はじめての不動産投資

不動産投資信託であるREITと不動産投資のメリット・デメリットをそれぞれ徹底比較

不動産投資信託であるREITと不動産投資のメリット・デメリットをそれぞれ徹底比較

REIT(リート/Real Estate Investment Trust)とは不動産投資信託のことですが、同じ不動産を投資対象とするものとして、REITに投資するか、不動産投資に取り組むか悩んだことのある人も多いのではないでしょうか。

当記事では、REITと不動産投資、それぞれの仕組みにふれながら、お互いを比較対象とした時のメリットとデメリットについて解説していきます。

REITの2つのメリット・デメリット

REITは、投資家からお金を集め、運用のプロが不動産を運用して得られた利益から投資家の分配金を還元する仕組みです。

不動産投資は、自分で不動産を運用(運営)しますが、REITはお金を出して、より規模の大きな不動産を運用すると考えると分かりやすいのではないでしょうか。

不動産投資では自分で不動産投資ローンを組むなど、基本的には全ての責任を負う必要がありますが、REITでは、最悪のケースでも出資したお金が無くなること以上の責任を負う必要はありません

【REITのメリット1】10万円程度という少額から始められる

不動産投資では数千万円、時には億といったお金が必要となるため、最初にローンを組むのが一般的ですが、REITの場合は10万円程度から投資を始められます

【REITのメリット2】いつでも売買注文が出せる

次にREITは上場されているため、市場が空いている時間はいつでも売買注文を出せ、相手方がいればすぐに約定できます

不動産投資の場合、いざ売却しようと思っても少なくとも1ヶ月程度は見込む必要があるほか、場合によっては数年単位で売れないこともあります。

【REITのデメリット1】レバレッジが最大3.3倍と不動産投資よりも効果が低い

不動産投資の最大のメリットと言えるのが、取得対象の不動産を担保に融資を受けられることであり、これによって大きくレバレッジを効かせた投資ができます。

REITでも信用取引銘柄であれば最大3.3倍までレバレッジを効かせられますが、不動産投資に比べると効果は低いと言えます。

【REITのデメリット2】REITの倒産リスクや上場廃止リスクがある

REITには、REIT(投資運用法人)の成績がよくないと倒産したり、上場廃止したりしてしまうリスクがあります。

過去の成績や、今後の見通しなどをよく見たうえで投資銘柄を決めるようにしましょう

不動産投資の2つのメリット・デメリット

価格の変動

不動産投資にも、REIT同様、2つのメリット、デメリットがあります。それぞれ見ていきましょう。

【不動産投資のメリット1】融資を受けることで高い利回りを実現できる

不動産投資の最大の特徴は取得対象の不動産を担保に融資を受けることで、レバレッジを効かせた投資が可能という点です。

たとえば、1,000万円の自己資金で1億円(年間家賃収入1,000万円)の物件を購入した場合、自己資金から見た利回りは100%です。この利回りであれば、1年で投資した自己資金を回収できます。

【不動産投資のメリット2】自分の意思で事業を行える

REITは運用のプロに不動産の運用を任せることになるため、自分のコントロールできないところで利益が生まれたり、損失が発生したりします。

一方、不動産投資では入居者募集に関する施策など、一つひとつの判断を自分で行う必要があり、またそれらの経験を蓄積できます

【不動産投資のデメリット1】取得や管理に手間がかかる

一方で、不動産投資のデメリットとしては、取得や管理に手間がかかることが挙げられます。

1つの物件を取得するのに、金融機関の融資審査や、売主との交渉で数カ月かかることもあるほか、物件取得後は管理会社に任せられるものの、管理状況が芳しくないようであれば管理会社にチェンジなど検討する必要もあります

【不動産投資のデメリット2】自己資金が必要となることが多い

不動産投資において、物件取得の際には自己資金として1割程度用意できていると融資審査を有利に進めやすくなります。

たとえば、1億円の物件を取得するのであれば1,000万円程度の自己資金が必要ですが、この額を貯めるのには、月に10万円貯金した場合で8年程度、月に20万円貯金した場合で4年程度かかる計算です。

REITでは10万円程度から始められることと比べると、その参入障壁には大きな開きがあります。

大きな利益を得るなら不動産投資がおすすめ

REITと不動産投資、それぞれのメリット・デメリットをお伝えしましたが、簡潔にまとめると、下記の通りです。

▶REIT

  • 比較的簡単に取り組める
  • レバレッジを利かせにくい
  • 大きな収益を得づらい

▶不動産投資

  • ある程度まとまった額の自己資金が必要
  • レバレッジを利かせやすい
  • 大きな利益を得やすい

もちろん、どのような物件を取得するかによっても変わりますが、総じて、大きな利益を得るために投資に取り組みたいのであれば不動産投資がオススメです。

REITも含めて、まずは不動産投資のアドバイザーへ相談してみることから始めましょう。

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