「レバレッジ」は投資の世界でよく使われる言葉です。特にFXや株の信用取引の世界においてよく使われますが、この言葉は不動産投資にも深く関係しています。
レバレッジ効果は、不動産投資において利益や物件購入のタイミングに関わるものなので、知っておかないと損をしてしまう可能性があります。

この記事では、レバレッジという言葉の意味や、不動産投資においてのレバレッジ効果や注意点について詳しく解説していきます。

レバレッジとは

レバレッジという言葉は、「てこの作用」という意味を持ちます。投資市場・金融市場において、てこを使った時のように、小さな力で大きなものを動かせる＝少額の資金で大きな取引をすることができる、という状態を指します。

例えば、FX市場で「自己資金（取引保証金）50万円に10倍のレバレッジをかける」というケースについてみてみましょう。この場合、FX投資の取引可能額は50万円にレバレッジの倍率10倍をかけた500万円となり、実際の値動きなどによる影響も、50万円という金額に対するものではなく500万円に対するものとなります。

つまり、レバレッジとは「自己資金の枠をはるかに超える大きな投資取引を可能にするための手段」ということです。

不動産投資におけるレバレッジ効果

不動産投資におけるレバレッジは、家賃収入にかけるものではなく「投資対象の物件を購入する際に、自己資金の何倍もの借入をすること」を指します。

例えば「自己資金が2,000万円だが、不動産投資のために1億円の物件を購入した」という状態は、「自己資金に対して5倍のレバレッジをかけた」という解釈になります。

もちろん、そのレバレッジをかけるために8,000万円は金融機関から借りることになります。
しかし、居住用の物件購入のために住宅ローンを借りるならともかく、「不動産投資においてレバレッジをかけてまで、つまり借金をしてまで購入する必要があるのか」と疑問に思われるかもしれません。

ですが、不動産投資においてレバレッジをかけることは収益を大きくするという意味で重要だといえます。

レバレッジ効果の目安は？

不動産投資において、明確なレバレッジの目安はありませんが、自己資金は物件購入価格の30%を用意するのが良いでしょう。

3,000万の物件を購入するのであれば、1,000万円は自己資金でまかなうということです。
「2,000万円も借入をするの？」と思うかもしれませんが、不動産投資は自己資金を増やしていくための取り組みなので、お金を産むための良い借入だと考えるようにしましょう。

自己資金をそんなに用意できないという人は、借入額の比率を上げても良いですが、失敗しても返済できる程度の額にとどめておくことが懸命だといえます。

フルレバレッジとは

フルレバレッジとは、物件購入にかかる購入価格、頭金、諸費用などの全費用を借り入れて、不動産投資をすることをいいます。フルローンで不動産投資をすることと意味合いは同じです。

自己資金がなくとも始めることができますが、借入の額が大きくなるため、失敗した時のリスクは高いといえます。

不動産投資で見込めるレバレッジ効果

不動産投資においてレバレッジをかけることが重要なのは、以下のような効果が期待できるためです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

自己資金での購入に比べ年間利益の増加が見込める

1つ目は、年間利益の増加が見込めるという点です。例えば自己資金2,000万円の人が、借入をせずに物件を購入する場合は、2,000万円までの物件しか購入することができません。

（※実際には物件購入の際に諸費用もかかってきますが、ここでは分かりやすく説明するため諸費用についてはあえて考えません）

そして、その物件の利回りが8％であった場合、1年間の利益は2,000万円×8％＝160万円、という計算になります。（※経費や税金などが別途かかります）

これに対して、レバレッジをかけて自己資金2,000万円で1億円の物件購入をした場合、8,000万円は金融機関からの借入となります。
この物件の利回りが8％、借入金利が3.5％であった場合の年間利益は、1億円×8％＝800万円から、借入金利分の8,000万円×3.5％＝280万円を差し引いた520万円となります。

つまり、年間利回りが借入金利を上回ることが見込める物件であれば、借入をしてレバレッジをきかせた方が、自己資金のみで物件購入をするケースよりも年間利益額が大きくなるということです。

前倒しで理想の物件を手に入れることができる

不動産投資のレバレッジ効果として、理想の物件を前倒しで手に入れることができるという点も挙げられます。

不動産投資を目的とする物件購入において、「自己資金だけで行う」と決めている場合、予定している自己資金が貯まるのは遠い先、あるいは物件価格によっては一生かけても貯まらないかもしれません。仮に、数十年かけてやっと貯めることができたとしても、その時点で理想となる不動産投資用物件があるという保証はありません。

しかし、レバレッジをきかせて資金を前倒しで用立てれば、理想の物件を見つけたらそれをすぐに手に入れることが可能となります。

不動産投資におけるレバレッジ効果の注意点

レバレッジをかけることにより、得られるメリットをいくつか紹介しました。
しかし、借入をするということは返済の義務も背負うということです。ここからはレバレッジをかけて不動産投資をする際の注意点について見ていきます。

ローン返済におけるリスク

不動産投資におけるレバレッジ効果の注意点として、ローン返済のリスクが発生することが挙げられます。

全額自己資金で購入した場合は、投資している物件で空室が発生したとしても収益が入ってこないだけですが、レバレッジをかけている場合は、空室が発生して家賃収入が入ってこない場合でも、毎月金融機関にローンを返済しなくてはなりません。

こうなってしまうと、身銭を切ってローンの返済に充てるか、最悪の場合、支払いができなくなってしまう恐れもあります。

特にフルレバレッジをかけている人や、レバレッジの倍率が高い人は月々の返済額も大きくなりますので、注意が必要です。
レバレッジをかける場合は特に、空室率の低い物件を購入時に見定めることが重要となります。

逆レバレッジ

次に注意するのが逆レバレッジというものです。
逆レバレッジとはレバレッジ効果の反対で、利回りの低下や金利の上昇により、投資利回りが借入金利を下回ってしまうことを指します。

この場合はレバレッジをかけずに自己資金だけで購入した方が、投資効果が高かったということになってしまいます。市況の変化等で金利が上昇してしまう可能性はあります。だからこそ、利回りが金利を下回らないような運用や物件の選定をすることは、レバレッジをかけて不動産投資をするうえでは前提となるでしょう。

最後に

ここまで不動産投資におけるレバレッジ効果について解説してきました。

ここまでの話をまとめると、不動産投資におけるレバレッジ効果について知っておくべき基礎知識のポイントとしては次の3つが挙げられます。

• 1. レバレッジをきかせれば年間利益の増加が見込める
• 2. 手に入れたい物件の購入時期を早められる
• 3. レバレッジ効果はプラス方向にもマイナス方向にも動く

レバレッジ効果の良い面も悪い面も理解したうえで、レバレッジをかけるべきかどうかを考えていきましょう。

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