不動産投資をもっと知る

マンション投資が失敗してしまう5つの主な原因とリスク管理の方法

節税対策×不動産投資

マンション投資が失敗してしまう5つの主な原因とリスク管理の方法

マンション投資はうまくいけば不労所得が得られるため、それで儲けようと夢見ることがあるでしょう。

しかし、不動産投資はあくまでも「投資」であり、失敗するリスクもはらんでいます。一歩間違えれば大きな負債を抱える場合もあり、安易に儲けだけをイメージして、準備不足で始めるのは危険です。

とはいえ、不動産投資はリスク管理がしやすいのも特徴で、長期的な目線で運用すれば安定した収益を生み出すことでも有名な投資方法です。あらかじめマンション投資で失敗する理由をしって対策を行っておけば、堅実な投資が可能になるでしょう。

今回はマンション投資で陥りやすい5つの失敗原因について解説します。

失敗理由①立地の悪い物件を購入してしまう

マンション投資はインカムゲイン、いわゆる家賃収入で不労所得を得ることを目的に行う人が多いです

しかし、立地の悪い物件を購入してしまうと、なかなか入居者が決まらず、収入を得るどころか赤字を抱えてしまいます。

また、時代の移り替わりにより、物件購入後に需要が低下してしまうケースもよくあるので、注意が必要です。

たとえば、需要の高い大学近くの物件を購入したとしても、その大学が移転すれば、その物件の需要は著しく低下します。

その結果、入居者不在の空白期間ができ、当初想定していた収益が見込めず、返済に追われるといった事態になりかねません。

重要なことは、現時点での需要だけではなく、長期的な需要にも目を向けることです。

その物件の需要が大学や商業施設などによって支えられている場合、それらの施設が無くなってしまうことで需要が低下することが容易に想像できます。

一方、駅近くで交通の便がよいといった利点は変化することは少なく、需要の変化が穏やかであると考えられます

投資である以上、未来を見据える力が大切です。物件の市場価値を見誤らないように、慎重に検討していく必要があるでしょう。

失敗理由②利回りのみを注視して全体の利益を把握していない

赤字

マンションを購入する際、利回りへの着目は大切ですが、そればかりを注視すると、トータルで見たときに損をしていることに気付かないといったケースがあります。

例えどんなに利回りがよい物件であっても、入居希望者がいなければリターンは0です。

築年数の古い物件や、交通の便が悪い物件は利回りがよいケースが多々ありますが、それは同時にリスクを抱えることを意味します

安物買いの銭失いとならないためにも、その物件の家賃(資産価値)は本当に見合ったものであるのかを見極める力を養いましょう。

失敗理由③資金管理が甘い

投資では資金管理がとても重要です。それはマンション投資も同じであり、資金繰りを誤ると大きな負債を抱えるリスクがあります。

よくあるケースとしては、購入前にキャッシュフローのシミュレーションを行い、それを元にローンを組んだのに収支のバランスが悪く、返済に四苦八苦するというものです。

そのような事態となる原因として、「入居希望者が見つからない」「修繕費用が想定額を超えてしまった」といったものが挙げられます。

入居者が見つからないのは、物件の需要を見誤った、もしくはそもそもその物件の市場価値に目を向けていなかったことに起因します。

購入時点とその先の需要を完璧に予測することは出来ませんが、入念に下調べを行えば、このような失敗はある程度防ぐことができます。

また、管理会社の広告活動や、入居者募集の時期に原因がある場合もあるので、そこの改善も検討すべきです。

一方、修繕費に関しては、定期的にメンテナンスを行う、相見積もりを、行い修繕費用を抑えるといった対処法が考えられます。

いずれにせよ、返済比率(収益に対する返済額)を高く設定していると、自分の首を絞めることになるので、余裕のある返済計画を立てるようにしてください

失敗理由④節税を見込んだ投資が結果的に赤字を生むことになる

不動産と税金

節税を目的としてマンション投資を行う人は、それがトータルで見て本当に得であるのかどうか見極める必要があります

不動産投資による節税の肝は減価償却費にあります。減価償却とは不動産の経年劣化のことであり、その分は所得から控除されることで納める税金が少なくなります。

一般に、家賃収入は給与所得を合算して計上できるため、この給与所得に減価償却の分の控除が適用でき、結果的に節税となるのです。

また、相続税は、現金よりも不動産として保有する方が安くなります。これもマンション投資の節税効果です。

しかし、不動産を売却する際は、節税とは真逆の現象が起きてしまいます。不動産を譲渡する際には、不動産の価値と実際の売値の差額に対し譲渡税が課税されます。

上述のとおり、マンションは減価償却によりその資産価値が毎年減少します。つまり、時間が経つほどに譲渡税が膨らんでいくのです。

さらに、投機的な投資を防ぐ目的で、5年以内の売却では譲渡税が20%から40%近くまで引き上げられてしまいます。

マンション投資で節税を見込む場合は、節税対策に強い専門家への相談がベストです

失敗理由⑤サブリース依存で収益が減少してしまう

サブリースとは、不動産会社がマンションオーナーの物件を借り上げ、オーナーに代わって入居手続きなどの管理を担う契約です。

サブリースを活用すると、マンションオーナー側には、「安定した家賃収入が得られる」「管理の手間が省ける」といった恩恵が受けられます。

サブリース契約では、入居者の有無に関わらず、オーナーに対し家賃の8〜9割の支払いを保証します。そのため、マンションオーナーは毎月安定した収入を確保できます。

しかし、サブリース会社は、マンションオーナーに対し家賃の改定を行う権利を有しており、契約から数年後には料金の見直しが行われます。

そのため、当初想定していた金額よりも少ない額になることも十分にありえます。

また、オーナー側からは簡単に解約が出来ない仕組みになっているという欠点もあります

さらに、敷金、礼金、更新料といったものはサブリース会社側の取り分となってしまいます。

サブリースを利用すれば管理は楽ですが、デメリットについてもしっかり把握しておく必要があるでしょう。

失敗しないために専門家のアドバイスを参考にしよう

マンション投資は利回りの高さやサブリース契約だけでは安定した資産形成を築けません。

不動産投資として成功率を高めていくためにも、また、少しの対策で防げるリスクをとってしまう事にならぬよう、専門家への相談をご検討ください。

【無料】年収UP&将来の資産形成を実現できる方法を
すべて開示する不動産セミナーに参加してみませんか?

Asucre Partners
不動産セミナーに申し込む