大きな手間をかけずに資産形成に取り組める不動産投資は近年、注目を集めています。
投資先の物件の一つとしてタワーマンションがあります。

タワーマンションといえば超高層階のマンションであり、居住することに憧れを持っている人も多いでしょう。タワーマンションへの投資は他のワンルームマンションやアパートとは少し違った特徴があります。

この記事ではタワーマンションへの投資は儲かるのかについて、基礎的な知識やタワマン投資のポイントなどを交えながら解説していきます。

タワマン投資とは

タワマン投資とは不動産投資の一種で、タワーマンションの一室を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得ることをいいます。

投資対象の物件がタワーマンションというだけで、不動産投資の流れや発生する支出などは他の物件に投資する時とさほど変わりません。一方で、タワーマンションに投資するならではの特徴もいくつかあります。

タワーマンションの定義

タワーマンションについて法的な定義はありません。ただし建築基準法では高さ60m以上の建築物を「超高層建築物」としており、この高さが階数でいうと大体20階以上であるため、一般的には20階以上の建築物をタワーマンションと呼んでいます。

タワマンの賃貸オーナーになれる？
タワーマンションは魅力が多く、新築分譲時には抽選が行われることもあります。購入目的の比率としては、居住目的で購入する人が賃貸目的で購入する人よりも多いですが、セカンドハウスやオフィス目的で借りたいと考えている人も一定数はいるため、タワーマンションへの賃貸需要もあります。

タワーマンションも別の物件と同様に投資用として購入はできますが、物件の価格は高水準です。

新築タワーマンションの魅力とは

新築のタワーマンションに住む場合、高層階だと、眺望も良く特別なプライベート空間にいるような感覚を得ることができるのに加え、充実した共有スペースを利用できるなど魅力は盛り沢山です。
また、タワーマンションに投資することで得られるメリットもいくつかあります。

タワマン投資のメリット

タワマン投資のメリットは主に以下の二つです。

• 節税になる
• 資産価値が高い

タワマン投資では、賃貸収入による利益の拡大というよりも、資産の保全を目的としている人にとって大きな強みを発揮します。

まず、高層マンションは他の物件と比較して相続税の節税に高い効果を持ちます。固定資産税をもとに算出される財産評価額と、市場における実際の取引価格との間に、大きな差があるからです。

特に高層階の部屋は、相続税や固定資産税の圧縮に役立ちます。タワーマンションは高層階と低層階では物件価格には大きな差があります。しかし、固定資産税評価額はマンション一棟に対して定められたあと、それを各部屋の床面積で分けていき評価額を算出するので、高層階の評価額は実際の資産価値より大きく目減りした数値になるのです。

平成29年度に施行された税制改正により、新築タワーマンションの課税強化が行われたとはいえ、新築タワーマンションの節税効果は十分に見込めます。

また、新築タワーマンションは資産としての価値が高く、物件の価値が値下がりしにくいという強みがあります。タワーマンションは、高所得者層・富裕層を主なターゲットと想定されていることがほとんどです。利便性が良く、設備投資が充実していて生活環境も整っているため、物件そのものの価格が下落しにくいのです。

低層階と高層階の違い

まず、タワーマンションの低層階と高層階では物件価格に大きな差が生じます。物件によっては、高層階の価格が低層階の1.5倍になるところもあります。

投資先としてどちらが良いかは一概にはいえませんが、高層階の方がメリットがあるでしょう。その一つは賃料水準が高い割に人気が高いという点です。高層階から見える夜景などの眺望や、蚊などの虫が来ないというメリットは高層階にしかありません。

また、高層階は賃料水準が高いことで入居者の属性も良くなる傾向にあります。そのため、家賃滞納のリスクなども低いといえるでしょう。

とはいえ、低層階ではエレベーターと階段の両方で移動ができたり、高層階より割安で購入できたりと、住宅用として購入する人にとってのメリットはあります。

タワマン投資に潜む４つのリスク

ここまでタワマン投資についてのメリットを紹介してきましたが、タワマン投資をするにあたってリスクについては知っておくべきです。

タワマン投資のリスクは主に4つあります。

• 空室リスク
• 賃料の下落
• 経年劣化による管理費・修繕費の高騰
• 売却リスク

順番に見ていきましょう。

空室リスク

第一の空室リスクについてですが、新築タワマンの場合、二人目の入居者以降は空室リスクが上がるということを考慮する必要があります。
新築の場合、「新築である」というのが大きなセールスポイントとなるので、1人目は比較的入居希望者が集まりやすいです。しかし、一度退去すると、次の入居者が見つかるまで比較的時間がかかる傾向にあります。新築ブランドは短期的な強みとも考えられるのです。

新築タワマンは賃料が高いこともあり、入居者がつきにくいということも要因の一つです。また、世帯数は2人以上が多いため、単身で住めるワンルームマンションなどと比べると、入居まで時間がかかる傾向があります。

賃料の下落

次に賃料の下落というリスクです。新築タワマンは、賃料が大幅に下落しやすいという性質があります。

「新築ブランド」は賃貸するにあたって大きなセールスポイントになります。そのため最初の入居希望者に対しては高めの賃料設定を行うことができます。しかし、新築で賃貸できるタイミングは最初の一回だけです。

二人目以降の入居からは価値が低下し、経年劣化によって物件の人気も落ちていくことから、賃料は強い下落圧力を受けるようになります。

経年劣化による管理費・修繕費の高騰

管理費・修繕費が高くなっていくというリスクについても無視することはできません。新築タワマンの場合、初期は故障も少ないですが、経年劣化によって管理費・修繕費が高騰していくことを意識する必要があります。

超高層マンションは、他のアパートやマンションよりもエレベーターや給排水設備などに多額の費用がかかります。築年数が浅いうちは故障が少ないですが、経年劣化によって故障が多くなった場合、修繕に多額の資金が必要となることがあります。

不動産投資は長期的な投資となるため、新築だからといって管理費・修繕費を軽視するのはやめましょう。

売却リスク

最後は売却リスクです。タワーマンションの場合、資産価値が落ちにくいといえど、物件の値段が高いため、売却に時間がかかります。

出口戦略を考えた時、コストパフォーマンスが悪かったり思った以上に赤字を出してしまうなどの問題も出てきます。売却時は特にタイミングや業界の動きに敏感になっておかないと失敗する危険性も高いです。

タワマン投資で失敗しないためには

タワマン投資で失敗しないために押さえておきたいのは立地と利回りの良い物件を購入するという点です。

タワーマンションを投資用で購入する際に、駅徒歩5分の物件と10分の物件は大きく異なります。また近くにコンビニやスーパー、病院があるかなども入居を考える際の重要な項目となってきます。また近年では災害との関係も、タワマンに住む際に判断されるポイントの一つです。台風による川の反乱で被害が出たという事例もあるため、何か起きた時に影響がない立地に建っているかというところも、ポイントになるでしょう。

もう一つは利回りについてです。ワンルームマンションやアパートなどと比べると、タワーマンションは利回りの平均があまり高くありません。ただし、他の物件種別と同程度の利回りを発揮する部屋もあります。目安では表面利回りが6%以上だと投資効率が良い部屋だといえるでしょう。

最後に

今回はタワマン投資について解説してきました。タワーマンションは素晴らしい眺望や、共有スペースの充実など、他の物件にはない魅力が満載です。

その一方で、空室リスクや維持費が高いなどのデメリットも存在します。タワマン投資をする際はこれらのリスクを理解し、立地と利回りに気をつけて物件を購入することが大切です。

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