はじめての不動産投資
不動産投資は儲かる？成功者が実践する賢い儲け方とは
お金不動産投資運用方法
不動産投資は、所有している不動産を第三者に貸し出し、家賃として収入を得る投資方法です。不労収入としてメディアなどで紹介されることもあり、サラリーマンや20代などの若い世代であっても不動産投資を始める人が増えてきています。
しかし、不動産投資は本当に儲かるのでしょうか。SNSなどでは「儲かる」と「儲からない」の二分した情報がありますが、成功者と失敗者は何が異なるのでしょうか。
そこで当記事では、不動産投資は本当に儲かるのか？儲からない人の原因、不動産投資で成功している人が実践していることなど、まとめて解説します。不動産投資に興味はあるけど、始めようか迷っているという方はぜひこの記事を参考にしてください。
記事INDEX
不動産投資は儲からない？
不動産投資は物件を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得ていく投資です。成功者の書籍やSNSが目立つなか、なぜ不動産投資は儲からないと言われることがあるのでしょうか。
儲からない理由を知ることによって、どのようにすれば利益が出せるのかなどの対策も立てやすくなります。不動産投資を始める前にこれらの仕組みを知っておきましょう。
なぜ、不動産投資が儲からないといわれているのか
不動産投資が儲からないといわれるのは、ローンに生活を圧迫されている人が多いためです。
不動産投資を行う場合、ほとんどの人は不動産によって儲けることを目的としています。ところが、実際にはリスクを無視した結果、失敗するというケースが後が立ちません。対策が足りないために不動産経営が立ち行かなくなることはよくあるのです。例えば、不動産投資で失敗する人には以下のような共通点があります。
- 不動産投資の目的を明確化していない
- 自分の収支状況を把握できない
- 入居者や設備に対して資金がかかることを理解していない
- 返済計画が甘い
- どの地域に人気があるかなどの情報収集をしていない
このような状況で、闇雲に儲かるイメージだけで不動産投資を始めてしまうと失敗してしまいます。
不動産購入の金額は決して安価ではなく、決められたローンの返済は毎月行う必要があります。設備投資だけでなく広告費など細々した費用も発生してくるため、計画性を持った運用ができなければすぐに破綻してしまうのです。
不動産投資を行う場合、立地や設備が良ければ儲かるだろうと考えがちですが、管理会社に任せっきりでは運営は厳しいでしょう。短期的な投資では、資金があっても結果が見えにくく、資金だけでなく、設備や住人の過ごしやすさなども考慮しなければなりません。
このように長期にわたって収益を伸ばしていく計画性がなければ、儲かるどころか失敗してしまうのは一目瞭然です。
とはいえ、あらかじめ対策を行えばリスク回避が可能で、不動産投資を成功させることは十分に可能なのです。
不動産投資のデメリット
不動産投資でデメリットとされるのは以下三つの要素です。
・他人に物件を貸すリスク
不動産投資では、購入した物件を第三者に貸すことが前提ですが、これには複数のリスクが潜んでいます。まずは空室リスクです。入居者からの家賃を収入とする不動産投資において、入居者がおらず空室であるということは、収入が減るないしは無いということになります。
また、他人に貸しているため、火災や破損、自殺など物件の価値を大幅に下げられてしまうリスクも無いとはいえません。
こればかりはどんなに対策してもリスクをゼロにすることはできないのです。
・出費が多い
不動産投資は他の投資手法と比べても、特に出費が多い手法だといえます。物件取得時には仲介手数料や司法書士への報酬、登録免許税、不動産取得税等がかかり、運用時には管理委託料、修繕費用、固定資産税、都市計画税などを支払い続ける必要があります。
不動産を所有しているというだけで、これらの諸費用が発生するのです。ただし、これらの支出項目のうち多くが経費として計上することができます。
・流動性が低い
不動産は売りたいと思ってもすぐに売ることができません。仮に運用がうまくいかず、売却して利益を得るしかない！と思っていても買い手がつかない限りは手放すことができないのです。
また、逆もしかりであり、自分の欲しい条件の良い物件を見つけることは難しいです。一度購入してしまってはなかなか手放せないため、購入時は特に慎重になる必要があります。
不動産投資が儲からない原因
ここからは不動産投資が儲からない場合に考えられる原因について、解説していきます。
リスク管理が足りない
リスクヘッジという言葉を聞いたことはあるでしょうか。リスク管理、危機回避ともいわれますが、不動産投資においてもリスク管理は重要です。不動産投資も「投資」の一種なので、リスクヘッジを行いながら、長期的に運用していく必要があります。
不動産投資で失敗する人の多くは、リスク管理が甘いです。
物件は購入して貸し出すか建てるかの選択肢に別れますが、それぞれにチェックしなければならないリスクポイント項目は異なります。建物が古いのであれば、リフォームやリノベーションを含めた費用まで計算する、修繕費やハザードマップなどを確認しておくなどの対策も必要になってきます。
例えば2000万円の物件を購入した際には、それをどのように返済し、利益にしていけるかというシミュレーションをすることが重要です。
2,000万円の物件を10年で返済したいとなると、年間で200万円は返済のためだけに支払う必要があります。サラリーマンであれば給料と家賃収入の合計から想定してください。
家賃収入にフォーカスしてみると、家賃が5万円の部屋を4～5人に10ヶ月貸すことによって200万円の回収が可能ですが、継続的に入居してもらうことが必須となります。
また、この計算には経費を含んでいないため、月々の計算で更に余裕のある収支を目指す必要があるといえます。ただし、ローンを完済できれば、家賃は全て収入となってくるため、長期的な見通しでは儲けることは可能だといえるでしょう。
短期的に大きな利益は出ない
不動産投資は株式やFXとは異なり、短期的に大きな利益を得たいと考えている人には向いていません。
繰り返しになりますが、不動産投資は長期にわたって資産を形成していく手法なので、如何に今後の収支をシミュレーションし、その通りに運用していけるかが成功の鍵となります。
資金に余裕がない状態で目先の収入を増やしたいという考えで不動産投資に参入するのはやめておくべきです。
利回りの勘違い
不動産投資の初心者の中には表面利回りと実質利回りの違いがわかってない人もいます。それぞれの利回りは以下の計算式で求めることができます。
表面利回り=(年間の家賃収入÷物件の購入価格)×100
実質利回り=(年間の家賃収入－諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100
実際に運用した際の利回りに近いのは実質利回りですが、物件の広告に記載されている利回りはほとんどが表面利回りです。
表面利回りだけで購入を決めてしまうと、実は大幅な修繕費用がかかる中古物件であった場合などに、想定した利回りと大きくかけ離れた数値が出てしまいます。
実質利回りですら、推定値であり実際の利回りと一致することはほぼないといって良いでしょう。だからこそ2つの利回りの違いを理解するのはもちろんのこと、正確な収支シミュレーションを購入前にしておく必要があります。
不動産投資で儲かる人の考え方
不動産投資が儲かるか儲からないかは、投資家本人の運用や選択でほぼ決まるといっても過言ではありません。不動産投資で儲けることができる人は、あるポイントを押さえて実践している場合が多いです。
成功者が実践していること
不動産投資の成功者は以下の要素を守っている人が多いです。
- ハイリターンではなく、ミドルリターンを長期的に狙い続ける
- 積極的に情報収集を行い、学習する
- 柔軟性をもって物件を運用する
不動産投資の成功者は、あり金全てを投資を投資に注ぎ込むようなことはしません。どんなに資金に余裕があっても、慎重に戦略を練り、利益を出せると感じた場合にしか投資をしないことが成功者に共通する要素なのです。
不動産投資で成功するためには、物件に対する資金繰りに精を出すだけでなく、情報収集を惜しまないで、都度、最善の判断をできるよう準備しておくことが大事だといえます。
不動産投資に失敗する人の特徴
不動産投資に失敗するというのは、経営が上手くいかず、投資額に対して元金以上を回収することができなくなってしまうことを指します。しかし、誰もが不動産投資を始めるタイミングで「失敗する」とは思っていないでしょう。
下記では、不動産投資に失敗する人の特徴をまとめています。失敗する人の傾向を知ることで、リスクヘッジ対策が立てやすくなります。
- 長期的な判断ができない
- 短期的で収支を把握していない
- 物件投資以外でも様々な支出が必要なことを理解していない
- 管理会社や仲介会社に任せっきり
- 情報収集を行わない、運用方法の見直しなどアップデートをしない
上記のうち、いくつかあてはまる場合は、自分の不動産投資に対する考え方を見直さなくてはいけません。例えば、長期的な判断ができない場合には、まず、短期的な収支に加えて、現状の生活スタイルの見直しから始めていきましょう。
当然ですが、不動産投資は物件を購入すれば自動的に人が集まるものではありません。戦略的な広告を打ったり、自分で定めた客層に対してどのように周知すれば空室ではなくなるかなど常に勉強していく必要があります。
入居者のニーズやトラブルを避けるためにも、管理組合や周辺のリサーチも欠かせません。
長期的思考の重要性
不動産投資は短期間で大きく儲ける投資ではありません。多くの資金を使ってリスクを分散させながら、長期的に運用することで利益やその恩恵を受けられるものです。
不動産投資の初心者であれば、自分の生活が成り立つ程度の出費で始めることが重要です。多くの資産があったとしても、その全てを使って運用することは危険なのでおすすめできません。
不動産投資は、短期的な投資ではないことを理解したうえで、始めるか否かを検討する必要があります。
どのように資金を使い、どのように回収していくのかを予測し、利益を少しずつ出していくことが将来的に「儲かる」ために必要な考え方だといえるでしょう。
最後に
ここまで不動産投資が本当に儲かるのか、儲からない場合の原因や、成功している人の考え方など解説してきました。
もちろん、どんなに完璧に近い運用をしていても、想定外の事態が起きる可能性はあります。ですが、それは他の投資手法にもいえることであり、努力すれば成功する可能性をあげられるという点では、不動産投資は魅力があります。
不動産で儲けたい場合は、まずどれくらいの資金を用意し、どの客層に向けた物件を購入・運営するのかというシミュレーションからスタートしてみましょう。長期的な計画を立てるのが難しいという場合は、プロのアドバイザーに相談してみるといいでしょう。
アスクルパートナーズでは不動産投資をはじめ、生活するうえで必要なお金に関連するサポートをしています。「将来の資産形成はどうしたらいい？」「不動産を運用しているけど、今後の収支が不安」「もっと不労収入を増やしたい」などのお悩みがあれば、ぜひ一度ご相談ください。
