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会社員の不動産投資は税務調査の対象になる？注意すべきこととは
サラリーマン不労所得副業投資確定申告税金
納税者の申告内容を確認し、誤りがあれば是正を求める「税務調査」。経営者であればいざ知らず、サラリーマンや務め人は普段から税務調査を意識する人は少ないでしょう。ですが、サラリーマンで不動産投資家の場合、少し意識しておきたいポイントがいくつかあります。個人の所得税に関する税務調査の件数は、決して少ないものではないからです。
当記事では、会社員の不動産投資に税務調査が行われる可能性、税務調査の流れと内容を解説します。
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サラリーマンの不動産投資に税務調査はあるか
さて、サラリーマンの不動産投資に税務調査はあるのでしょうか。
結論から言えば、「税務調査はある」ということになります。ただし、小規模の投資であれば、税務調査は行われる可能性は低いです。反面、規模が大きくなれば対象になる確率はその分高くなります。
国税庁はおよそ2013年頃より、不動産投資に取り組む個人富裕層に対して、税務調査のチェックを厳しくしています。一方で、中古ワンルームマンションの区分投資など、サラリーマンが副業として小規模な不動産投資を行っている場合は、税務調査の対象にはなりにくいです。税務調査にもコストがかかるので、採算が合わないような小規模の不動産投資等では税務調査が積極的に実施されるケースは少ないと思われます。
しかし、仮に税務調査が行われた際に「不正」として罰則を受けるような運営は社会通念上好ましいものではありません。不備を指摘されないような財務計上ができるということも、不動産投資家としての一つのスキルでもあります。決して他人事とは思わずに、不動産投資における税務調査について理解しておくようにしましょう。
不動産投資における税務調査の流れとチェックされるポイント
では、不動産投資における税務調査の流れを確認していきましょう。
税務調査では事前質問される場合が多く、チェックポイントもある程度絞られています。もし、税務調査の対象になったとしても、ある程度事前準備をしておくことができます。
①お尋ねに備えて各種書類を整備しておく
不動産投資における税務調査の流れとして、まず税務調査が入る場合、調査の事前に「お尋ね」と呼ばれる事前質問をされることが多いです。お尋ねとは、支払い代金や経費の詳細などを書き込む調査書であり、不動産の購入や取り壊し、土地収入、売却など、大きな金額の動きがあると送られてくることが多くなります。
お尋ねは、税務調査の「前触れ」のようなものであり、お尋ねが来たからといって必ず税務調査が入るわけではありません。ただし、大きなお金の動きがあったときは税務調査を受けやすくなる場合があるので、各種書類や契約書、領収書などはすぐに出せるようにしておきましょう。これらの書類は常日頃から分かりやすく整理して保管し、いざというときにすぐに説明できるように準備しておくと安心です。
②計上の記録と見直しを徹底する
税務調査では、収支や支出が適切なものかどうか、また、計上に不備がないかどうかをチェックされます。
チェックポイントは主に下記の4項目です。
- 売上の計上
- 交際費
- 契約書
- 人件費
それぞれ見ていきましょう。
【売上の計上】
まず、「売上の計上」について、計上時期が間違っていないかについてチェックされます。
その期の決算で計上するべき売上が漏れていないかについて確認されるので、 きちんと売上の日付などは記録しておくようにしましょう。
また、売上の計上漏れもチェックされやすい事項です。とくに、間違えやすいものとして、家賃の滞納が挙げられます。家賃の滞納があった場合、滞納分は売上に計上する必要があります。売上として計上漏れが起きやすい項目なので、きちんと確認しておくようにしましょう。
【交際費】
次に「交際費」についても厳しく確認される項目です。使途不明の交際費や、飲食費などは事業に関わる費用ではなく、私的な出費であることが疑われてしまいます。領収書の裏などに、何名で何のために使った交際費なのかを記録し、きちんと保管しておくといいでしょう。
【契約書】
また、「契約書」についても確認されます。売却契約書、賃貸借契約書、管理委託契約書などの各種契約書が揃っているかを確認されるため、各種書類の管理や保存は徹底して行いましょう。
【人件費】
最後は「人件費」です。人件費もよくチェックされる項目です。
とくに、身内の雇用などについては、勤務実績が実際にあるかどうかを調査されます。勤務実態がない場合や、ごくわずかな場合は雇用関係を否認されることになります。節税目的で人件費を計上している場合は、税務調査で指摘されやすくなるので、やめておくほうが無難です。
また、きちんと収支を黒字で申告し、節税をせずに多めに納税したほうが、融資の際に銀行から属性も高く評価されます。実は、節税しないことのメリットもあることも理解しておきましょう。
税務調査を受ける際の注意点は、日頃から売上と経費を正確に計上しておくこと
税務調査を受ける際の注意点としては、日頃の財務や収支の管理をきちんとしておくという点につきるでしょう。しかし、もし税務調査の対象となってしまった場合は、どのように対応するべきなのでしょうか。
まず、税務調査で多少不備が指摘されたとしても、不正を行っていなければ、それほど大きな問題になるわけではないため、過度に恐れる必要はありません。
また、税理士に相談することも大切です。そして、税務調査に必要と思われる書類や、収支の資料についてまとめ、準備するようにしましょう。税務調査では、過去にさかのぼって調査されるため、きちんと書類や領収書をとっておくことが重要です。普段から売上と経費は正確に計上しておくように心がけておきたいです。
また、領収書はコピーしておき、何に使ったのかを説明できるようにメモを取るようにしておくといいでしょう。いざというときのために、不動産投資アドバイザーとのやりとりなどを日誌としてつけておくことで、より万全な体制で不動産投資が行えます。
税務調査の対象にならなくても準備しておくことが大切
サラリーマンが副業として小規模な不動産投資を行っている場合は、税務調査の対象にはなりにくいです。
とはいえ、大きな金額が動きやすい不動産投資という性質上、急な税務調査で慌てて対応するような事態にならぬよう、日頃の記録をつけたり、税理士や担当する不動産投資アドバイザーと対応方法について事前に相談しておきましょう。
領収書の控えの手間や、誰と何の目的で経費が発生したのか、どんな相談をして何を決めたか……といったことは本業で忙しいサラリーマンにとってはひと手間ではありますが、不動産投資を拡大する局面で大いに役立ちます。
それらを含めて、プロのアドバイザーにしっかり相談しておきましょう。無料オンラインセミナーでの質疑応答も便利です。
