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不動産投資型クラウドファンディングへの影響は?不動産特定共同事業法の基礎知識

アドバイザークラウドファンディング基礎を学ぶ法律

不動産投資型クラウドファンディングへの影響は?不動産特定共同事業法の基礎知識

不動産投資型クラウドファンディングは比較的新しい投資手法ですが、手軽さや少額で始められるところから若者世代や不動産投資ビギナーに注目されています。本格的に不動産投資を始めたいと思っている人にも第一歩としてオススメしたい投資法ですが、法律の変化によって大きな影響を受けることもあります。

とくに注目しておきたいのが「不動産特定共同事業法」です。同法は1995年に施行されてから、複数回にわたって改正されています。不動産投資型クラウドファンディングの運用にも大きく関係するため、リスクヘッジのためにも法改正の内容を理解して、日ごろから気にかけておきたい法律です。

当記事では、そんな「不動産特定共同事業法」の種類や特徴、改正内容などについてまとめています。これから不動産投資型クラウドファンディングを始めようと思っている人、すでにチャレンジしている人は必読です。

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不動産特定共同事業法(不特法)とは

チェック

不動産特定共同事業法とは、1995年に施行された不動産特定共同事業の根幹となる法律のことです(※不動産特定共同事業とは、高額な不動産を小口化して投資家から出資を受けて不動産の運用を行い、その収益を出資者に分配する事業のこと)。

1980年代のバブル期に、高額な不動産を小口販売して収益を分配する事業が急速に広がり盛り上がりを見せましたが、バブル崩壊後に中小企業の倒産が相次ぎ、投資家にも甚大な損失を被る事態が多発しました。

そうした背景から、不動産特定共同事業会社の正しい運営や投資家保護を目的とした統制が強く求められたことから、同法が制定、施行されました。名前だけ聞くと難しく感じますが、要は、企業や投資家を守るための適切な法律ということです。

同法のため、不動産特定共同事業を運営するには国土交通大臣や都道府県知事の許可が必要になりました。これにより、要件を満たした事業主だけが不動産特定共同事業を運営できるようになった背景があります。どのような要件なのでしょうか。

不動産特定共同事業を運営するための5つの要件

不動産特定共同事業を運営するためには5つの要件を満たしていることが必須です。

①資本金が必要な金額を満たしていること ②宅地建物取引業免許を受けていること ③良好な財産的基礎と適切に事業ができる人的資源を備えていること ④基準を満たす契約約款を備えていること ⑤事務所ごとに業務管理者を配置していること

上記要件を満たすことで、ようやく同事業を行うことが可能になります。

不動産特定共同事業法にはいくつか種類がある

不動産特定共同事業法にはいくつかの契約の種類があります。大きく分けて「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸借型」の3つの契約類型です。それぞれ簡単に見ていきましょう。

【賃貸借型】

賃貸借型とは、業者から購入した不動産の共有持分を持つ投資家が、不動産特定共同事業者に賃貸(または委任)して事業者が運営を行い、収益を投資家に分配する契約のことです。不動産の所有権は投資家が共有で持つことになります。

【任意組合型】

任意組合型とは、投資家と不動産特定共同事業者との間で任意組合契約を締結して、運用する商品のことです。高額な商品が多く、投資家が不動産の所有権を持つのが特徴です。

【匿名組合型】

匿名組合型とは、投資家と不動産特定共同事業者との間で匿名組合契約して運用する商品です。各投資家は匿名組合員になり、不動産の所有権は事業者が持つことが特徴です。1口数万円~で少額な商品が多いです。

いずれも契約種類で内容が異なってきますが、日本で運営されている不動産投資型クラウドファンディングサイトの多くは匿名組合型です。ただ、一口100万円以上などの高額商品では、任意組合型も多く扱われています。

たびたび改正される不特法

冒頭でも触れましたが、1995年に施工された同法は今まで複数回改正されています。大きく改正されたのは2017年です。特例事業者の範囲が緩和されたことで、小規模特定共同事業が創出されるようになりました。

加えて許可制度から登録、更新制度へと変わって資本金の要件も緩和されたました。一番新しい改正は2019年で、インターネット取引のルールが明確化されたりするなどで同事業を運営しやすくなりました。

改正のたびに要件が緩和されて新規参入が果たしやすくなり、小規模な事業主でも資金調達のバリエーションが増えて事業展開がしやすくなっています。とはいえ、投資家としては様々な事業者が参入することも予見されるため、投資対象ごとにしっかりと見極めるスキルが大切になります。

不動産投資をするなら、動向はチェックしておこう!

不動産投資やクラウドファンディング型を始める際にこれらの法律を一から勉強する必要はありませんが、今後も改正される可能性は大いにあるため、アンテナを張って不動産特定共同事業法の動向をチェックしておきたいところです。

その他、不安なことや法律関係などでつまずきそうな場合は不動産投資アドバイザーやプロに相談すると安心です。とくにビギナーの人は右腕になってくれるアドバイザーを見つけておくと、様々な相談ができますよ。

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