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不動産投資における「レバレッジ効果」の知らないと損する基礎知識!意味や効果・注意点を紹介

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不動産投資における「レバレッジ効果」の知らないと損する基礎知識!意味や効果・注意点を紹介

「レバレッジ」は投資の世界でよく見聞きする言葉のひとつで、特にFXや株の信用取引の世界においてよく使われますが、この言葉は不動産投資にも深く関係しています。レバレッジ効果は、不動産投資において利益や物件購入のタイミングに関わるものなので、知っておかないと損をしてしまう可能性があります。

ここでは、レバレッジという言葉の意味や、不動産投資においてのレバレッジ効果について詳しい内容をみていきましょう。

レバレッジとは小さな力で大きなものを動かすこと

レバレッジとは小さな力で大きなものを動かすこと

レバレッジという言葉には、「影響力や効力」、そして「てこの作用」という意味もあります。投資市場・金融市場においては後者の意味合いを持つもので、てこを使った時のように、小さな力で大きなものを動かせる=少額の資金で大きな取引をすることができる、という状態を指します。

たとえば、FX市場で「自己資金(取引保証金)50万円に10倍のレバレッジをかける」というケースについてみてみましょう。この場合、FX投資の取引可能額は50万円にレバレッジの倍率10倍をかけた500万円となり、実際の値動きなどによる影響も、50万円という金額に対するものではなく500万円に対するものとなります。

つまり、レバレッジとは「自己資金の枠をはるかに超える大きな投資取引を可能にするための手段」ということです。不動産投資の世界におけるレバレッジは、家賃収入などにかけるものではなく「不動産投資対象の物件を購入する際に、自己資金の何倍もの借入をすること」を指します。

たとえば、「自己資金が2,000万円だが、不動産投資のために1億円の物件を購入した」という状態は「自己資金に対して5倍のレバレッジをかけた」という解釈になります。

もちろん、そのレバレッジをかけるための資金は金融機関から借りることになります。しかし、居住用の物件購入のために住宅ローンを借りるならともかく、「不動産投資のための物件はレバレッジをかけてまで、つまりローンを借りてまで購入する必要があるのか」と疑問に思われるかもしれません。

ですが、不動産投資においてレバレッジをかけることはかなり重要なことなのです。

不動産投資で見込めるレバレッジ効果

不動産投資においてレバレッジをかけることが重要なのは、以下のような効果が期待できるためです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

自己資金のみで物件を購入した場合に比べ年間利益の増加が見込める

1つ目は、年間利益の増加が見込めることです。たとえば、自己資金2,000万円の人が、レバレッジを全くかけない=借入に頼らない形で不動産投資のための物件を購入する場合は、2,000万円までの物件しか購入することができません。

(※実際には物件購入の際に諸費用もかかってきますが、ここでは分かりやすく説明するため諸費用についてはあえて考えません)

そして、その物件の利回りが8%であった場合、1年間の利益は2,000万円×8%=160万円、という計算になります。(※経費や税金などが別途かかります)

これに対して、レバレッジをかけて自己資金2,000万円で1億円の物件購入をした場合、8,000万円は金融機関からの借入となります。

この物件の利回りが8%、借入金利が3.5%であった場合の年間利益は、1億円×8%=800万円から、借入金利分の8,000万円×3.5%=280万円を差し引いた520万円となります。

つまり、年間利回りが借入金利を上回ることが見込める物件であれば、借入をしてレバレッジをきかせたほうが、自己資金のみで物件購入をするケースよりも年間利益額が大きくなることが見込めるということです。

理想の投資用物件を手に入れるという目標達成の前倒しができる

不動産投資のレバレッジの効果としてはもうひとつ、理想の投資用物件を手に入れるという目標の達成を前倒しにできるということも挙げられます

不動産投資のための物件購入においては、「借入をせずに自己資金だけで行う」とすると、それが貯まるのは遠い先、あるいは物件価格によっては一生かけても貯まらないかもしれません。仮に数十年もかけてやっと貯められたとしても、その時点で理想となる不動産投資用物件があるかどうかも未知数です。

しかし、レバレッジをきかせて資金を前倒しで用立てれば、理想の物件を見つけたらそれをすぐに手に入れることも可能となるのです。

レバレッジ効果の注意点は利回りが悪くなると利益の減少・損失を招くリスクがあること

レバレッジ効果の注意点は利回りが悪くなると利益の減少・損失を招くリスクがあること

不動産投資におけるレバレッジ効果の注意点としては、利回りが借入金利を大きく上回っていれば問題なく運用・活用できるものの、利回りが悪くなると利益の減少や損失を招くリスクがあることが挙げられます。

たとえば、「1億円で総戸数10戸の不動産投資用マンションを購入し、満室の場合は年間の家賃収入800万円が得られる=8%の利回りが得られる」というケースであっても、空室が出ると、1室あたり年間80万円の家賃収入ダウンが発生し、利回りも低下してしまいます。

そこから借入金返済分や管理費・修繕費などの諸費用、税金などを差し引くと年間利益が非常に少なくなる、あるいはマイナスになってしまうという状況になることもあるわけです。

そのため、できれば多少の空室が出たとしても対応できるように、年間返済額が満室時の年間家賃収入の4~5割程度でおさまる範囲の借入にするというのが理想的です。そうすれば、管理費・修繕費などの諸費用や税金で3割ほど引かれたとしても、2~3割分のお金は残るので、ある程度の空室リスクに対応することが可能となります。

レバレッジは、倍率を大きくすればするほど、プラスに動く幅もマイナスに動く幅も大きくなるという性質であることを理解しておきましょう。

レバレッジ効果のポイントを理解してレバレッジをかけるかどうか考える

ここまでの話をまとめると、不動産投資におけるレバレッジ効果について知っておくべき基礎知識のポイントとしては次の3つが挙げられます。

  • 1. レバレッジをきかせれば年間利益の増加が見込める
  • 2. 物件購入という目標の達成も早められる
  • 3. レバレッジ効果はプラス方向にもマイナス方向にも動く

レバレッジ効果の良い面も悪い面も理解したうえで、レバレッジをかけるべきかどうかを考えていきましょう。

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