不動産投資を始める際には、物件の購入や建築費など多額の資金が必要となるため、銀行から融資を受けるのが一般的です。金融機関から、「融資をするのにリスクがある」と判断されれば融資を受けられない場合もあります。

そこで今回は、不動産投資を行う際に銀行から融資を受けるためのポイントと、融資を受けられなかった場合の選択肢等について解説していきます。

不動産投資における銀行融資とは

不動産投資をするには大前提として投資用不動産の購入費用もしくは建築費用が必要となります。不動産の購入費用や建物の建築費用はほとんどの場合、数千万円から数億円かかる場合がほとんどであり、自己資金で一括購入できる人はほとんどいないでしょう。

そのため、一般的に不動産投資を始めるには銀行からの融資を受ける必要があります。融資を受けることができれば、月々ローンの返済をしていくことになりますが、不動産投資では入居者からの賃料収入をローンの返済に当てることが一般的です。

不動産投資ローンとは

投資目的で不動産を購入、建築する場合は不動産投資ローンを利用することができます。不動産投資ローンは不動産投資をする人向けのローンであり、居住用の不動産を購入する場合は利用できません。

居住用の不動産を購入する場合は住宅ローンを利用することになりますが、住宅ローンも同様に、投資目的で不動産を購入する場合には利用できません。

不動産投資ローンにはパッケージ型のアパートローンとオーダーメイド型のプロパーローンがあります。不動産を個人で購入する場合、ほとんどの人がアパートローンを利用するでしょう。

不動産投資ローンの審査項目や審査基準は金融機関によってさまざまですが、主に個人の属性と不動産の担保価値によって融資の条件が決定します。個人の属性は以下のようなものが挙げられます。

・年収
・勤務状態
・勤務先
・勤務期間
・自己資金の金額
・借金の有無
・過去の支払い情報（クレジットカードやスマートフォンの分割払いに遅延や滞納がないかなど）

これらは、住宅ローンの審査を受ける場合にも審査項目として扱われます。
一方で、不動産投資ローン特有の審査項目として不動産の担保価値があります。基本的に不動産投資ローンの返済資金は家賃収入となります。金融機関は、ローンを完済するまで安定して収益が見込めそうな不動産かどうかを判断します。また、万が一ローンの返済ができなくなった場合には、金融機関は担保である投資用不動産を売却し、そこで得た資金をローンの残債に充てます。そのため、売却した際にどれくらいの金額になるかの資産価値も見極めるのです。

不動産投資の銀行融資における金利はどれくらい？

融資を受ける際に気になるのが金利です。金利は融資元の金融機関や物件、個人の属性、融資条件によって変わってくるので、一概に何%だとはいえません。

今回は、一般的な金利の相場とおすすめ物件を金融機関別にまとめました。

上図はあくまで目安であり、金融機関、物件、個人属性、融資条件などによって金利は変わってくるでしょう。共通していることは、融資する側の金融機関は貸し出すリスクが高い場合は金利を高めに設定し、貸し出すリスクが低い場合は金利を低めに設定するという点でしょう。金融機関も貸し倒れのリスクを抱えているため、融資の際は金利でリスクを調整しているといえます。

不動産融資を受ける際に押さえておくべきポイント

冒頭でも記載しましたが、金融機関から「融資先としてリスクがある」と判断されてしまった場合、融資を受けられない場合があります。そのような状態に陥らないよう、あらかじめ対策できるところはしておきましょう。

ここからは、不動産投資の銀行融資を受ける際に押さえていきたいポイントについて解説していきます。

1. 融資希望額と金額の理由を明確にしておく

銀行からお金を借りる際、融資の希望金額を伝えますが「なぜその金額なのか」を明確に答えられるようにしておきましょう。不動産投資で融資を希望している人に多いのが「借りられるのであればいくらでも」といったスタンスです。
自分自身がどれだけ借りられるのか分からないため、「とりあえず」という気持ちもあるのでしょう。しかし、このようなスタンスでは銀行としても判断に困ります。「〇〇万円借りたいです。その理由は…」と、融資希望額と理由を明確に伝えてみましょう。

2. 自己資金の比率を高くしておく

銀行は、融資先の個人に自己資金がどれくらいあるのかもチェックしています。例えば、3,000万円の融資を受けたいと思った場合に、「頭金は0円ですけど3,000万円貸してください」と伝えるのと、「自己資金が800万円あるのですが、足りない分の3,000万円を貸してください」と伝えるのとでは金融機関の評価は大きく異なります。なぜなら自己資金が800万円ある人は、自力で800万円を用意できる能力を持っているため、もし不動産投資に失敗しても自らの収入でローンを返済することができると判断されるからです。融資の審査までに少しでも自己資金の比率が高まるように資金を用意しておきましょう。

3. 現実味のある事業計画を立てて銀行にアピールする

資金を貸し出す側の金融機関が一番恐れているのは、貸したお金が返ってこなくなることです。不動産投資は収益性が不透明なケースが多く、「実際にやってみなければどれくらいの収益が上がるか分からない」と考えている人も多いかもしれません。

しかし、これでは金融機関側は融資先を信用できないでしょう。そこで、自分自身でどれくらいの収益を見込んでいるのか、返済額に回せるのはいくらなのか、完済までどれくらいの期間がかかるのか等を計画書として作成し、銀行にアピールすることをおすすめします。

計画書を確認したうえで、現実味のある計画・金額であれば融資を快諾してくれ、計画に少々現実味がない場合には金融機関側で「こうすればよいのでは？」といった前向きな提案をしてくれます。いずれにせよ無計画で「とりあえずお金を借りたい」という場合よりも、真剣に向き合ってもらいやすくなるでしょう。

4. どのような不動産を購入するか資料を作成して銀行に相談をする

不動産投資ローンの審査では不動産の収益性や担保価値も審査項目となっています。

そのため、投資予定の不動産に関する資料を持って、金融機関に融資の相談をしてみるのもよいでしょう。間取りや駅からの距離、家賃等の資料を作成して相談すれば、銀行は収益性があるのか、融資をしてもよいのかを判断できます。

銀行融資を受けられなかった場合の選択肢

金融機関からの融資を前提として考えていたものの、融資を受けられなかった場合、現実的にどのような選択肢があるのかも知っておきましょう。一度融資が受けられなかったからといって諦める必要はありません。

1.新たな条件でもう一度融資を申し込む

同じ条件で審査に臨んでも断られることが目に見えていますので、担保を用意したり自己資本比率を高めたりするなど、新しい条件で、もう一度融資の相談をしてみることもよいでしょう。

金融機関は、貸し倒れになるリスクを感じているからこそ融資をしてくれないので、金融機関が抱いている不安要素を改善した提案ができれば、融資を受けることは決して不可能ではありません。

2.銀行以外の金融機関を頼ってみる

金利という点では銀行が魅力的な場合が多いですが、不動産投資のために融資を受けたいのであれば、銀行だけにこだわらず他の金融機関に相談してみるという手もあります。

例えば、日本政策金融公庫による融資の場合、ローンの返済期間が短いというデメリットはありますが、固定金利で金利を安く抑えられます。銀行では融資が難しいとされる築古物件も融資の対象となる場合があるので、こちらを検討してみるのもよいでしょう。

融資元の金融機関の候補として、日本政策金融公庫の他にも信用金庫やノンバンクなどがあります。

3.審査の難易度が低いフリーローンを活用する

「融資」とは少々意味合いが異なるものではありますが、各種金融機関が用意しているフリーローンを活用してみるのもよいでしょう。

フリーローンは一般的な融資と比べて利用可能額が低い点、融資期間が短い点、そして金利の高さがデメリットとして挙げられますが、審査の難易度という点では他の融資よりも容易な傾向にあります。

そのため、融資希望額が低い場合や、なかなか融資先が見当たらない場合は、フリーローンの利用を検討してみるのもよいでしょう。

最後に

今回は不動産投資で銀行融資を受ける際に知っておきたいポイントについて解説してきました。金融機関の融資に受かりやすくするためには、個人の属性や不動産の収益性、担保価値を高める必要があります。

また、優良な不動産投資会社は、それぞれの融資に強い金融機関と提携しています。自分だけでの融資を申し込むのに不安を感じる人は、不動産投資会社のアドバイザーに相談して融資を進めてみましょう。

不動産会社からの相談であれば、金融機関も信頼関係が整っているので審査や融資の幅に柔軟な対応をしてくれる可能性があります。

アスクルパートナーズでは、銀行融資に強いアドバイザーがそろっています。単に銀行との窓口になるのではなく、クライアントにとってベストな融資方法や金額、タイミングなどを個々に合わせてしっかりサポートしていきます。

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