不動産投資は長期的に安定した収入を得られる点や、節税効果があることから近年注目されている投資手法の一つです。

しかし、不動産投資はあくまでも「投資」であり、失敗するリスクもないとはいえません。一歩間違えれば大きな負債を抱える場合もあり、安易に儲けることだけをイメージして、準備不足で始めるのは危険です。

この記事では、マンション投資はやめとけと言われる理由から、実際にあった失敗例、失敗する人に多い原因など解説していきます。事前に知識を蓄え失敗するリスクを避けましょう。

マンション投資に潜むリスク

マンション投資とは一棟もしくは区分のマンションを購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得るといった投資手法です。マンション投資の初心者の多くは、家賃収入を得ることで儲けを出せる魅力的な投資だと思っているかもしれません。間違ってはいないですが、マンション投資にはいくつかのリスクがあることを知っておかなければなりません。

マンション投資で発生する可能性のある主なリスクは以下です。

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・家賃下落リスク
・老朽化リスク
・地震や火事などの災害リスク

マンション投資はやめとけと言われる理由

マンション投資はやめておけと耳にしたことはないでしょうか。そのように言われているのは不動産投資が他の投資と異なる特徴をもっているからだといえます。

その特徴の一つ目として、投資額が大きいことが挙げられます。基本的にマンション投資では金融機関から融資を受けて物件を購入するのがスタンダードです。ただし融資を受けるということは借金をするということなので、多額の借金をしてまで投資をする必要があるのかと思われがちなのです。

二つ目の特徴は、初めてすぐに収益を得ることが難しいという点です。マンションは流動性が高いわけではなく、株式投資やFXのように売買を繰り返して、目の前の利益を増やしていくといった投資とは異なります。時間をかけて安定した収入を得ていくことがマンション投資の醍醐味であり、すぐに利益を出したいという人にとっては向いていないといえるでしょう。

マンション投資は儲からない？

実際にマンション投資は儲かるのでしょうか。結論からお伝えするとマンション投資で儲けることは可能です。ただし、繰り返しになりますがここでいう”儲かる”とは瞬時に利益をあげるといった意味ではなく、年単位で時間をかけて収支をプラスにしていくことを指します。

また、マンション投資では発生する可能性のあるリスクに対して事前に準備することができるので、株やFXなどと比べ失敗する可能性を下げておくこともできます。マンション投資は長期的に資産を形成していくことを目的とするミドルリスク・ミドルリターンの投資なのです。

マンション投資の失敗例

ここでマンション投資で失敗してしまった人の事例を紹介します。

「30代のAさんは老後の資産形成の方法を探していました。株式投資で着実に資産を増やしてきましたが、新たな方法はないかと模索していた時、不動産投資の存在を知ったのです。

まずは不動産会社の話を聞いてみようと考え、インターネットで「不動産投資会社　おすすめ」と検索すると会社の最寄駅に近い不動産会社が見つかったので訪問することにしました。

実際に行ってみると不動産会社の営業マンから、新築ワンルームマンションへの投資をすすめられました。物件価格は中古より高いが新築は人気があり、家賃も高額なため収入も安定するとのことだったので購入を決めたのでした。

実際に運用を始めると不動産会社の言っていたとおり、入居者もすぐに決まり、利回りも当初予定していた数値に達したため、物件を購入してよかったと思っていました。ところが2年後、契約期間が満期となり1人目の入居者が退去してからというもの、次の入居者がなかなか見つからなかったのです。Aさんはそこで初めて、新築の魅力は1人目の入居者にしか通用せず、2人目以降にとっては中古扱いになるということに気付いたのです。

なかなか空室が埋まらないため、仕方なく家賃を下げることになりました。当初想定していた資金計画では、初期の家賃価格で収入を得ていくというものだったので、その後の収支は悪化し、Aさんの不動産投資は失敗したのです。」

Aさんは新築マンションのプレミア感だけに誘惑され、その魅力は時が経てばなくなることを想定していなかったのです。

失敗率はどのくらい？

不動産投資の成功率や失敗率について証明できる文献やデータは残念ながら存在しません。ただ業界では不動産投資の成功率は10%、失敗率は90%といわれています。

10人のうち1人しか成功しないのか？と思うかもしれませんが、そもそも何をもって不動産投資を成功とするかによります。家賃収入はうまく得られなかったものの売却益でプラスになったとすれば、成功ともいえますし、その逆も然りです。
大切なことは何を目標にマンション投資をするかということです。

また、マンション投資で成功するための確率は自分の力で上げることができます。事前に勉強し、できる限りのシミュレーションとリスク対策をしておくことで失敗からのがれることができるのもマンション投資の特徴といえます。

マンション投資で失敗する人がしがちなこと

ここからは、マンション投資で失敗してしまう人がやりがちなことを5つ紹介します。逆をいえば、この5つに気をつけてマンション投資をすれば失敗を避けれる可能性が上がりますので、覚えておきましょう。

立地の悪い物件を購入してしまう

マンション投資はインカムゲイン、いわゆる家賃収入で不労所得を得ることを目的に行う人が多いです。

しかし、立地の悪い物件を購入してしまうと、なかなか入居者が決まらず、収入を得るどころか赤字を抱えてしまいます。

また、周辺環境の変化により、物件購入後に需要が低下してしまうケースもよくあるので、注意が必要です。例えば、需要の高い大学近くの物件を購入したとしても、その大学が移転すれば、その物件の需要は著しく低下します。その結果、入居者不在の空白期間ができ、当初想定していた収益が見込めず、返済に追われるといった事態になりかねません。

つまり、現時点での需要だけではなく、長期的な需要にも目を向けることが重要なのです。

一方、駅近で交通の便がよい等の利点はそう簡単には無くなりにくく、需要の変化が穏やかであると考えられます。

利回りだけに目が行きがち

マンションを購入する際、利回りへの着目は大切ですが、そればかりに目がいくと、トータルでは損をしていることに気付かないといったケースがあります。

たとえどんなに利回りがよい物件であっても、入居希望者がいなければリターンは0です。

築年数の古い物件や、交通の便が悪い物件は利回りがよいケースが多いです。しかしそれは同時にリスクを抱えることも意味します。

安物買いの銭失いとならないためにも、その物件の家賃（資産価値）は本当に見合ったものであるのかを見極める力を養いましょう。

資金管理が甘い

投資では資金管理がとても重要です。それはマンション投資も同じであり、資金繰りを誤ると大きな負債を抱えるリスクがあります。

よくあるケースとしては、購入前にキャッシュフローのシミュレーションを行い、それを元にローンを組んだのに収支のバランスが悪く、返済に四苦八苦するというものです。

そのような事態となる原因として、「入居希望者が見つからない」「修繕費用が想定額を超えてしまった」といったものが挙げられます。

入居者が見つからないのは、物件の需要を見誤った、もしくはそもそもその物件の市場価値に目を向けていなかったことに起因します。

購入時点とその先の需要を完璧に予測することは不可能に近いですが、入念に下調べを行えば、このような失敗はある程度防ぐことができます。

また、管理会社の広告活動や、入居者募集の時期に原因がある場合もあるので、そこの改善も検討すべきです。

一方、修繕費に関しては、定期的にメンテナンスを行う、相見積もりを行い修繕費用を抑えるといった対処法が考えられます。

いずれにせよ、返済比率（収益に対する返済額）を高く設定していると、自分の首を絞めることになるので、余裕のある返済計画を立てるようにしてください。

節税が一番の目的になっている

節税を目的としてマンション投資を行う人は、それが全体的に見て本当に得なのかを見極める必要があります。

不動産投資による節税の肝は減価償却費にあります。減価償却とは不動産の経年劣化のことであり、その分は所得から控除されることで納める税金が少なくなります。

家賃収入は給与所得と合算して計上できるため、この給与所得に減価償却の分の控除が適用できれば節税になります。

また、相続税は、現金よりも不動産として保有する方が安くなります。これもマンション投資の節税効果です。

しかし、不動産を売却する際は、節税とは真逆の現象が起きてしまいます。不動産を譲渡する際には、不動産の価値と実際の売値の差額に対し譲渡税が課税されます。

上述のとおり、マンションは減価償却によりその資産価値が毎年減少します。つまり、時間が経つほどに譲渡税が膨らんでいくのです。

サブリース依存で収益が減少してしまう

サブリースとは、不動産会社がマンションオーナーの物件を借り上げ、オーナーに代わって入居手続きなどの管理を担う契約です。

サブリースを活用する場合、マンションオーナー側には、「安定した家賃収入が得られる」「管理の手間が省ける」といったメリットがあります。また、サブリース契約では、入居者の有無に関わらず、オーナーに対し家賃の8~9割の支払いを保証します。そのため、マンションオーナーは毎月安定した収入を確保できるのです。

しかし、サブリース会社は、マンションオーナーに対し家賃の改定を行う権利を有しており、契約から数年後には料金の見直しが行われます。

そのため、当初想定していた金額よりも少ない額になることも十分にありえます。
また、オーナー側からは簡単に解約ができない仕組みになっているという欠点もあります。

さらに、敷金、礼金、更新料といったものはサブリース会社側の取り分となってしまいます。サブリースを利用すれば管理は楽ですが、デメリットについてもしっかり把握しておく必要があるでしょう。

最後に

ここまでマンション投資は儲かるのかについてや、マンション投資で失敗する人がやりがちな行動について解説してきました。

マンション投資での失敗を防ぐためには、物件を購入する前に、マンション投資について勉強しているか、入念な情報収集をしているかが重要だといえます。不動産投資は事前準備次第では失敗する可能性を下げることができるので、欠かさずに取り組みましょう。

また、独学では得られる情報にも限りがあるかと思います。不動産投資として成功率を高めていくためにも、専門家やアドバイザーへの相談を検討しておくのもよいでしょう。