不動産投資をもっと知る
新築不動産への投資利回りや利益とは？中古と比較したメリットとデメリット
リスクに備える中古マンション新築マンション節税対策×不動産投資
不動産投資を行う際に、物件として選ぶべきは新築か中古かで悩んだことのある方は多いでしょう。
不動産投資において、新築と中古では運用方針も大きく変わってきます。まずは、自分の投資方針を明確にすることが大切ですが、新築と中古でどのような違いや特性があるのかを知らないと、自分の方針に合っているのはどちらかという判断もできないでしょう。
この記事では、不動産投資における新築と中古の違いや、それぞれの物件に投資するうえでのメリット・デメリット、新築物件へ投資する際のポイントなどを解説していきます。
不動産投資における新築と中古の違い
新築の不動産と中古の不動産と聞いたときに、「新築かそうでないか」というざっくりしたイメージは涌くと思います。ただし、不動産投資をするうえでは、特有の違いがあります。
ここでは不動産投資における新築と中古の違いを三つほど紹介していきます。
価格の違い
基本的に居住用でも収益用でも、時間が経てば経つほど建物の価値は下がっていきます。
同じ立地で同じスペックの物件があったとしても、築年数の違いで価格に差が生まれます。取得のしやすさという点では、比較的価格が下がっている中古だといえるでしょう。
利回りの違い
不動産の取得費用は中古の方が安いので、利回りも中古の方が高くなりやすいといえます。その代わり新築は利回りが低くとも、家賃も高めに設定することができるので、収益が大きくなりやすいという特徴があります。
集客のしやすさと維持費の違い
新築の場合は、なんといっても”新築ブランド”や最新設備、最新デザインを取り入れているなど目を引く材料が多く、集客がしやすいといえるでしょう。
多少家賃が高くとも、新築物件に住むことを前提として物件を探している人は一定数存在するので、入居者は見つかりやすいといえます。
また、新築物件は最新の建物の設計や素材を利用している場合が多いので、老朽化の進行も遅く、修繕費などの維持費を抑える効果もあります。一方で中古の物件は古い設備をメンテナンスしていく必要があるため、どうしても維持費が高くなってしまうでしょう。
新築不動産の定義
新築不動産とはどのように定義されているのでしょうか。
品確法と公正競争規約によると、新築物件とは、建物が完成してから一年以内であるかつ、居住実績がない物件のことを指します。
そのため、不動産広告で築一年以内の物件であるにもかかわらず、「築浅物件」と表記されていた場合は、一年以内に入居した人が退去をしたということがわかります。
新築物件の利回り相場は？
各物件やエリア、運用方法によって利回りは変わってくるので一概にはいえませんが、新築ワンルームマンションの実質利回り相場は3%~5%、新築アパートの実質利回り相場は6%~7%といわれています。
いざ新築物件に投資をする際は、このあたりの利回りを目安にすると良いでしょう。
新築マンションに投資するメリット・デメリット
まずは、新築マンションを選ぶメリットとデメリットについてご紹介します。
メリット
不動産投資物件として新築マンションを選ぶメリットには、次のようなものが挙げられます。
- ・融資が受けやすく自己資金が少ない・あるいはゼロでも不動産投資を始められる
- ・新築物件は人気があるため入居者獲得が比較的容易
- ・物件に欠陥が見つかった際に売主負担で修理をしてもらえる瑕疵担保責任期間が10年ある
- ・当面は修繕費などがかかるリスクも少ない
- ・耐震基準などの面で安心感が高い
お金の借りやすさや、物件購入後しばらくは空室発生や修繕などの急な出費による金銭的リスクが低く、地震などに対する安心感も高いという点が、新築マンションのメリットです。
デメリット
不動産投資物件として新築マンションを選ぶデメリットとしては、以下が挙げられます。
- ・物件価格そのものが割高
- ・一人目が住み始めた時点で資産価値は大きくダウンする
- ・物件価格が割高でも、家賃を大幅に割高にするのは難しいため、利回りが低くなりやすい
- ・自己資金が少ない・あるいはゼロなど融資の割合が大きくなるほどキャッシュフローは悪化しやすくなる
- ・管理の質がどうなるかは事前に確認できない
新築マンションは、空室発生や修繕の面での金銭的リスクは低いものの、「高くて利回り面でも不利になりやすい」という、別の金銭的リスクを抱えています。管理の質がどうなるかについては、あくまで書面に書かれた内容などから判断するしかなく、実態は不明瞭という点がデメリットといえるでしょう。
中古マンションに投資するメリット・デメリット
次に、中古マンションを選ぶメリット・デメリットをご紹介します。
メリット
不動産投資物件として中古マンションを選ぶメリットとしては、以下が挙げられます。
- ・物件価格が新築物件と比べるとかなり割安
- ・高い利回りが期待できる
- ・入居率は過去の実績を見ればある程度予測できる
- ・管理の質も実態を見て確認することが可能
購入価格が安くて利回り的にもメリットが大きく、入居率や管理の質などについても、過去の実態から予測や確認ができるので安心感を得やすい、といった点が中古マンションならではのメリットです。
デメリット
不動産投資物件として中古マンションを選ぶデメリットとしては、次のようなものが挙げられます。
- ・自己資金が少なすぎる・あるいはゼロの場合足りない分を融資でまかなうことが難しくなるケースも多い
- ・古い物件については耐震性などに不安があるものも多い
- ・構造などに欠陥があった際に売主負担で修繕してもらうための瑕疵担保責任期間が2年しかない
- ・瑕疵担保責任の範囲外の部分でも修繕が必要となるリスクは新築物件よりも高い
中古マンションは新築マンションに比べて、建物の資産価値が下がっている分、不動産投資物件の購入価格よりも金融機関が決める担保評価額が低くなってしまうケースが多くなります。
また、古い物件であればあるほど安全性に不安があるうえに、修繕リスクが増すという点に注意が必要です。
築浅の中古マンションに投資するメリット
ここまで不動産投資における新築・中古それぞれのメリット・デメリットをご紹介しました。
それぞれのメリットとデメリットを紹介したうえで、最もおすすめするのは、築浅の中古マンションを選ぶことです。
なぜかというと、不動産投資における中古マンションの修繕や、耐震などの安全性に関するデメリットは、築浅物件を選ぶことによって低減・回避することが可能だからです。
さらに、新築マンションのデメリット紹介で述べた通り、まだまだ新しい、ごく築浅の物件であっても、「誰かが住み始めた時点で資産価値は大きくダウンする＝物件価格は安くなる」のが不動産市場の法則です。これは新築マンションを選ぶうえではデメリットとなりますが、築浅の中古物件に関しては、「まだまだ新しい物件がお得に買える」というメリットになります。
また、マンションの建築コストは年々上昇傾向であり、今後はさらに新築マンションは割高になる可能性が高いでしょう。これに対して、新築に近いレベルの物件を割安で手に入れられる中古マンションは、高利回りになりやすいという強みもあります。
そのため、利回りの高さを求めたいと考えるなら、築浅の中古マンションを検討することがおすすめです。特にRC造の築浅中古マンションであれば、耐震性やその後の長い年数の耐久性においても、より高い安心感が得られます。
新築マンションを選んだ方が良いケース
上記では築浅の中古マンションをおすすめしましたが、すべての方にとってその選択がよいというわけでもありません。
たとえば、高収入の人の中には、家賃収入による利回りはあまり考慮せず、「支払利息や建物の減価償却費をはじめとした経費計上でマイナスになるようにして所得税や住民税を節税する」という形で、節税目的で不動産投資を考える人もいます。
こうしたケースでは、新築マンションの方が借入額を大きくできる分、支払利息として計上できる金額も多く、償却期間も長いため中古マンションよりもメリットが大きいと考えることもできます。
また、不動産投資を始めるタイミングによって、選択肢が異なってくる点にも注意が必要です。築浅中古マンションにこだわるあまり立地を大幅に妥協し、人気のないエリアを選んで空室リスクが高まったなどでは本末転倒です。
新築物件で投資するときのポイント
ここで、新築物件に投資しようと考えている人向けに押さえておきたいポイントを解説します。
一つは新築物件の表面利回りに騙されないことです。
物件情報に記載されている新築物件の表面利回りは、初期の家賃価格をもとにさんしゅつされているものですが、一人目の入居者が退去すれば新築ではなくなり、いずれ家賃を下げざるを得なくなります。
取得費用が高いため、家賃が下がるとローンの返済もきつくなってくる可能性があります。購入する時点で、家賃がいずれ下がることも想定して長期的視点を持つことが大切です。
また、新築物件は、自己資金が少ない場合やフルローンでも融資を受けられる可能性が高いです。その影響でローンの返済額も大きくなり、賃貸経営がうまくいっていない場合はキャッシュフローが悪化するリスクも高まります。
そのため物件購入時にはできるだけ自己資金を利用し、ローンの借入額を減らすのが良いでしょう。
最後に
今回は不動産投資における新築と中古の違いをさまざまな角度から解説してきました。
不動産投資において新築と中古のどちらにもメリットとデメリットが存在します。ただし、新築か中古かというのはあくまで不動産投資においての要素の一つであり、これだけですべてが決まるわけではないということは理解しておきましょう。
まずは、自分が不動産投資を行う目的を明確にし、それを叶えられる物件を選択することが大切です。
また、新築や中古の不動産についてもっと詳しく知りたい方は、下記漫画を読んで個別面談を予約してみましょう。
