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不動産投資で不労所得を実現していくための押さえておくべきポイント

不動産投資で不労所得を実現していくための押さえておくべきポイント

不労所得を得る手段はいろいろありますが、中でも副業として本業と兼任しやすく、かつ安定した収益を確保できる方法として人気なのが不動産投資です。

投資をしたことがない方にとって、不動産投資は「手間とお金がかかる」「リスクが大きい」というイメージがあるかもしれませんが、実際はプロの不動産投資アドバイザーや管理会社と連携することで初心者でも着実に不労所得が得られます。

今回は不動産投資で不労所得を得るために知っておきたい情報やポイントを紹介します。

不動産投資で得られる収入の種類は家賃収入と売却益の2つ

不動産投資を始めた場合、得られる収入は家賃収入と売却益の2つです。

1. 安定した収益になる!毎月の家賃収入(インカムゲイン)

1つ目は毎月入ってくる家賃収入です。入居者がいれば自動的に一定の家賃収入が入ってきますので、長期的に安定した収益を確保できます。

実際に手元に入ってくるのは家賃収入から管理費や運用費などの経費を差し引いた額ですが、投資を始める前にきちんと収支のシミュレーションを行っていれば、手堅くキャッシュフローを積み上げていくことが可能です。

不動産投資を始めた当初は減価償却や不動産取得費などで帳簿上は赤字になりやすいのですが、不動産ローンを組んで物件を購入した場合、ローン返済額や手数料を含めた支出を家賃収入が上回れば手元のお金は増えていきます。

2. まとまった金額になる!不動産売却時に得られる売却益(キャピタルゲイン)

2つ目は不動産を売ったときに得られる売却益です。

不動産価格が日に日に高騰していくバブル期では一度に多額の利益を得ることができたため、当時はキャピタルゲインがメインでした。

しかし、現在は不動産価格が大幅に上昇する見込みが立たないため、キャピタルゲイン狙いの不動産投資は減少傾向にあります。

ただ、インカムゲイン狙いの不動産投資でも、何らかの理由で物件の運用をやめたり、まとまった金額が必要になったりした場合は物件を売却する必要性が出てきます。

そのため、物件を購入する際は家賃収入や支出だけでなく、出口戦略として売却しやすい物件を選択するのが基本です。

不動産投資のやり方には大家業と業務委託の2種類がある

不動産

不動産投資で得られる不労所得は2種類あると説明しましたが、実は不動産投資の方法も大きく分けて2つあります。

1つ目は賃貸物件の管理・運用業務をすべて自分で行う大家業、2つ目は賃貸物件の管理・運用業務を委託する方法です。

1. 大家業は委託費用を浮かせられる反面行うべき作業は多岐にわたる

不動産投資は物件を購入したら終わりではなく、

  • 1. 入居者の募集
  • 2. 入居時の対応
  • 3. 家賃の回収
  • 4. クレーム処理
  • 5. 共用部分の清掃

など、さまざまな実務作業を行わなければなりません。

さらに物件の経年劣化が進んできたら、傷み具合に応じて修繕やリフォーム、リノベーションなどの計画を立てる必要があります。

そのため、大家さんは自分も物件の一室を借りて住み込み、さまざまな管理業務に対応するのが一般的です。

自分で管理・運用業務のすべてをまかなうと管理会社への委託費用を浮かせられるのが一番のメリットです。

2. 不労所得を得るなら管理の実務作業は業務委託するのがベスト

大家業は管理委託費を節約できるのが利点と説明しましたが、たった1人で1つの物件の管理業務を担うのは簡単なことではありません。

日々の清掃やクレーム対応、故障の修繕などは迅速に対応しないと入居率の低下や退去者の増加につながるので、大家さんはほぼフル回転で実務作業に当たります。

そもそも不労所得は働かずに収入を得ることなので、実務作業に追われながら収入を得るのは本末転倒といえます。

特にサラリーマンなど本業を抱えている人の場合、自分で大家業をするのは物理的に難しいので、実務作業は外部の会社にアウトソーシングするのが一般的です。

数々の大家業のうち、どこまで外部委託できるのかはアウトソーシング先の会社やプランによって異なりますが、不労所得を目指すなら入居者募集から日々の清掃、クレーム対応、入退去の対応など、すべての実務作業を一任できるところを選びましょう。

やや費用はかさみますが、素人が1人で対応するよりも、不動産のプロが迅速かつ丁寧に応対した方が入居者の満足度も高まり、物件の資産価値も高騰します。

ニーズの高い物件を選べば少子高齢化の時代でも効率よく利益をあげられる

資産と投資計画

現代日本は少子高齢化が進んでいるため、これから不動産投資を始めても長期的に利益を得るのは難しいという意見もあります。

総務省統計局がまとめた住宅数概数集計結果によると、空き家の内訳で最も多いのは「賃貸用の住宅」で全体の50.9%と半数以上を占めており、空室リスクが高いことがわかります。[注1]

ただ、空き家率は都道府県によって大きな差があり、たとえば東京や埼玉、神奈川、千葉といった首都圏の空き家率は10~12%台です。

一方で、住宅全体に占める共同住宅の割合は東京が71.0%、神奈川が55.9%と全国平均を大きく上回っており、賃貸住宅のニーズが高いことを示しています。[注1]

高齢者は一戸建ての住宅に住んでいるというイメージが強いですが、地価が高い都心では年齢にかかわらず賃貸住宅に住んでいる方が多く、少子高齢化の現代でも不動産投資で安定した収入を見込むことが可能です。

ニーズの高い都心では地方に比べて賃貸物件の価格も高い傾向にありますが、ワンルームマンションなら手頃な価格で購入しやすいので不動産投資初心者にもおすすめです。

また、不動産投資の場合、金融機関のローンを利用すれば、レバレッジ効果により少ない資金でも手早く投資効率を上げられるでしょう。

[注1]総務省統計局:平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要[pdf]

専門家に相談すればリスクとのバランスが取れた投資計画を立てられる

不動産投資なら、実務作業を管理会社に一任することで、面倒な手間や多大な時間をかけずに不労所得を得られます。

しかし、いくら管理会社に実務作業を任せても、肝心の物件が空室だらけでは安定した収入が得られません。

入居者募集も管理会社に代行してもらえますが、やはりニーズの高い物件を選んで購入した方が投資効率を大幅にアップできますし、空室リスク対策にもつながります。

ただ、投資初心者がリスクとのバランスを考慮したり、ニーズの高い物件を探したりするのは難しいものです。まずは一緒に投資計画やライフプランニングを立ててくれる不動産投資アドバイザー探しから始めることをおすすめします。

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