「サラリーマンは不動産投資との相性が良い」という言葉を聞いたことがある人もいると思います。しかし、なぜサラリーマンと不動産投資は相性が良いのか疑問に思う人も多いのではないでしょうか。

当記事では「サラリーマンとアパート経営」に焦点を当て、サラリーマンにアパート経営をすすめる理由や失敗してしまうサラリーマンの特徴及び、サラリーマンがアパート経営をする際に気をつけるポイントについて詳しく解説していきます。

サラリーマンはアパート経営に向いている

かつて不動産投資は資産に余裕のある富裕層が行うものだと思われていました。しかし、ここ最近では、20代などの若い世代やサラリーマンでも本業の傍ら取り組める副業として注目を集めています。

副業を禁止している会社もあると思いますが、アパート経営は実際に労働をしてその対価として収益を得るわけではないので、副業に該当しない会社がほとんどでしょう。

またサラリーマンは不動産投資と相性が良い属性だといえます。その理由を順番に紹介していきます。

サラリーマンに不動産投資をすすめる理由

まず、サラリーマンが不動産投資を始めるべき理由を5つ紹介します。

• ・サラリーマンはローンが組みやすい
• ・運用の手間がかからない
• ・節税につながる
• ・安定した収入で年収増加の可能性がある
• ・収支が読みやすい

上記は、サラリーマンが不動産投資を始めるべき理由であると同時に、「サラリーマンが不動産投資する利点」と言い換えることもできます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

ローンが組みやすい

一つ目はサラリーマンはローンを組みやすいという点です。ローンを組むという視点から、注目したいポイントが2つあります。それは「金融機関の審査項目」と「不動産投資に向いている会社員とその職業」です。

【金融機関の審査項目】

不動産投資ローンを融資する金融機関は、借入者や物件に関して以下の点を審査します。

• ・借入者の年収や安定性
• ・借入者の年齢や雇用形態
• ・借入者の信用情報（過去の延滞歴など）
• ・物件の収益性と担保価値

 

 

簡単にいうと、その借入者はきちんとローン返済できるような年収があり、それが今後も継続・安定するか、過去に延滞していないか、信用できない人物ではないか、という点を審査します。
ほかにも、物件の収益性や担保価値は高いか？という点も重要です。というのも、不動産投資ローンの返済には物件の家賃収入を充てるのが一般的ですし、もし借入者が返済不能になればその物件は処分されるからです。

【不動産投資に向いている会社員とその職業】

前項を踏まえ、不動産投資に向いている会社員は以下のような人です。

• ・業績が安定している会社員や公務員
• ・会社員の場合には派遣社員などではなく正社員
• ・同じ会社に3年以上在籍しているなど継続的に勤務している
• ・過去にクレジットカードなどの延滞歴がない

 

例えば、年収1,000万円超の個人事業主よりも、年収600万円の業績が安定している大企業員の正社員（勤続10年）の方がローン審査に有利なケースは多いです。というのも、後者の方が今後も継続して収入が安定している可能性が高いからです。

【条件が有利になることもある】

サラリーマンが一律ローンを組みやすいというわけではありませんが、少なくとも個人事業主や経営者よりは安定性が高いと判断されるケースは多いです。
さらに、前項のような人はローン審査に通りやすい上に、金利など有利な条件でローンを組める場合があります。こういった面からも、サラリーマンが不動産投資をする利点が伺えます。

運用の手間がかからない

アパート経営は運用の手間がほとんどかかりません。具体的にいうとアパート経営自体には手間がかかりますが、その手間の大半は管理会社に委託できるのです。そのため、日中忙しいサラリーマンでも時間を削られることはありません。

【不動産投資の手間とは？】

不動産投資は、物件運営に関して以下のような手間がかかります。

• ・入居者の募集や契約
• ・入居者への家賃徴収や滞納時の細則
• ・入居者退去のときの立ち合いや修繕作業
• ・共用部の掃除や修繕、管理など（一棟投資の場合）

 

保有する物件が一棟なのか区分（一室）なのかによって手間は変わりますが、ほかの投資よりも運用の手間はかかるといえます。

【管理会社に委託することができる】

ただし、前に述べたような手間は、全て管理会社に委託することができます。入居者を募集する広告活動や接客、案内及び契約も管理会社が行います。また、入居後のやり取りなども管理会社が行うので、オーナーにかかる手間はほぼありません

節税につながる

3つ目のは節税です。サラリーマンがアパート経営で得られる節税について押さえておきたいポイントは以下の2つです。

• ・不動産所得とは
• ・減価償却費用とは

【不動産所得とは】

不動産投資では「年間家賃収入－年間経費」で算出する不動産所得に対して税金がかかります。不動産所得は給与所得などと合算する「総合課税」という仕組みです。つまり、不動産所得がマイナスになれば、サラリーマンなら給与所得も減額されて税金も抑えられるというわけです。

【減価償却費とは】

そして、不動産所得を算出する「年間経費」のなかには、実際に現金が減っているわけではないのに経費を計上することができる減価償却費というものがあります。そのため、減価償却費を計上することで「会計上は赤字なものの、本当は手元にお金が残っている」という状態になることがあります。

この場合、会計上は給与所得がマイナスになることで節税になり、不動産投資でも収入を得ているということになります。

安定した収入で年収増加の可能性がある

4つ目は、不動産投資で得られる収入が安定している点です。というのも、アパート経営のメインは家賃収入であり、その家賃収入は安定性が保持されやすいといえます。

【家賃収入の安定性が高い理由】

もちろん、家賃収入にも「空室リスク」や築年数経過による「家賃下落リスク」はあります。ですが、家賃収入は以下のような状況になるとは考えにくいです。

• ・1年間で家賃が半分になる
• ・空室が半年間ずっと続く（年間家賃収入が半減）

例えば、その部屋で事件が発生したことで事故物件になったり、よほど高い家賃に設定したりしない限りは、上記のような状況になることはほぼありません。株やFXのように急激に下落したり値下がりすることが少ないのです。

サラリーマンは安定した収入があるので、リスクの高い投資をして大きな収益を上げる必要はないでしょう。安定性の高いアパート経営と定期的に給与を得られるサラリーマンは相性が良いというわけです。

収支が読みやすい

5つ目は、アパート経営の収支は読みやすいという点です。先ほど説明したように、アパート経営のメインとなる収入は家賃収入であり、よっぽどのことがない限り毎月定額収入となります。また、空室率や家賃下落率も、周辺物件の情報や不動産会社へのヒアリングで予測することは可能です。

さらに、年間経費も以下のように決まった項目となっています。

• ・ローン返済
• ・税金（固定資産税や都市計画税）
• ・退去時の原状回復費用
• ・管理会社へ支払う委託手数料
• ・保険料（火災保険料や地震保険料）
• ・管理費や修繕積立金
• ・共用部の修繕費用

アパート経営は収支が読みやすくキャッシュフローが安定している投資なので、準備がしやすいという特徴があります。本業があるサラリーマンにとって、目先の収支を予測しやすいという点はプラスだといえます。

サラリーマンがアパート経営に失敗する理由

前項で、サラリーマンとアパート経営は相性が良いと説明しました。とはいえ、アパート経営をするサラリーマンが全員成功するわけではありません。

いくら相性が良いとはいえ、闇雲に始めて失敗してしまったという例も少なくありません。相性がいいのになぜ、失敗してしまうのでしょうか。ここからはアパート経営で失敗する理由を見ていきましょう。

身の丈に合わないローンを借りる

一つ目の失敗理由は、身の丈に合わないローンを借りてしまうことです。前述したようにサラリーマンは比較的ローンの審査に通りやすいといえます。そのため借入額が高額でも審査に「通ってしまう」こともあるのです。
しかし、金融機関のローン審査に通ったからといって、その借入額は「返済可能額」ではありません。結局ローン返済が厳しくなり、キャッシュフローがマイナスになるケースもあります。

管理会社へ頼り過ぎる

次に管理会社を頼り過ぎるという点が挙げられます。管理会社はアパート経営に関する業務の大半を担います、これはつまり、管理会社に任せておけば勝手にアパート経営を継続できる状態になるということです。

しかし、管理会社の判断が必ずしも正しいとは限りません。例えば、以下のような判断が間違っている場合もあるでしょう。

• ・空室が埋まらないので家賃を下げる
• ・物件の価値を上げるためにリフォームする
• ・集客のために有料広告を打つ

 

管理会社に頼り過ぎると、上記のようなことを進められることもあります。管理会社にとって、個々の不動産はあくまで「管理している数多くある物件のうちの一つ」に過ぎません。

言い方は悪いですが、流れ作業のように物件の集客や維持・管理をしているケースもあるのです。そうならないためには、自ら積極的に情報収集を行い、自分で判断できる知見を養っておくことが大切です。また、何でも相談できて信頼できるアドバイザーを見つけることも重要です。

勤務先で禁止されている「副業」扱いになる

最近では副業に寛容な企業が増えてきましたが、務めている企業の方針で「副業NG」の会社もあるでしょう。アパート経営が副業扱いになってしまうという可能性がゼロではありません。

5棟10室以上に投資している場合、事業規模とみなされる場合があります。その場合、勤務先によっては「事業＝副業」とみなす場合もあるでしょう。

そもそも企業が副業を禁止している理由には「本業に支障を来す」という要因があります。つまり、運用している物件数が「事業規模」と見なされるくらい多いと、本業に支障をきたすと思われる可能性が出てきてしまうのです。

投資している物件数が事業規模に該当しそうな場合は、副業に該当するか勤務先に確認するのが良いです。

とはいえ、管理委託契約書などを勤務先に提示することで、「全物件の管理を管理会社に委託している」ことが証明できれば、問題なく不動産投資を継続できるケースが多いでしょう。

大半のサラリーマンは住民税を特別徴収（会社天引き）にしているので、勤務先に住民税納税通知書が送付されます。仮に、アパート経営をしており所得が上がっている、もしくは下がっていれば、給与所得以外に所得があることが会社にバレてしまうので注意が必要です。

サラリーマンがアパート経営をする際に気をつけること

ここからはサラリーマンがアパート経営を始める際に、気をつけておきたいポイントについて紹介します。特に初めて不動産投資をするという方はチェックしておきましょう。

確定申告が必要となる

サラリーマンであり、他の所得がない場合には確定申告が必要ありません。しかし、アパート経営で家賃収入を得た場合、給与所得以外に不動産所得が発生します。

不動産所得の金額が20万円を超えた場合は確定申告をする必要があります。サラリーマンの場合、確定申告をする習慣がないので忘れてしまう方もいますが、確定申告を忘れた場合には思いペナルティを課せられることもあるので、注意が必要です。

支出項目を把握しておく

不動産投資には、支出項目が多いという特徴があります。以下が主な支出項目です。

・固定資産税
・都市計画税
・修繕費/修繕積立金
・ローン金利
・管理費
・交通費
・通信費

これらの支出が発生するということを、物件購入前から知っておく必要があります。知らないまま物件を購入し、想像以上の支出になってしまったという人もいます。

これらを購入前に知っておくことで、正しい収支のシミュレーションもできるはずです。

最後に

ここまで、サラリーマンがアパート経営をする利点や失敗パターンなどを解説してきました。

サラリーマンがアパート経営で成功するには、情報と運用方法を定期的にアップデートすることが必要でしょう。
サラリーマンによるアパート経営には、ローン審査が通りやすかったり、運用に手間がかからなかったりと利点がたくさんあります。しかし、その反面でサラリーマンだからこそ失敗してしまう理由もあるので、あらかじめそれらのことを知っておくことはアパート経営をする上で大きなアドバンテージになるといえます。

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