はじめての不動産投資

【初心者専用】覚えておきたい不動産投資用語20選

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【初心者専用】覚えておきたい不動産投資用語20選

よし、不動産投資を始めるぞ!とネットや書籍を見てみたものの、グロス利回り?法定耐用年数?瑕疵担保責任?などと並ぶ専門用語に心がくじけそうになってしまう初心者も少なくありません。

不動産投資が初めての人にとっては、不動産投資を始める前に「何を知っておかなければならないかわからない」「そもそも出てくる単語が理解できない」という問題があります。

不動産投資に出てくる専門用語をすべて覚える必要はありませんが、これだけは覚えておきたいというよく出てくる重要な用語を20個用意して、それらの用語をわかりやすくまとめました。

不動産投資ビギナーの人は、当記事にさらっと目を通しておくだけでも、今後の知識習得に差が出ますので、ぜひ一緒に確認してみましょう。

SRC・RC造り

【SRC造り】

鉄筋コンクリートに鉄骨を内蔵させた建築構造のことです。頑丈で耐久性に優れている建物構造で、高層階マンションなどが該当します。

【RC造り】

鉄筋コンクリートで作られている建築構造のことです。こちらも頑丈ですが、SRCよりも小~中高層階マンションに適用されることが多いです。

物件選びは「建物の構造]にも着目すべし!構造別のメリットデメリットで詳しく解説しています。

ネット(実質)利回り&グロス(表面)利回り

利回りとは、元金に対する利益配当の割合のことを言います。

【ネット利回り】

ネット利回り」は「実質利回り」とも呼ばれる利回りの呼称です。年間の賃料収入から管理費や税金などの諸経費を差し引いた数字を、物件価格に仲介手数料や各種税金などを足した数字で割り戻して求められる利回りのことです。

ネット利回りは、グロス利回りよりも正確に現実的な利回りを計算できる方法です。

【グロス利回り】

一方「グロス利回り」とは「表面利回り」とも呼ばれ、年間の賃料収入の総額を、物件価格で割り戻して求められる利回りのことを指します。

ネット利回りよりも正確な計算ではありませんが、年間賃料÷物件価格×100という計算式で求められるものであり、投資用物件を探す際の1つの目安として用いられています。

インカムゲイン&キャピタルゲイン

【インカムゲイン(家賃収入)】

「インカムゲイン」は資産を保有することで安定した収入を継続的に得られる利益のことです。不動産投資の場合は、家賃収入がこれに相当します。毎月おおよそ決まった金額を長期に渡って受け取れるのが魅力です。

【キャピタルゲイン(売買利益)】

「キャピタルゲイン」は保有資産を売却することで得られる売買差益のことです。不動産投資においては、物件購入時の価格より高く売却することで得られる利益のことを指します。

インカムゲインと違って非常に大きな金額の利益となりますが、投資元本自体が減ってしまうため、損失が出るリスクも大いにあります。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

「瑕疵担保責任」とは、売買契約締結時(物件購入時)に欠陥やキズ(瑕疵)があった場合、売り主に対して損害賠償を請求できることを認めた法律のことです(物件購入後1年以内)。

減価償却(げんかしょうきゃく)

「減価償却」とは、建物の価値が毎年減少していくうえで、その減少分を損失として所得から償却費として差し引くことがでる仕組みのことです。建物の価値は最終的にゼロになるので、購入費用分を所得から引いて税負担を軽くすることができます。

耐用年数

物件などを購入してから徐々に価値が下落し、価値が0円になるまでの年数のことを指します。


☑SRC・RC造:耐用年数は47年
☑重量鉄骨(S造):耐用年数は34年
☑木造(W造):耐用年数22年

物件選びは「建物の構造]にも着目すべし!構造別のメリットデメリットで詳しく解説しています。

法定耐用年数(ほうていたいようねんすう)

法定耐用年数は、建物が法律で定められた年数までしか利用できないことを意味しています。法定耐用年数で家賃や利回り、減価償却費が決まるものです。

たとえば法定耐用年数30年の場合、30年過ぎたら居住用に使えなくなるために解体になります。よってそれまでに投資元本を回収し、尚且つ利益になる家賃設定をする必要があります。

団信

団信とは「団体信用生命保険」の略で、ローン返済中に収入が激減したり、身体を壊してしまったりすることも考えられるため、このようなもしものことがあった場合に保険金によって不動産ローンの残債が弁済される保証制度です。マイホーム購入時などにも団信が適用されます。救済措置のようなものと考えておきましょう。

サブリース契約

不動産賃貸において、一括借上を不動産業者が行い転貸することです。入居者が居なくてもオーナーに賃料が入ることが特徴。サブリース契約は集金代行契約で行うサービスも不動産業者が行います。

リフォーム&リノベーション

【リフォーム】

入居者が退去したあと、次の入居者が入る前に原状回復(入居前と同じ状態)にすることです。悪い状態を良い状態に戻すという意味があります。

【リノベーション】

リノ―ベーションは現状回復のリフォームとは違い、大規模工事を行い新築時以上の価値を持つ物件に作り変えることを指します。リフォームは原状回復、リノベーションは価値を向上させるものと考えましょう。

レバレッジ

他人の資本(不動産投資ローン)を使うことで、少ない資金で大きな金額の運用を行い自己資本に対する利益率を高めることを指します。

所有権

自由に使用、処分できる権利のこと。不動産投資においての所有権は、投資を考えるうえでとても重要な要素となります。

媒介契約

不動産業者と物件を売却するときや、物件を探してもらうときの契約のことを媒介契約と言います。媒介契約には一般、専任、専属専任と3種類あります。複数の業者に依頼をする場合は一般媒介契約になります。

固定資産税評価額(こていしさんぜいひょうかがく)

固定資産税評価額は、毎年1月1日の標準地の地価公示価格の70%に相当します。固定資産税評価額で固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の税額が決まってきます。

元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)/元利均等返済(がんりきんとうへいんさい)

元金均等返済と元利均等返済はローンの返済方法です。元金均等返済は、元金を一定額ずつ返済して金利も払うため、最初の支払総額が一番多く、徐々に返済額が少なくなっていく返済方法です。

元利均等返済は、返済額が固定で返済が進むにつれて元金の返済額が増えていきます。元金均等返済と比較すると、返済期間も長く払う利息も増えますが、毎月の支払いが一定で、元金均等返済よりも最初の支払いが少ないので、毎月の返済額を抑えたい場合はこの返済方法を選ぶケースが多いでしょう。

登記事項証明書(とうきじこうしょうめいしょ)

登記事項証明書は、不動産の権利や概要について記載された不動産登記簿謄本に書かれていることを書面にしたものです。登記事項証明書は法務局に申請して取り寄せます。物件を買う場合その物件の登記事項証明書を取り寄せれば、本当の持ち主がわかります。不動産詐欺などの防止にも活用できます。

出口戦略

出口戦略とは、不動産投資を運用するにあたって売却やリファイナンス等を考えておくことです。不動産保有後の戦略と考えておきましょう。

フリーレント

建物等の賃貸契約において、一定期間、賃料を無料にすることを指します。フリーレント契約などとも呼ばれます。

区分所有権

区分所有権とは分譲マンションの1戸の所有権のことを指します。土地の権利も所有していることを覚えておきましょう。

修繕積立金

マンションなどの修繕にかかる費用をあらかじめ積み立てておくことです。上記で記載した区分マンションの場合は、修繕費を皆で積み立てていくという発想があります。

まだまだある、不動産投資用語

いかがでしたか?上記で紹介した20の用語は最低限知っておきたいもので、他にも覚えておきたい不動産投資用語は多くあります。税金関係と契約関係、利回りの計算方法、立地条件については勉強しておいた方が不動産投資の成功率も高くなります。

とはいえすべてを覚える必要などなく、個人で知識を仕入れるのに自信がない人や、勉強する時間が取れそうにない人は、セミナーや個別相談で不動産投資のプロ(アドバイザー)に直接質問や相談をすると効率的でしょう。

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