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中古物件の強みはこう生かせ!投資物件選びのポイントとリスクヘッジ方法

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中古物件の強みはこう生かせ!投資物件選びのポイントとリスクヘッジ方法

不動投資を行う際に、物件の築年数は重要な要素になります。新築や中古といった定義も築年数によって変化するだけでなく、リフォームやリノベーションも中古物件の場合は大きな選択肢となるでしょう。

では、中古物件を不動産投資の選択肢とする場合、どのような点に注意が必要なのでしょうか。

今回は、不動産投資における中古物件のメリットや強み、リスクヘッジの方法について解説していきます。中古物件への投資を検討している方は、判断材料の1つにしてみてくださいね。

初心者でも始めやすい「中古物件」の不動産投資

中古物件の定義は、築1年以上経過・過去に入居実績がある物件のことを指します。戸建て・マンション・アパートどの物件でも定義は変わりません。

初心者はとくに中古物件による不動産投資がスタートしやすいと言えます。新築と比較した場合、設備などが古い可能性があるものの、築浅物件であればさほど設備に大きな差はありません。

また、中古物件は新築と比較した場合、利回りが高くなりやすい傾向にあります。これは、物件の購入費用が安価となりやすく、場合によっては購入したうえでリフォームやリノベーションを前提として購入するケースも想定できます。そのため、初心者の場合、資金面から考えても中古物件を検討しやすいといえるでしょう。

なぜ、新築よりも「中古物件」がいいのか

では、中古物件がなぜ新築よりもいいのか掘り下げてみてみましょう。新築と中古物件のメリットを以下で比較してみます。



【新築物件のメリット】

☑最新の設備が用意されている

☑入居者獲得のハードルが低い

☑家賃を高めに設定できる



【中古物件メリット】
☑取得価格が低い

☑物件によって入居者はすぐに埋まる

☑利回りが高い


いずれも魅力的な要素がありますが、初心者であればあるほど中古物件の方が強味があると言えます。次の段落で詳しく見ていきましょう。

中古不動産物件は強みが多い!

新築物件の場合、賃料の設定は購入費用から検討する必要があります。しかし、中古になった場合には同様の家賃を維持するのが難しく、資産価値を維持するためには工夫しなければなりません。

対して、中古物件は販売されている時点である程度市場の影響を受けており、値段が安定しています。また、築古物件の場合には融資の期間が短くなる可能性もあるものの、その後の運営によって集客できれば利益の確保は困難ではなくなります。

新築はいずれ中古物件になることを想定したうえで戦略を立てていきましょう。

戸建て・アパートなどそれぞれの建物の傾向はあるものの、それぞれのエリアに適した物件であれば空室も発生しにくくなるでしょう。ちなみに、中古物件を運用する場合、都心エリアの人気が世界的に高い状況です。今後、東京だけでなく、地方都市なども投資対象となるため、エリアは幅広く調べておきましょう。

中古不動産物件のメリット・デメリット

中古不動産物件のメリットとデメリットは以下になります。



【中古不動産物件のメリット】
☑価格が安価になりやすい

☑利回りが高くなりやすい

☑過去のデータを参照しやすい



【中古不動産物件のデメリット】
☑修繕リスクがある

☑融資条件が厳しいことがある

☑集客には工夫が必要となる


中古不動産物件のメリットは、購入価格の低さから利周りが高くなりやすい点です。たとえば、新築と比較した場合でも2年ほど経過している場合には、2~3割程度安価となることも少なくありません。また、購入価格は融資の金額や不動産投資で最も重要な実質利回りにも影響を与えることも把握しておきましょう。

対して、中古不動産物件のデメリットは、立地などの条件がよかったとしても築年数の問題で、空室ができる場合もある点です。その場合、修繕を前提に検討する必要があるため、利回りが悪化する可能性もあります。

加えて、融資条件は個人の属性の高さでカバーできる場合もあるものの、築古物件であればローンの期限が短くなるケースも想定できます。融資の前段階で、不動産投資の計画は立てるものの、実際には想定してないかった融資条件となることがある点には注意が必要です。

中古物件を選ぶ際のポイントとリスクヘッジ方法

そして、中古物件を選択するときは以下のポイントを意識しましょう。



☑管理会社がどのようなフォロー体制なのか

☑設備や管理がしっかりしているか

☑情報を精査する


中古物件を選択する際は、立地やリフォームの有無、築年数など物件の情報やエリアのリサーチなどを徹底することで失敗する確率を減少することができます。たとえば、空室対策のリスクヘッジとしては、管理会社と設備やリフォームの相談、PRなどの方法を話し合うことで対策が可能です。

また、災害などに関しても火災保険だけでなく、場所によっては地震保険に加入する必要もあるため、契約時にはそのエリアの過去の災害などもチェックしておきましょう。ちなみに、ローンの金利のリスクヘッジとしては、返し続けるだけではなくて、ローンの借り換えなども検討することでローン期間の短縮もできます。

現地調査、内見、道路状況や土地、境界状況もぬかりなくチェックしておこう

不動産投資で中古物件を選択する場合、Webなどでのリサーチに加えて現地調査も大切です。とくに以下のポイントはチェックしておきましょう。



☑内見自の外観、雰囲気

☑周辺のアクセス、道路状況

☑地形、どんな道と接しているのか


物件のタイプによって、適しているエリアや立地は変わります。そのため、マンションやアパートを運用する場合は、想定通りのものなのかをしっかりとチェックすることが大切です。人口の増減なども不動産投資に影響があるため、判断材料の1つとなります

まとめ

不動産投資では、中古物件を選択する場合、利回りの高さなどのメリットが想定されます。

しかし、空室や修繕リスクなどに対しては、リサーチやこれまでの入退去データなどから冷静に判断する必要があるといえるでしょう。

そして、「中古物件で不動産投資をスタートしたい」「メリットや強みはわかったから、デメリットをもっと詳しく知りたい」といった悩みを持つ方もいるでしょう。

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