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人口推移からトレンドを捉えて不動産投資を成功に導く4つのポイント

人口推移からトレンドを捉えて不動産投資を成功に導く4つのポイント

人口推移は、不動産投資における重要な指標の一つとして活用できます。少子高齢化や財政赤字などがクローズアップされがちですが、単身世帯は今後も伸び続けるなど不動産投資家にとって明るいニュースもあります

当ページでは、信頼できる統計情報からトレンドを捉えて、不動産投資に活かすポイントをまとめました。

不動産投資の指標、国内人口の現状と今後

国内人口は長い下降トレンドになっていることは広く知られていますが、エリアによっては人口増加が期待される場所もあります。

最新の人口統計から、不動産投資に関わる国内の人口の推移と今後について見ていきましょう。

2050年に労働人口40%減、人口1億人割れ

総務省が2006年に発表した「我が国の人口の推移」によると、2015年時点で約1億2500万人だった日本の人口は、2050年にはついに1億人の大台を割り込み約9,700万人になることが予想されています。

また、労働人口の減少はさらに顕著で、2050年には約40%減となる約5,200万人になると予想されます。当然、不動産投資において人口が減れば市場が小さくなっていくので、今後の動向には注視し続ける必要があります

首都圏全体の人口は2020年がピーク。一部の都市、市町村では今後も人口・世帯数が高い水準を保つ

上記のように全国的な人口は減少傾向が続きますが、首都圏に限ると状況はやや異なります

減少を続けている国内の人口に対し、東京圏では2020年まで増加を続けその後緩やかな減少に転じると、株式会社野村総合研究所の「日本の不動産投資情報2018」で示されています。

また、ここで注目したいのが世帯数の増加です。同エリアにおける人口の伸びが止まる2020年以降も引き続き世帯数は伸び続け、2025年がピークになります。これらのことから、全国的には人口の減少による需要減少が心配されるものの、不動産投資において首都圏はまだまだ十分な市場が残ると期待されています。

加えて、2020年は東京オリンピックが開催されるため、海外流入者や海外不動産投資家も都心部の不動産に注目しています。物件にもよりますが、今後しばらくは都心部の単身者向け不動産需要は高いと見られるでしょう。

首都圏以外にも、一部の都市や市町村において人口や世帯数の伸びが期待される地域もあるので注意深く調べておきたいところです。

2030年の各都道府県の人口は、2015年比で東京、沖縄が100%を超えたほか愛知、神奈川、埼玉などでいずれも100%近い人数を保つと予想されます。

ですが全国的には、今後人口が伸びるか微減に留まる都道府県は、ほとんどが首都圏と大阪、名古屋など経済規模の大きいエリアです。

東京都の人口推移を見てみると、中野区、北区、江戸川区、足立区を除く18区で、今後30年間人口が増加する見込みとなっており、中央区、港区、千代田区に至っては2015年比で130%増加するとされます。

上記データを加味して考えても、不動産投資において東京はやはり魅力的な市場として今後も注目されることは間違いないでしょう

不動産投資でカギとなる人口推移と立地条件

紙とタブレットを見る男性

どのエリアに注目するかも重要ですが、立地条件も不動産投資の重要なカギのひとつです。

首都圏に加え大阪、名古屋などの大都市では人口減少のペースが緩やかで、エリアによっては今後も人口の増加が期待できますが、そこに立地条件を加えて検討する必要があります。

首都圏、都心部は「駅力」「住みやすさ」などの利便性も強く重視されるため、いくら物件が魅力的であっても、条件が揃わないと入居者がそぐわない結果となってしまいます。投資物件を選ぶのであれば、都心部であっても上記の条件をプラスオンして検討すべきです。

東京都心ではすでに多くのマンションやアパートが立ち並んでおり、一部では供給過剰という声も聞かれます。

確かに東京都は今後も人口増加が期待できますが、全国的に人口が減り続ける中、東京都自身も人口の大幅な伸びは期待できず、人気の物件は23区と駅に近い条件の良い場所に集約していくと考えられます

人口推移を踏まえた、不動産投資4つのポイント

人口推移に加え立地条件を加味すると、今後東京や大都市以外では市場のパイの減少に伴い不動産取引は厳しさが増してきます。

一方で、単独世帯の数は年々増加を続け、不動産業界では単独世帯向け不動産投資に注目が集まっています

単身世帯は2030年まで増加の見込み

2010年に多数を占めるようになった単独世帯数について、人口減少が続くなか2030年までは継続して増加が見込めると期待されています。

2030年には2000万世帯を超えるとされる単独世帯について、不動産投資家は引き続き注視したいところです。不動産投資を行ううえで人口推移や単身者の流入数をチェックすることを習慣化すれば、投資物件を増やすときも指針となります。

ミクロの視点から立地条件・エリア探し

人口統計は不動産市場全体の流れを掴んだり、ある地域での入居付けを測る一つの目安として活用できます。ただし、いくら人口が増加するエリアでも不便な場所、ニーズのない物件に人は集まらないので、よりミクロの視点から入居者のニーズを探すことも大切です。

たとえばビジネス街付近は意外と住みやすいとは言えませんが、人気のあるビジネス街付近の物件にはどのような条件があるのか、年代や性別、家賃相場感など、実際にあらゆるパーソンを想定して入居者のニーズを探るなどするといいでしょう。

また、土地は場所や大きさで価値が決まってしまうものの、建物自体は間取りの変更やリノベーションで価値を高めることもできます。

建物自体が貴重、特徴的な構造などの場合は、リノベーションを実施し、設備のみ近代的に整えるだけで大きな価値を生むケースもあります。

少子高齢化と人口減少に悲観せずポジティブな要素に目を向ける

家の模型を虫眼鏡で見る女性

少子高齢化とそれに伴う人口減少の影響で、日本での不動産投資には未来がないと悲観する人もいますが、ミクロの視点で分析をすれば都心への一極集中により人口の増えるエリアや立地の良いエリアには不動産のニーズがあることが分かります。

国の動向に惑わされず、綿密な分析をして利益を生む不動産投資を心掛けましょう。

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