不労所得と聞くと、働かなくても収入がある夢のような状態を想像するのではないでしょうか。確かに不労所得だけで生活している人はおり、働いていない分自由に使える時間が多くあります。

不労所得を得る手段はいろいろありますが、中でも副業として本業と兼任しやすく、かつ安定した収益を確保できる方法として人気なのが不動産投資です。

ただし不動産投資を始めた人が皆、不労所得で生活できるようになるというわけではなく、もちろん失敗する可能性もあります。

今回は不労所得の基本的な情報から、不労所得を得ることのメリット・デメリット、不動産投資で不労所得を得るためのポイントなどを具体的に解説していきます。

不労所得とは

不労所得とは字の通り、労働をしなくても得られる収入のことを指します。不労所得の反対は勤労所得であり、労働の対価として得られる収入のことです。

不労所得を得るには、自分が働かなくても収入が入ってくる仕組みを作る必要があります。一般的には一時的な収入ではなく、継続してお金が増えていく仕組みのことを意味します。

不労所得の種類

不労所得の種類としては以下のようなものがあります。

・株式投資（配当金）
・投資信託（分配金）
・債券（利息）
・YouTubeチャンネル・ブログ（広告収入）
・FX（スワップポイント）
・不動産投資（家賃収入）

これらに共通していえることは、どの手段を選んでも働かないで生活していけるだけの収入を得るのは簡単ではないということです。

株式投資や投資信託に関しても、何千万〜何億という金額を投資して初めて、それ一本で生活できるかどうかのレベルに達します。

また、株式投資やFXなどで一度大儲けできても、継続的に収入が入ってくる仕組みが出来上がってなければ、不労所得生活の維持は難しいといえるでしょう。

不労所得のメリット

不労所得を得るメリットはなんといっても時間的余裕が生まれることです。働かなくても生活できるほどの収入があれば、プライベートな時間ができ、今までやりたかったができなかったことなどにも挑戦できるでしょう。

また、不労所得を得ることで収入のリスクヘッジを図ることもできます。収入源が給与所得だけの場合は、会社の倒産やリストラ、自分の病気や怪我などをした時に、収入がなくなってしまいます。

不労所得があれば、そのような状況に陥っても一定の収入を得ることができ、収入が途絶えるといった事態を回避できるでしょう。

不労所得のデメリット

不労所得のデメリットは、不労所得を得るまでの過程にあります。不労所得の仕組みを作り上げるためには、多額の費用と時間、労力を費やすことになることでしょう。

明日から不労所得を目指すといっても、不労所得だけで生活できるようになるレベルに達するまでには多くの困難があります。

例えば、株式投資や投資信託でいえば多額の投資をする必要がありますし、あくまで投資なので失敗して給与所得まで減らしてしまうというリスクがあります。

またYouTubeチャンネルやブログでの広告収入に関しても、ユーザーから見てもらえるようなコンテンツを発信し続け、非常に多くの閲覧数を獲得するために育てていく労力がかかるのです。

成功すれば多大なるメリットを得られるからこそ、失敗する可能性も十分にはらんでいます。少しでも成功率を上げるには、専門的な知識の習得や綿密な計画が必要となるでしょう。

不動産投資で不労所得を得ることは可能？

不動産投資とは投資用物件を購入し他者に貸し出すことで家賃収入を得たり、物件を購入費用より高く売却することで売却差益を得る投資のことです。

不動産投資での収入は物件の所有権によるものなので、れっきとした不労所得といえるでしょう。

ただし、不動産投資だけで生活していけるかは別問題です。不動産投資を行う場合、大半の人が金融機関から融資を受け物件を購入します。実際に運用が始まれば毎月ローンの返済をしていく必要があります。それに加え、物件の修繕費や管理費、税金などの出費は多く、初めのうちは不動産投資一本で生きていくのは難易度が高いといえるでしょう。

そうはいっても、不動産投資は長期間で安定した収入を得ていくことを目的とした投資であり、時間をかけ計画的に運用していけば不労所得を増やしていくことができるといえます。

実際に本業が不動産経営という人も多く、成功すれば不労所得生活も実現できるでしょう。

不動産投資のリスク

不動産投資にはさまざまなリスクがあります。代表的なのが空室リスクです。不動産投資では入居者からの賃料が収入源となるので、そもそも入居者がいなければ収入がないのです。

空室リスクを改善できず、キャッシュフローがマイナスになってしまうというのは不動産投資ではよくある話です。

また、現物不動産投資では災害リスクに見舞われる危険性もあります。ただでさえ日本は地震大国であり、所有している物件が損害を絶対に受けないとは言い切れません。さらに、不動産は老朽化していくものであり、時が経てば資産価値が下がっていくという特性を持っています。

このように不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、最も大切なことはこれらのリスクを理解しあらかじめ対策しておくことです。対策しておけば絶対大丈夫ということはないですが、ある程度リスクを回避するのに役立つでしょう。

不動産投資はやめとけと言われる理由

よく不動産投資はやめとけと言われますがなぜでしょうか。上述したように不動産投資にはさまざまなリスクがあります。つまり失敗してしまう要因が複数あるということです。

しかし、これらのリスクがあっても不動産投資で成功している人たちは存在します。もちろん運がいいというケースもあると思いますが、ほとんどの成功者は、あらかじめこのようなリスクを理解し、できるだけ成功率を上げられるように取り組んでいます。

一方で、不動産投資で失敗してしまう人たちには、自ら勉強や情報収集もせず営業マンにいわれるがまま不動産投資を始めてしまうなどの共通点があります。そのような人たちは、「不動産投資は儲からなかった」「不動産投資は手を出さない方がいい」と考える傾向にあります。

しかし不動産投資は事前に入念な準備を行うことによって、成功率を上げることのできる投資です。

まずはこのような噂を鵜呑みにするのではなく、自ら正しい情報を取りにいくのが望ましいでしょう。

不動産投資で不労所得生活を目指すには

不動産投資で不労所得生活を叶えるためには、ある程度の時間が必要となるでしょう。また、不動産投資で成功することが必須となります。

ここからは、不動産投資で得られる不労所得の種類と安定した収入を得ていくためのポイントについて解説していきます
。

不動産投資で得られる収入

不動産投資を始めた場合、得られる収入は家賃収入と売却益の2つです。

家賃収入（インカムゲイン）

入居者がいれば自動的に一定の家賃収入が入ってきますので、長期的に安定した収益を確保できます。

実際に手元に入ってくるのは家賃収入から管理費や運用費などの経費を差し引いた額ですが、投資を始める前にきちんと収支のシミュレーションを行っていれば、手堅くキャッシュフローを積み上げていくことが可能です。

不動産投資を始めたばかりの時期は、減価償却や不動産取得費などで帳簿上は赤字になりやすいですが、ローンを組んで物件を購入した場合、ローン返済額や手数料を含めた支出を家賃収入が上回れば手元のお金は増えていきます。

売却益（キャピタルゲイン）

売却益は不動産を売った時に得られる収入です。購入費用より高く売却できれば、その差額が儲けになるという仕組みです。

売却益を得るためには、不動産価格が購入時より高くなっている必要があります。
かつてのバブル期などは、不動産価格が日に日に高騰していったのでキャピタルゲインで収益をあげるのが容易でした。

しかし、現在は不動産価格が大幅に上昇する見込みが立たないため、キャピタルゲイン狙いの不動産投資は減少傾向にあります。

ただ、インカムゲイン狙いの不動産投資でも、何らかの理由で物件の運用をやめたり、まとまった金額が必要になったりした場合は物件を売却する必要性が出てきます。

そのため、物件を購入する際は家賃収入や支出だけでなく、出口戦略として売却しやすい物件を選択するのが基本です。

不労所得を得たいなら管理業務を委託しよう

不動産投資のやり方には大家業と業務委託の2種類があります。大家業を選択した場合、賃貸物件の管理・運用業務をすべて自分で行うことになります。

不動産投資は物件を購入したら終わりではなく、

• 1. 入居者の募集
• 2. 入居時の対応
• 3. 家賃の回収
• 4. クレーム処理
• 5. 共用部分の清掃

など、さまざまな実務作業を行わなければなりません。

さらに物件の経年劣化が進んできたら、老朽化の具合に応じて修繕やリフォーム、リノベーションなどの計画を立てる必要があります。

そのため、大家さんは自分も物件の一室を借りて住み込み、さまざまな管理業務に対応するのが一般的です。

自分で管理・運用業務のすべてをまかなうと管理会社への委託費用を浮かせられるのが一番のメリットです。

しかし、たった1人で1つの物件の管理業務を担うのは簡単なことではありません。

日々の清掃やクレーム対応、故障の修繕などは迅速に対応しないと入居率の低下や退去者の増加につながるので、大家さんはほぼフル回転で実務作業に当たります。

そもそも不労所得は働かずに収入を得ることなので、実務作業に追われながら収入を得るのは本末転倒といえます。

特にサラリーマンなど本業を抱えている人の場合、自分で大家業をするのは物理的に難しいので、実務作業は外部の会社に委託するのが一般的です。

どこまで外部委託できるのかは、委託先の会社やプランによって異なりますが、不労所得を目指すなら入居者募集から日々の清掃、クレーム対応、入退去の対応など、すべての実務作業を一任できるところを選びましょう。

費用はかさみますが、素人が1人で対応するよりも、不動産のプロが迅速かつ丁寧に応対した方が入居者の満足度も高まり、物件の資産価値も高騰するでしょう。

安定した収入を得るポイント

日本は少子高齢化が進んでいるため、これから不動産投資を始めても長期的に利益を得るのは難しいという意見もあります。

総務省統計局がまとめた住宅数概数集計結果によると、空き家の内訳で最も多いのは「賃貸用の住宅」で全体の50.9％と半数以上を占めており、空室リスクが高いことがわかります。［注1］

ただ、空き家率は都道府県によって大きな差があり、例えば東京や埼玉、神奈川、千葉といった首都圏の空き家率は10～12％台です。

一方で、住宅全体に占める共同住宅の割合は東京が71.0％、神奈川が55.9％と全国平均を大きく上回っており、賃貸住宅のニーズが高いことを示しています。［注1］

高齢者は一戸建ての住宅に住んでいるというイメージが強いですが、地価が高い都心では年齢にかかわらず賃貸住宅に住んでいる方が多く、少子高齢化の現代でも不動産投資で安定した収入を見込むことが可能です。

不動産投資で安定した収入を得ていくためには、入居者のニーズを理解し、それに対応した物件や立地を購入することが大切です。また、不動産投資は長期間での投資になるので、自ら積極的に情報収集をし、数十年後も需要があるかどうかを見極めることが成功の鍵となるでしょう。

[注1]総務省統計局：平成30年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計 結果の概要[pdf]

最後に

今回は不労所得についての基本と不動産投資で不労所得を得るためのポイントについて解説してきました。

先述しましたが、どの手段をとってもすぐに不労所得を得ることは難しいでしょう。不労所得を得るためには働かなくても収入が入るような仕組みを作り上げる必要があります。そのためには、時間や費用、労力の投資が必要であり、長期的視点で取り組んでいくべきだといえます。

また、不動産投資に挑戦する際は自分での勉強や情報収集をする必要があります。

そうはいっても初心者がリスクとのバランスを考慮したり、ニーズの高い物件を探したりするのは難しいものです。まずは一緒に投資計画やライフプランニングを立ててくれる不動産投資アドバイザー探しから始めることをおすすめします。