よく「不動産投資は節税に効果的」という文言や謳い文句を見かけます。事実、不動産投資は節税できる投資として注目を集めています。ですが節税になるなら誰しもが始めているはずですよね。

今回は、

☑不動産投資は本当に節税になるのか
☑どのように節税ができるのか
☑どんな活用方法があるのか
☑そもそもの税金の仕組み

これらを分かりやすく解説していきます。

不動産投資は本当に節税になる？

不動産投資の広告で良く見かけるのが「節税対策になる」といううたい文句ですが、果たして不動産投資は本当に節税効果はあるのでしょうか?

もし家賃収入を継続的に得ながら節税対策もできるとしたら、投資家にとってはこのうえないメリットです。たとえば株式の場合、利益や配当金に約20%の所得税・復興特別所得税、住民税が課されます。給与所得があるサラリーマンの場合、給与以外で年間20万円以上の収入があると確定申告が必要になります。

不動産投資も同じく確定申告は必要ですが、税金に関してはどうなっているのでしょうか。 不動産投資の節税効果について見ていきましょう。

まずは税金（税法）の仕組みを理解しよう

不動産投資で節税対策になるのは主に所得税・住民税・相続・贈与税です。まずは、税金が課される仕組みについて所得税を例にあげ、勉強していきましょう。

不動産投資による全ての収入が総収入で、そこから経費（減価償却費や修繕費、固定資産税など）を差し引いたものが「所得」となります。「所得」は「手元に残るお金」とも言い換えられます。総収入には返金を要しない敷金や保証金、共益費（電気代、水道代など）、更新料を含みます。

所得税は「課税される所得金額」に税率を掛けて計算します。所得が高い人ほど税金を多く納める累進課税方式なので、所得により税率は異なります。以下の速算表で税率を見てみましょう。

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

2013年から2037年までの確定申告では、所得税と復興特別所得税（原則としてその年分の基準所得税額の2.1％）を併せて申告・納付します。

不動産投資における節税の仕組み

不動産投資は初年度に登記費用や火災・地震保険料、司法書士への報酬などの費用がかかります。もし経費が総収入を上回ってしまった（つまり赤字になった）場合には、確定申告を行い、利益と損失を相殺する「損益通算」で所得税が戻ってきます。投資家としては喜べる状況ではありませんが、初年度は経費にできる額が多いということを覚えておくといいでしょう。

また不動産投資では、「減価償却費」で費用を計上することで、手元に家賃収入が残っても帳簿上は赤字にすることができます。会社員の場合、給与所得から「不動産投資での損失額」を差し引き総所得を減らすことができます。所得が低いと納める所得税も抑えられるため、節税ができる仕組みとなっています。

不動産投資での所得税・住民税の節税は「不動産投資で（帳簿上）損失を出す」ことがポイントです。節税対策の大きな味方である「減価償却費」については後で詳しく紹介します。

所得税と住民税の違いと個人事業税

住民税も所得税と同様、所得に税率を掛けて計算します。住民税に関しては「思ったより住民税が高い」「昨年の所得税と住民税に差がありすぎる」という声を聞きますが、所得税と住民税は納付時期や細かな決まりが異なります。

所得税と住民税の3つの違いを確認しておきましょう。

1.所得税は納税者本人が自分で納税金額を計算して納めるのに対し、住民税は地方公共団体が計算をして納税者に通知
2.納める時期の違い
　住民税：前年の所得に対して課税
　所得税：その年の所得に対して課税
3.所得税には所得の有無に関わらず負担する「均等割」はないが、住民税には均等割がある

同じく地方公共団体に納める税金として「個人事業税」があります。個人事業税は事業所があり、所得が290万円を超える場合に課税されます。「個人投資家には関係ない」と思われる人もいるかもしれませんが、将来投資の規模を拡大したときなどには気をつけましょう。

相続税と贈与税

不動産投資でもっとも節税効果が得られるのは、相続や贈与のときでしょう。相続税は「相続税評価額」を基に計算されますが、ほとんどの場合は不動産の購入額より相続税評価額が下回るため、その差が節税に繋がります。

贈与税は納税方法を選ぶことができます。一定の条件に当てはまる場合「相続時精算課税制度」を選択すると合計2,500万円までは非課税となります。「相続時精算課税制度」の条件に当てはまらなくても、相続税と同じく購入額と土地や建物の評価額に差が生じるため節税対策となります。

節税効果をより高める5つのポイントと注意点

不動産投資の節税効果を高めるにはどうしたらよいのでしょうか。ポイントは以下の5つです。

• ①経費として計上できるものを確認しておく
• ②ワンルームマンションに投資する
• ③ローンを組む
• ④家賃収入が増えたら法人化する
• ⑤減価償却費は節税の強い味方

①経費として計上できるものを確認しておく

不動産投資に関わらず、節税をするためには「経費」を多くすることが重要です。よく経営者や個人事業主が飲食店などで領収書を貰っているのは飲食代を経費にするためです。「経費」を節税の強い味方につけるために、まずは不動産投資で経費として計上できるものを確認しておきましょう。

税金	・取得時の不動産取得税、収入印紙代 ・固定資産税、都市計画税（※自動車を使用している時は自動車税や重量税も計上できる）
保険料	火災保険・地震保険
管理会社への委託料	管理会社に清掃や設備点検を委託する料金です。家賃の〇％という形で支払う
管理・修繕費	管理や修繕を行う時に発生する費用です。管理や修繕は専門的な知識が必要になるため、管理会社等に委託するのが一般的
司法書士・税理士への報酬	登記の際に司法書士へ支払う報酬、確定申告の時に税理士へ払うお金も経費になる
減価償却費	不動産の価値は時間と共に変化するため、国税庁が定めた「法定耐用年数」を基に建物の減価償却費を計算する
住宅ローンの金利	購入する際ローンを組むと、金利は経費になる

そのほか、物件の内覧に行った時の旅費交通費や、不動産投資に関わる勉強をした際にかかる書籍代も経費として計上できます。不動産会社や管理会社と打ち合わせをしたときの飲食代などは交際費となります。

②ワンルームマンションに投資する

不動産は基本的に相続税・贈与税の節税効果がありますが、ワンルームマンションはより節税効果が高いと言われています。相続税や贈与税は評価額をベースに計算されますが、ワンルームマンションを第三者に貸している場合、評価額から30％を控除できるからです。200平米以下の場合は小規模宅地等の特例が適用され評価額が50%まとなりす。一軒家と違い流動性が高く売却もしやすいうえに、ローンを組む事で所得税が控除され金利を経費として計上することが可能です。

③ローンを組む

不動産購入時に住宅ローンを組むと、金利を経費として計上できます。現金で購入したときよりも所得金額が少なくなり、課税される金額も減りますので節税に繋がります。

所得少なくなる↓	経費利息分多くなる↑
課税される金額が少なくなって節税対策に

④家賃収入が増えたら法人化する

所得税は累進課税制度ですので、先の表のように課税所得が増えると税率の上がり幅が大きくなってきます。たとえば所得が700万円の場合、所得税の税率は23％ですが法人税は軽減税率の特例制度を利用した場合税率は15%と結構な差があります。所得が800万円以上でも基本税率は23.2% （2020年2月現在）です。法人税は2016年度の税制改正で税率が引き下げられたので、法人化するなら今が好機と言えるでしょう。

法人の方が生命保険料の控除等、経費を幅広く計上できるというメリットもあります。法人化するか否かは現在の収入にもよりますが、持っている物件の数も大きなポイントとなります。一軒家なら5棟、マンションなら10室の「5棟10室」以上ですと事業的規模となります。所得税と法人税の税率を考慮すると、給与所得と不動産所得が合わせて900万円を超えるようであれば、法人化すると節税効果はかなり高くなるでしょう。

⑤減価償却費は節税の強い味方

経費のなかでも節税効果が大きいのが減価償却費です。不動産は時が経つにつれて価値が下がっていきますが、その下がった分を費用として計上したものを減価償却費と言います。先に書いた通り、実際には利益が出ていても減価償却費を計上する事で帳簿上赤字にすることができます。

確定申告をすることで所得税が還付されますので、減価償却費は節税の強い味方なのです。ただし減価償却費が計上できるのは国税庁が定めた法定耐用年数の間だけですので、物件を購入する前に法定耐用年数も確認しておきましょう。

不動産投資で節税する際に知っておくべきデメリット

不動産投資で節税対策を行う前に、デメリットについても知っておきましょう。不動産投資で節税するデメリットは以下の点です。

①赤字経営で融資を受けにくくなる

節税対策として一番効果があるのは減価償却費の項で解説した「帳簿上赤字にすること」ですが、赤字経営を続けていると金融機関から融資を受けるのが難しくなります。新たに物件を購入し住宅ローンを組みたい時に、融資が受けられない可能性が出てきます。

②年数が経つと減価償却費が計上できなくなる

法定耐用年数を過ぎてしまうと減価償却費を計上できなくなり、節税が難しくなってしまいます。ローンを払い終えてしまうと利息を経費として計上できなくなり経費が減っていった結果、税金も当初より高くなってしまうのです。

実際に不動産投資でどのぐらいの節税効果が得られるのか

不動産投資で実際にどのくらい節税できるのかを見ていきましょう。

例：Aさん夫婦：年収600万円、子供なし

＜2019年の不動産投資の収支＞

• ・家賃収入：150万円
• ・支出：110万円
• ・減価償却費：80万円
• ・△赤字：40万円

帳簿上40万円の赤字ですが、実際は（家賃収入：150万円－支出：110万円）で40万円の利益が出ています。

次に所得税・復興特別税と住民税を計算してみましょう。

	不動産投資をしている	不動産投資をしていない
給与収入	600万円	600万円
給与所得控除	164万円	164万円
給与所得	436万円	436万円
不動産所得	△40万円
総所得	396万円	436万円
基礎控除	48万円	48万円
配偶者控除	38万円	38万円
保険料の控除 （社会保険・生命保険・地震保険）	90万円 ※年収から仮定した金額	90万円 ※年収から仮定した金額
所得控除の合計	176万円	176万円
課税所得	220万円	260万円
納める税金
所得税・復興特別税	約15万円	約12万円
住民税	約25万円	約22万円

所得税・復興特別税が約3万円、住民税も約3万円を節約できる結果となりました。

賢く節税に取り組むための心構え

帳簿上赤字になったとしても、Aさん夫婦の場合節税できるのは約6万円です。不動産投資は管理や修繕を管理会社に委託して確定申告を税理士に依頼したとしても、物件の内覧や購入の手続きなどは自分で行わなくてはいけません。

空室リスクなどのリスクも存在するので、所得税・住民税の節税を目的に不動産投資を行うと「割に合わない」と感じてしまうかもしれません。不動産投資の目的は、あくまで長く家賃収入を得ることで、節税はあくまで副産物です。「節税を不動産投資の目的にしない」よう心がけることも大切でしょう。

不動産投資の節税効果が高いのは相続税・贈与税

不動産投資は所得税・住民税よりも、相続・贈与の際に節税効果が高く発揮されます。相続・贈与を考えている人は不動産投資という選択肢を検討してみましょう。「まだまだ先の話」という人も、住宅ローンが超低金利と言われている今のうちに不動産を購入しておいた方が良いかもしれません。家賃収入が見込める物件なら、現在平均年利率が0.01％台の定期預金よりずっと高い利回りが期待できます。

まとめ

不動産投資と節税について見てきましたが、いかがでしょうか。所得税・住民税は「所得」を基に計算されます。所得とは総収入から経費を引いたもので、不動産投資でかかる経費は修繕費や管理会社への委託費用、司法書士や税理士への報酬、そして減価償却費などです。 減価償却費は節税の強い味方で、法定耐用年数の間は計上できます。物件を購入する際は法定耐用年数もチェックしておきましょう。

不動産投資における節税はあくまで副産物で、家賃収入で長いリターンを得る事が目的です。ただし相続・贈与の場合は節税効果が高いので、検討している方は不動産会社へ話を聞きに行くことをおすすめします。

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