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不動産投資における新築・中古のメリットとデメリットを紹介!どちらがお得か徹底比較

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不動産投資における新築・中古のメリットとデメリットを紹介!どちらがお得か徹底比較

不動産投資物件として選ぶべきは新築マンションか中古マンションか、という決断は、投資家にとって大きな悩みどころです。それぞれのメリットとデメリットを知った上で、しっかり検討していきましょう。

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不動産投資物件として新築マンションを選ぶメリット・デメリット

まずは、新築マンションを選ぶメリットとデメリットについてご紹介します。

メリットは空室・修繕リスクの少なさや耐震性

不動産投資物件として新築マンションを選ぶメリットには、次のようなものが挙げられます。

  • 融資が受けやすく自己資金が少ない・あるいはゼロでも不動産投資を始められる
  • ・新築物件は人気があるため入居者獲得が比較的容易
  • ・物件に構造などの部分で欠陥が見つかった際に売主負担で修理をしてもらえる瑕疵担保責任期間が10年ある
  • ・当面は修繕費などがかかるリスクも少ない
  • ・耐震基準などの面で安心感が高い

お金の借りやすさや、物件購入後しばらくは空室発生や修繕などの急な出費による金銭的リスクが低く、地震などに対する安心感も高いという点が、新築マンションのメリットです。

デメリットは割高感や利回りの低さ・管理の質の不明瞭さ

不動産投資物件として新築マンションを選ぶデメリットとしては、以下が挙げられます。

  • ・物件価格そのものが割高
  • ・物件を購入し誰かが住み始めた時点で資産価値は大きくダウンする
  • ・物件価格が割高でも家賃は大幅に割高にはしにくいため利回りが低くなりやすい
  • ・自己資金が少ない・あるいはゼロなど融資の割合が大きくなるほどさらに利回りは低くなる
  • ・管理の質がどうなるかは事前に確認できない

新築マンションは、空室発生や修繕などの面での金銭的リスクは低いものの、「高くて利回り面でも不利になりやすい」という、別の部分での金銭的リスクを抱えています。管理の質がどうなるかについては、あくまで書面に書かれた内容などから判断するしかなく、実態は不明瞭という点がデメリットと言えるでしょう。

不動産投資物件として中古マンションを選ぶメリット・デメリット

不動産投資物件として中古マンションを選ぶメリット・デメリット

次に、中古マンションを選ぶメリット・デメリットをご紹介します。

メリットは割安感と利回りの良さ・入居率や管理の質がある程度分かること

不動産投資物件として中古マンションを選ぶメリットとしては、以下が挙げられます。

  • ・物件価格が新築物件と比べるとかなり割安
  • ・割安で購入できる分高い利回りが期待できる
  • ・入居率は過去の入居率などを見ればある程度予測できる
  • ・管理の質も実態を見て確認することが可能

購入価格が安くて利回り的にもメリットが大きく、入居率や管理の質などについても予測や確認ができるので安心感を得やすい、といった点が中古マンションならではのメリットです。

デメリットは融資の受けにくさや耐震性・修繕リスク

不動産投資物件として中古マンションを選ぶデメリットとしては、次のようなものが挙げられます。

  • ・自己資金が少なすぎる・あるいはゼロの場合足りない分を融資でまかなうことが難しくなるケースも多い
  • ・古い物件については耐震性などに不安があるものも多い
  • ・構造などに欠陥があった際に売主負担で修繕してもらうための瑕疵担保責任期間が2年しかない
  • ・瑕疵担保責任の範囲外の部分でも修繕が必要となるリスクは新築物件よりも高い

中古マンションは新築マンションに比べて建物の資産価値が減少した状態となっている分、不動産投資物件の購入価格よりも金融機関が決める担保評価額が低くなってしまうケースが多くなります。

また、古い物件であればあるほど安全性に不安がある上に、修繕リスクが増すという点に注意が必要です。

新築よりも築浅の中古マンションのほうがメリットを得られる可能性がある

新築よりも築浅の中古マンションのほうがメリットを得られる可能性がある

ここまで不動産投資における新築・中古それぞれのメリット・デメリットをご紹介しましたが、「多くの人にとっては、新築よりも築浅の中古マンションを選んだほうがメリットが得られやすい」と言えそうです。

なぜかというと、不動産投資における中古マンションの修繕や、耐震などの安全性に関するデメリットは、築浅物件を選ぶことによって低減・回避することが可能だからです。

さらに、新築マンションのデメリット紹介で述べた通り、たとえまだまだ新しい、ごく築浅の物件であっても、「誰かが住み始めた時点で資産価値は大きくダウンする=物件価格は安くなる」のが不動産市場の法則です。これは新築マンションを選ぶ上ではデメリットとなりますが、築浅の中古物件購入を考える視点では、「まだまだ新しい物件がお得に買える」というメリットになります。

また、マンションの建築コストは年々上昇気味の傾向があるため、今後はさらに新築マンションの割高感が増す可能性も高いと考えられます。これに対して、そこそこ新築に近いレベルの物件も新築より割安で手に入れられる中古マンションは、利回りのメリットが得やすいという強みがあります。

そのため、不動産投資において、家賃収入による利回りの高さを求めたいと考えるなら、築浅の中古マンションも検討することがおすすめです。特にRC造の築浅中古マンションなら、耐震性やその後の長い年数の耐久性においても、より高い安心感が得られます。

すべてのケースで築浅の中古マンションがおすすめというわけではない

上記では築浅の中古マンションをおすすめしましたが、不動産投資を考えているすべての方にとってその選択がよいというわけでもありません。

たとえば、高収入の人の中には、家賃収入による利回りはあまり考慮せず、「支払い利息や建物の減価償却費をはじめとした経費計上でマイナスになるようにして所得税や住民税を節税する」という形で、節税目的を主とした不動産投資を考える人もいます。

こうしたケースでは、新築マンションのほうが借入額を大きくできる分支払利息として計上できる金額も多く、償却期間も長いため中古マンションよりもメリットが大きい、と考えることもできます。

また、不動産投資を始めようとするタイミングによって、物件の選択肢が異なってくる点にも注意が必要です。築浅中古マンションにこだわるあまり立地を大幅に妥協し、人気のないエリアを選んで空室リスクが高まった…ということになっては本末転倒です。

新築か中古かというのは不動産投資における要素のひとつと捉える

不動産投資における新築・中古マンションにはそれぞれメリット・デメリットどちらも存在しますが、多くの人にとってよりおすすめなのは築浅の中古マンションです。

ただし、新築か中古かというのはあくまで不動産投資においての要素のひとつであり、これだけですべてが決まるわけではないということは理解しておきましょう。

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