何かと将来が不安になりがちな昨今、自分のために不動産投資を始めたいと思っている人も少なくないでしょう。不動産投資は有益な資産運用の一つですが、あくまでも投資なので知識が必要なうえに、リスクも存在します。

まず、不動産投資は「資金計画」と「収支計画」をたてることから始まります。自分がなぜ不動産投資をしたいのか、将来どのように生活したいのかという目標や展望をイメージすることと同じです。

この「資金計画」と「収支計画」を立てるときに必須な知識が「利回り」です。当記事では資金計画、収支計画の立て方と利回りについて詳しく解説していきます。

不動産投資に興味を持ち、これから不動産投資を始めたいと思っている人必読です！

不動産投資は中～長期投資！「ライフプランニング（計画）」を立てることが大切

不動産は、中長期投資です。

• ・預貯金
• ・投資信託
• ・債権
• ・株式

上記のような、いつでも換金可能なものと違い、数十年に渡ってじっくり運用していく投資です。

不動産投資は定期的に家賃収入を得ることができるため収益性が高いのが特徴です。ただし、多額の元本（投資したお金）を長い間運用していかなければならないため、不動産投資を始める前には綿密かつ長期的な計画を練ることが何よりも大切になります。

投資計画の重要ポイントである「資金計画」と「収支計画」

計画を立てるといっても、何から始めたらいいのか分からない人も少なくないでしょう。不動産投資の計画を立てるにあたってまず、押さえておきたいのが「資金計画」と「収支計画」です。この2つはかなり重要なポイントです。資金計画と収支計画はどのようなものか、どのようにして計画を立てればいいのかを具体的に見ていきましょう。

ポイント1：不動産投資の目的や目標を明確にする

なんでもそうですが、「何となく」という理由で物事を始めてもうまくいきません。不動産投資もしかりです。まずは、不動産投資をする目的と目標を明確にして、自分自身が理解・納得するところから始めます。

• ・相続税対策
• ・節税したい
• ・老後資金のため
• ・仕事をセーブしたい
• ・副収入を得たい
• ・本業の支えとなる副業を始めたい
• ・将来複数の不動産オーナーになりたい

などなど、さまざまな目的（夢）があると思います。当たり前のことのように思いますが、この目的が定まっていないと、正しい運用方法ができなくなります。まずはこの目的を明確化して「自分はこうなり（し）たいから不動産投資を手段とする」と強く意識しましょう。

目的が決まったら、次に目標とするキャッシュフロー（現金収支／手元に残る金額）を決めましょう。

キャッシュフローの目安は、本業の収入の2分の1くらいといわれています。年収500万円の方なら、250万円程度を目指しましょう。

ポイント2：換金ができなくても問題ない運用金額を算出する

冒頭でお伝えしたように、不動産投資は中長期投資なので、すぐに換金することはできません。

投資だからとタカをくくって無茶な金額を運用費に回してしまうと、いざ大金が必要になったときにかなり困ることになります。近い将来必要となりそうな資金は手元に残しておかないと、生活自体が苦しいものになってしまいます。

そのためには、自身や家族のライフプランを把握してプランニングしておくことが重要です。

長期にわたって投資できる金額が決まれば、物件購入における自己資金とローンの割合を決定できるので、購入できる物件の目処がたちます。

ここで不動産ローンのシミュレーションもしておくと、より資金計画と収支計画が立てやすくなります。（参考記事：ワンルーム不動産投資で必要な、ローン返済と収支シミュレーションの簡単な方法）

収支計画を立てる2つのポイント

資金について目処がついたら、次に収支計画をたてましょう。収支計画をしっかり立てておかないと、元本を回収できないどころか破産の可能性もありえます。資金計画における重要な2つのポイントを見ていきましょう。

利回りをイメージする

利回りとは、投資した金額に対する収益の割合のことで、収益の中には利子も含まれます。

不動産投資では「表面利回り」と「実質利回り」という言葉がよく使われます。それぞれがどういうものなか確認していきましょう。

【表面利回り】

物件の価格に対し、どれくらいの家賃収入が得られるかという表面的な利回りを表したものです。計算式は以下となります。

想定される年間家賃収入÷物件の購入価格＝表面利回り

2016年5月の都心5区（千代田、中央、港、渋谷、新宿）の一棟マンションの表面利回りは6.93％となっています。

まずは、できるだけ表面利回りが良く収益を上げられる物件を選ぶのが第一段階です。表面利回りがイメージできたら、逆算して家賃を設定することもできるようになります。

都内の区分マンションで築浅の物件なら5%以上、築20～35年くらいまでの物件なら7%程度が、表面利回りの最低ラインの目安と言われています。

参考までに東京都内の家賃の平均を記載すると、千代田区が14.20万円、世田谷区が9.70万円となっています。（2019年3月26日現在）

【実質利回り】

実質利回りは先ほどの計算式に諸経費をプラスして計算するものです。表面利回りより実質に近い数字が算出されます。

計算式は以下となります。

年間家賃収入−年間経費÷物件の購入価格+購入時諸経費=実質利回り

つまり、表面利回りが良くても中古物件等で修繕費等の経費が多くかかる場合、実質利回りが低くなる可能性があります。

表面利回りだけにとらわれず、実質利回りもしっかり確認することが不動産投資において重要です。

表面利回りと実質利回りについては「初心者が不動産投資の収支計算で学ぶべき3つの物件評価項目」でも詳しく紹介しています。また、利回りの仕組みや投資収益率（ROI）については「ワンルームマンション投資で損しないために知るべきリスクと利回りとは？」で詳しく解説しているので、併せて読んでおきましょう。

経費を把握しておく

上記のように、実際に手にする金額は、家賃収入から経費を引いた額となります。

さまざまな経費のなかでも、とくにオーナーにとって負担になるのが「修繕費」です。新築物件や築浅物件ならまだしも、中古であればあるほど外壁の塗り替えなど大きな修繕のほか、細々した設備の修理や交換などで、意外と多くの修繕費が必要になることを覚えておきましょう。

割安で購入できた中古物件は、その分修繕も多く発生すると理解しておくことが重要です。

また、経費には計上することで節税になるものもあるので、毎年の確定申告は忘れないようにしましょう。以下に経費にできる代表的なものを記載します。

• 税金：不動産の取得等にかかった印紙税・登録免許税などの税金
• 広告料・仲介手数料等：入居者を集めるためにかかった費用
• 旅費交通費：物件の確認や購入のために出向いた場合の交通費
• 交際費：不動産会社の担当者など、不動産運用に関わる人との飲食費

投資にはリスクが伴う！必ず専門家に相談しよう

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれ、初心者でも比較的安心して始めやすい投資です。

ですが、あくまでも投資であることに変わりはないので、リスクが発生することを忘れてはいけません。

初心者であればあるほど、不動産投資アドバイザーなどの専門家の手助けが必要です。

目的や個人の状況によって適した物件は異なるため、初心者が物件購入から運用まで一人で行うことは困難です。

不動産投資を始めようと思ったらまずはしっかり計画を立て、そのうえで専門家に相談しましょう。計画をたてるのが難しい、右も左もわからないという人は、まずはよい不動産投資アドバイザーを選ぶところからスタートするといいでしょう。

セミナーに参加して、優良な不動産投資会社や信頼できるアドバイザーを選ぶことが不動産投資を成功させるといっても過言ではありません。

不動産投資アドバイザーに相談する前には、冒頭でお伝えしたように目的を可視化していくとスムーズです。