何かと将来が不安になりがちな昨今、自分や家族のために不動産投資を始めたいと思っている人も少なくないでしょう。 不動産投資を始めるにあたって、欠かせない知識が「利回り」についてです。利回りについて正しく理解することが、不動産投資をするうえでは大前提となります。 当記事では、不動産投資の「利回り」について、表面利回りと実質利回りの違いや計算方法、利回りの最低ラインについて詳しく解説していきます。 不動産の「利回り」についてしっかりと理解したいという方は必読です！

不動産投資の利回りとは？

「利回り」とは、投資した金額に対する収益の割合のことです。不動産投資に限って言えば、物件の購入にかかった費用に対して、1年分の家賃収入は何%にあたるかということです。 不動産投資における利回りには「表面利回り」と「実質利回り」という2種類の考え方があります。それぞれがどういうものなのか説明していきます。

表面利回り

表面利回りとは物件の価格に対し、年間でどれくらいの家賃収入が得られるかという単純な利回りを表したものです。 投資物件の紹介時には、表面利回りが使われることが一般的です。 なぜなら、変動する可能性のある諸経費をあらかじめ把握することが難しいからです。 不動産投資を始めるときは、できるだけ表面利回りが良く収益を上げられる物件を選ぶことが第一段階です。 表面利回りが具体的にイメージできたら、逆算して家賃を設定することもできます。

実質利回り

実質利回りとは、年間の家賃収入から管理費や固定資産税等のコストを引いた数字から、物件価格に物件購入時にかかった手数料等のコストをプラスした金額をもとに算出される利回りのことです。 表面利回りに比べ実質的な数字が算出されるので、いざマンション経営をした際の実態に近いのは実質利回りといえます。 つまり、表面利回りが同じ物件があったとしても中古と新築の違いや築年数の違いなどで、修繕費を含むランニングコストは大きく変わります。。 だからこそ不動産投資を始める際には、表面利回りだけにとらわれず、事前に実質利回りを算出しておくことが非常に重要です。

利回りの計算方法

先述した2種類の利回りは、実際にはどのように計算するのでしょうか。の計算例を紹介します。

【表面利回り】

表面利回り=年間家賃収入÷物件の購入価格

例：物件購入価格が3,500万円、年間の家賃収入見込みが350万円の場合 表面利回り=350万÷3,500万=10%

【実質利回り】

実質利回り=（年間家賃収入−年間経費）÷（物件の購入価格+購入時諸経費）

例：物件購入価格が3,500万円、年間の家賃収入見込みが350万円、購入時の諸経費が130万円、年間の諸経費が100万円の場合 実質利回り=（350万-100万）÷（3,500万+130万）=6.9%

不動産利回りの最低ラインは？

いざ、不動産投資をするとなるとやはり少しでも利回りの高い物件を購入したいと思うのは当然でしょう。しかし同時に、利回りの最低ラインは何%くらいなのかも気になるところです。

最低ラインの目安

都内の区分マンションで築浅の物件なら5%以上、築20～35年くらいまでの物件なら7%程度が、表面利回りの最低ラインの目安と言われています。 しかし、重要なことは立地や物件の条件によって利回りは変わるということです。 利回りの最低ラインを考える際には目先の表面利回りだけに惑わされず、その他の要素を視野に入れる必要があります。 例えば、地方の物件は都心の物件に比べ表面利回りが高くなる傾向があります。 これは、都心の物件購入価格が地方に比べはるかに高いためです。もちろん都心の物件はそのぶん家賃も高いですが、購入価格が地方の倍以上であったとしても、家賃も地方の倍であるケースは極めて少ないのです。 また、物件の購入価格が高いという理由で新築物件の方が中古物件より利回りは低くなる傾向にあります。 このように利回りは確かに重要な指標ですが、利回りの数字だけにとらわれると危険ですので十分に注意しましょう。

東京の利回り相場

2020年10月に一般財団法人日本不動産研究所が発表した「不動産投資家調査」より、東京都内における一棟賃貸住宅の利回り相場が掲載されています。 以下はその中の抜粋です。なお、数値は期待利回りです。 ■ワンルーム（駅徒歩10分以内/築年数5年未満/平均専用面積25~30㎡） 城南地区（目黒区、世田谷区）：4.2% 城東地区（墨田区、江東区）：4.4% ■ファミリー向け（駅徒歩10分以内/築年数5年未満/平均専用面積50~80㎡） 城南地区（目黒区、世田谷区）：4.3% 城東地区（墨田区、江東区）：4.5%

利回りシミュレーション

不動産投資を行うにあたって、購入を検討している物件の運用シミュレーションを行うことは必須です。前述のように表面利回りだけを算出しても実態とはかけ離れてしまうことが容易に想定できます。 不動産投資のシミュレーションを行う際には、以下のような項目が必要です。

• 物件価格
• 想定家賃収入
• 想定空室率
• 諸経費率
• 自己資金
• ローンで借りる金額
• ローン金利
• 返済期間

これらの数値を設定することによって、より具体的な算出結果を得ることができます。 ただ、いくら細かくシミュレーションをしたとしても、あくまでシミュレーションです。想定していなかった不測の事態は起こります。より実態に近い正確な判断をするためにも専門知識を持つプロに相談しながら進めるのがオススメです。

利回りを意識した計画を立てよう

不動産は、中長期投資です。

• ・預貯金
• ・投資信託
• ・債権
• ・株式

上記のような、いつでも換金可能なものと違い、不動産投資は、数十年に渡ってじっくり運用していく投資です。多額の元本（投資したお金）を長い間運用していかなければならないため、不動産投資には綿密かつ長期的な計画を練ることが何よりも大切です。 不動産投資の計画を立てるうえで欠かせないのが「利回り」の知識なのです。

不動産投資の目標設定

他の物事にも言えることですが、「何となく」という理由で不動産投資を始めてもうまくいきません。まずは、不動産投資をする目的を明確にして、自分自身が理解・納得するところから始めます。

• ・相続税対策
• ・節税したい
• ・老後資金のため
• ・仕事をセーブしたい
• ・副収入を得たい
• ・本業の支えとなる副業を始めたい
• ・将来複数の不動産オーナーになりたい

などなど、さまざまな目的があると思います。当たり前のことのように思いますが、この目的が定まっていないと、正しい目標設定ができなくなります。目的を明確化して「自分はこうなり（し）たいから不動産投資を手段とする」と強く意識しましょう。

資金計画と収支計画

目標が定まったら次は具体的な計画を立てます。 ここで押さえておきたいのが「資金計画」と「収支計画」です。 資金計画とはどこで資金を調達し、どのように費用を支払い、どのように借入先に返済していくかを長期的目線で計画することです。ただ予算を組むのとは訳が違います。 ここで躓くといざ運用が始まっても毎月のキャッシュフローがマイナスになり、生活自体が苦しいものになってしまう可能性もあります。 また、資金計画がまとまったら収支計画も作成しましょう。不動産投資における収支計画とは、マンション経営などをした時の実際の収入と支出を長期的に算出したものです。 ここでいう主な支出には修繕費があたります。割安で購入できた中古物件は、その分修繕も多く発生すると理解しておくことが重要です。収支計画をしっかり立てておかないと、元本を回収できないどころか破産の可能性もありえます。 資金計画書や収支計画書はエクセルで管理することができます。0から作るのが大変であればWeb上に転がっているテンプレートを活用するのも手でしょう。

投資にはリスクが伴う！必ず専門家に相談しよう

ここまで、不動産投資の「利回り」について解説してきました。 不動産投資は初心者でも比較的安心して始めやすい投資です。 しかし、あくまでも投資であることに変わりはないので、リスクが発生することを忘れてはいけません。 目的や個人の状況によって適した物件は異なるため、初心者が物件購入から運用まで一人で行うことは困難です。 不動産投資を始めようと思ったらまずはしっかり計画を立て、そのうえで専門家に相談しましょう。計画をたてるのが難しい、右も左もわからないという人は、まずはよい不動産投資アドバイザーを選ぶところからスタートするといいでしょう。 セミナーに参加して、優良な不動産投資会社や信頼できるアドバイザーを選ぶことが不動産投資を成功させるといっても過言ではありません。 不動産投資アドバイザーに相談する前には、冒頭でお伝えしたように目的を可視化していくとスムーズです。