローンで調達することができます。いわゆるレバレッジ効果です。

すぐに始めることができる
不動産投資ローンは、金融機関の融資審査を通過できれば、すぐに不動産投資を始めることができます。とくにそこから金融機関で手続きをする必要もありません。

投資拡大のスピード化を図れる
不動産投資で利益を拡大するためには、投資物件を増やす必要があります。自己資金の割合を少なくして、ローンの割合を大きくできるかがポイントとなります。それができれば、投資拡大のスピード化を図ることができます。

生命保険の代わりになる
不動産投資には団体信用生命保険(団信)があります。団信は、不動産投資ローンを組んで投資物件を購入した人が、万が一の事態(死亡、重度障害)に陥った場合に適用されるもので、購入者に代わり不動産投資ローンの残債を返済してくれる生命保険です。ただし金利がやや高めになることに加え、加入条件もありますので、確認が必要です。

不動産投資のメリットは【初心者向け】不動産投資とは何か?仕組みと基礎知識でも分かりやすくまとめています。

【不動産投資ローンのデメリット】

次に不動産投資のデメリットです。

ローン返済ができない可能性
入居者が退去し、空室になるとローン返済や必要経費の支払いを自前で賄う必要が生じます。空室の期間が長引けば、自己資金も底をつく可能性があります。

共同担保の差し押さえの可能性
破綻までしますと、投資物件のみならず、自宅の土地・建物を共同担保として抵当権設定している際には、負債の不足分を自宅の土地・建物にて負債処理される可能性が生じます。

デメリットと合わせてリスクも確認しておくとリスクヘッジや対応策も考えておけます(不動産投資に潜むリスクとは?事前に知っておくことで危険を回避しよう)。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは?

次に、不動産投資ローンと住宅ローンの違いを見ていきましょう。

項  目 不動産投資ローン 住宅ローン
目  的 投資物件購入(賃貸収入) 自宅購入(住まい)
融資金額 年収の10倍前後 年収の5~6倍前後
融資金利 1.0%~5% 0.3%~3%
融資期間 10~35年 20~35年
融資審査項目 【審査は厳しい】
・属性(家族構成、勤務先、資格など)
・返済能力(年収・物件の収益性)
・担保力(不動産・金融資産)
【審査は緩い】
・属性(家族構成、勤務先、資格など)
・返済能力(年収)
・担保力(不動産・金融資産)
法人名義 不可

【融資金額】

不動産投資ローンの場合、返済原資は家賃収入と勤務先の給料となりますので、融資金額は一般的に年収の10倍前後となります。住宅ローンの場合、返済原資は勤務先の給料だけとなりますので、融資金額は一般的に年収の5~6倍前後となります。

実際の融資金額は、融資申請者の返済能力や担保力によりまちまちです。勤務先や資産状況が良ければ年収の20倍以上の融資を受けることも可能です。たとえば年収500万円の人が不動産投資ローンを利用される場合、一般的には5,000万円前後の融資額となります。しかし勤務先が良く、不動産・金融資産などの担保力があれば、1億円以上の融資も可能になる場合があります

融資に強い不動産会社であれば、提携金融機関から年収による限度額以上の融資を受ける可能性があります(銀行によって「融資得意エリア、物件」は違う!不動産物件と銀行融資のリアルな関係性)。

【融資金利】

不動産投資ローンの場合、返済原資の一つが家賃収入です。不動産投資の場合は空室などが続き、家賃収入がない状態が続くリスクも想定されます。また融資金額も大きくなり、その分リスクが高くなりますので、金利は高くなります。

住宅ローンの場合、返済原資は勤務先の給料となり、融資金額も比較的少なく、リスクは低いと捉えられますので、金利は低くなるという仕組みです。

融資金額同様、融資に強い不動産会社であれば、提携金融機関から通常の金利より低い金利で融資を受けられる可能性もあります。

【融資期間】

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは、さほどありません。新築物件であれば、融資期間は30~35年になる場合が多いです。中古物件であれば、建築構造の違いによる耐用年数により左右されます。具体的に中古物件の融資期間は、耐用年数から築年数を差し引いた年数が目安となります。

中古物件融資期間(年) = 耐用年数(年) - 築年数(年)

築年数による建築構造別融資期間を下表にまとめてみます当記事では、分譲区分ワンルームマンションを想定しているので、建築構造は鉄筋コンクリート造と重量鉄骨造のみ掲載)。

建築構造 耐用年数 築年数による融資期間
新築 築10年 築20年 築30年
鉄筋コンクリート造 47年 35年(MAX35年) 35年(MAX35年) 27年 17年
重量鉄骨造 34年 34年 24年 14年 4年

〇事例1

築20年の鉄筋コンクリート造のワンルームマンションの融資期間の目安は?

融資期間 = 耐用年数 ― 築年数 = 47年 - 20年 = 27年

築20年の重量鉄骨造のワンルームマンションの融資期間の目安は?

融資期間 = 耐用年数 - 築年数 = 34年 - 20年 = 14年

ここで注意する点は、融資期間が短くなるとローン返済額が多くなり、ローン返済率が高くなります。したがって、キャッシュフロー(利益)が小さくなるか、赤字になる可能性が出てくることです。

利用するローンの順番

不動産投資は、計画的・長期的な戦略が必要です。不動産投資ローンと住宅ローンを比較した際、借りやすいのは住宅ローンの方です。そのため、不動産投資ローンを先に利用し、その後から住宅ローンを利用した方が有利になります。

不動産投資はもちろん、マイホーム購入も検討している人は融資金額の枠を広げる観点からみても、先に不動産投資ローンを組む方がいいでしょう

2020年春の不動産投資ローンの金利相場

2020年はオリンピック・パラリンピック開催年でしたが、新型コロナウイルスの影響で延期になりました。マスコミなどでの評論家間では、このコロナショックを含め、オリンピック・パラリンピック開催前後の不動産価格や金利の動向など、各種経済指標の動向についての議論が絶えません。開催前である2020年春の不動産投資ローンについては、低金利が続くと考えられます

不動産投資ローンの金利と内容

東京オリンピック開催年の不動産投資ローンの金利相場を見ていきましょう。まず、不動産投資ローンの金利には主に変動金利、固定金利(全期間型)、固定金利(期間選択型)の3種類があります。それぞれのメリット・デメリットは下記の通りです。

メリット デメリット
変動金利 現時点では固定金利よりも金利は安い 将来、固定金利よりも金利が上がる可能性もある
固定金利(全期間固定型) 金利に変動はない 現時点では、変動金利よりも金利が高い
固定金利(固定期間選択型) 変動金利と固定金利のメリット・デメリットを併せ持つ

【変動金利】

変動金利は、ローン返済期間中に定期的(概ね半年に1回)な金利の見直しをする方式です。

  • 金利が下降すれば、利息金額が下がり、ローン返済額は減る
  • 金利が上昇すれば、利息金額が上がり、ローン返済額は増える

現時点では、固定金利よりも変動金利は低く、低金利の恩恵を受け続けることができます。しかし将来においては、変動金利が固定金利よりも上がるリスクがあります。

【固定金利(全期間固定型)】

固定金利は、ローン返済期間中の金利を固定できる方式です。ローン返済期間中に市場金利が上がった場合でも、金利の見直しが無いため、ローン返済額に変動はありません。

【固定金利(固定期間選択型)】

固定金利の期間(2年、3年、5年、10年など)を選択する方式です。残りのローン返済期間については、変動金利か固定金利の選択をすることができます。

どのくらいの年収があれば審査に通る?有利に融資を受けるポイント

住宅ローンと比較して、不動産投資ローンは金融機関による融資審査が厳しくなります。融資審査の主な項目は、融資申請者の属性・物件の収益性・担保力の3点です。

審査項目1:融資申請者の属性

融資審査では、

  • ・勤務先
  • ・業務内容
  • ・勤続年数
  • ・年収
  • ・家族構成(相続人)
  • ・他の親族などの情報

などが求められます。連帯保証人についても同様に、勤務先、業務内容、勤続年数、年収などの情報を求められます。とくに返済原資の一つである年収については、重要なポイントの一つです。属性により変化しますが、目安としては年収500万円が基準となります。年収により、融資を検討する金融機関の目安を下表にまとめます。

年 収 金融機関 金 利 融資審査
1,000万円以上 都市銀行、信託銀行 低い 厳しい
500万円以上1,000万円未満 地方銀行、信用金庫、信用組合農業協同組合、生命保険会社 中程度 中程度
500万円未満 日本政策金融公庫ノンバンク 中程度高い 緩い

審査項目2:物件の収益性・返済能力

投資物件の事業収支計算書の作成をする際、現行金利によるシミュレーションだけでは不十分です。金融機関は将来の金利上昇を見込み、現行金利+2%の金利によるシミュレーションも行います。そこでプラスになれば良い評価となりますが、マイナスになれば融資申請者の属性(年収)や担保力により厳しい目が注がれてしまいます。

審査項目3:担保力(不動産・金融資産)

投資物件によっては、所有する自宅やその他の土地・建物に対して担保提供を求められることがあります。また金融資産(預金、有価証券など)の情報も求められます。担保になる不動産や金融資産があれば、融資審査を有利に進めることができます

フルローンも可!アドバイザーに的確なプランを組んでもらおう

コンサルタント機能を有する不動産会社のアドバイザーに依頼すれば、金融機関の融資審査基準と照らし合わせて、的確な融資プランを提供してくれます。さらに、アドバイザーを通せば有利に融資を受けられるケースが多いです。

下表はローンの種類とローン額を表したものですが、場合によっては自己資金として諸経費だけを負担するフルローンを組める可能性もあります。

ローンの種類 一般ローン フルローン オーバーローン
ローン額 物件価格の70~90% 物件価格の100% 物件価格の100%+諸経費
自己資金 物件価格の10~30%+諸経費 諸経費

不動産投資ローンは戦略的に活用

不動産投資ローンは、日本政策金融公庫や都市銀行など、様々な金融機関が取り扱っています。それらの特徴を抑えておくことも、戦略的に不動産投資ローンを活用できるために必要です。

不動産投資ローンを取り扱う金融機関

不動産投資ローンを扱う公的金融機関と民間金融機関はどのようなものがあるでしょうか。下記、一覧にしてまとめています。

公的金融機関 住宅金融支援機構
日本政策金融公庫
民間金融機関 普通銀行 都市銀行、地方銀行、第二地方銀行協会加盟銀行、在日外国銀行
長期金融機関 信託銀行
協同組織金融機関 信用金庫、信用組合、労働金庫、農業協同組合、漁業協同組合など
保険会社 生命保険会社、損害保険会社など
ノンバンク 信販会社、クレジット会社など

築年数により利用できる金融機関

新築の投資物件ですと、大半の金融機関は融資対象として審査にかけます。中古の投資物件になりますと、築年数により利用できる金融機関は異なります。投資物件の築年数により利用できる金融機関を下表にまとめます。建築構造・融資期間・金利・融資審査などの条件により一概に言えませんが、目安の一つとして確認してください。

築年数 残耐用年数(建築構造による) 利用できる金融機関 金利 融資審査
~10年 長期 都市銀行・信託銀行 低い 厳しい
10~20年 中程度 地方銀行・信用金庫・信用組合 中程度 中程度
20~30年 短期 日本政策金融公庫ノンバンク 中程度高い 緩い

出口戦略も併せて検討

上記の事例1にて、耐用年数による融資期間の目安についてみてきましたが、不動産投資は出口戦略も大事です。投資物件を購入して将来に売却を検討している場合は、将来の購入者側に立って不動産投資ローンが付きやすくなる築年数を考慮する必要があります。

売却する際に、購入者が不動産投資ローンが利用できない場合には、キャッシュで購入することができる人しか対象にならなくなります。そうすると売却できなくなるか、極端な値引きをせざるを得なくなるため、注意が必要です。

まとめ

不動産投資ローンは、金利相場や融資審査などの概要を把握しておくことが大切です。金融機関と不動産投資の必要最小限の知識を習得すれば、不動産投資ローンの中身についてもある程度見分けが付くようになります。

また、融資に強い不動産会社の場合、融資金額・金利を有利に進める可能性が高くなります。確実に融資を通したい人、ライフプラン設計をして欲しい人は、実績が豊富でコンサルタント機能を有する不動産会社のアドバイザーに相談することをオススメします

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