はじめての不動産投資

物件選びは「建物の構造」にも着目すべし!構造別のメリットデメリット

アドバイザー不動産投資初心者の方にオススメ建物構造物件物件選び

物件選びは「建物の構造」にも着目すべし!構造別のメリットデメリット

不動産投資を始めるとき、一番重要なのは物件選びですよね。不動産投資初心者は「中古マンションのワンルーム」を選ぶとよいとされています。

ですが、中古マンションといっても建物の構造は様々です。この建物の構造にも着目しておくと、優良な物件選びの軸になります。

そこで当記事では、物件選びのポイントと合わせて建物の構造についてわかりやすく解説していきます。何を基準に選べばいいのかわからないという初心者さん必見です!

不動産投資を始めたい!どうやって物件を選ぶ?

サラリーマンの副業としても人気を集めている不動産投資ですが、不動産投資を始める際に思い悩むのが「物件選び」です。

最初から物件を決めている!という人はほとんどいないのではないでしょうか。また、自分が目をつけている物件が収益を上げられるのか、入居者が付くかどうかまでは理解できていない人も多いでしょう。

物件を選ぶ際に必要なポイントは「中古ワンルーム」「駅力」「利便性」「人口流動」などです。これらを踏まえながら物件を選ぶのですが、実は着目したいポイントがあります。

それは「建物の構造」です。実は、この建物の構造まで考えて物件を選べる人はほとんどおらず、適当な不動産会社であればアドバイザー自身がこのポイントに着目していないこともよくあるのです。

上記で挙げたポイントと合わせて「建物の構造」にも目を向けることで、より優良な物件選びの軸になります。

建物の構造とは

物件の種類は建物の構造でも分けられます。

細かく言えば数多くあるのですが、主に頑丈さや耐久性で分けられることが多いです。

☑SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)

☑RC(鉄筋コンクリート)

☑重量鉄骨造

☑軽量鉄骨造

☑木造

上記5です。引っ越しの際に部屋を選ぶときに目にした人もいるのではないでしょうか。

頑丈で耐久性があればいいのでは?と思いますが、ローンが組める期間が異なるなど、不動産投資物件における建物の構造によってメリットデメリットがあります。

それぞれのメリット、デメリットを見ていきましょう。

SRC、RC造のメリットデメリット

マンションの中で一番頑丈かつ耐久性のあるとされるのがSRC(鉄骨鉄筋コンクリート)です。

コンクリートに鉄筋を埋め込み、さらに、鉄骨(骨組みとして使う鉄材)を使っているのが特徴です。RCはコンクリートに鉄筋(棒状の鉄材)を埋め込んでいますが、骨組みは鉄材とは限らないものを指します。

ほとんどのマンションはこのどちらかの構造です。タワーマンションや高層マンションはSRC、もう少し小ぶりな中高層のマンションはRC造が多いです。

不動産投資に選ぶ物件は中高層のRC造りが多いと頭に入れておきましょう。

【メリット】

☑とにかく頑丈

☑法定耐用年数が長い

☑長期ローンが可能

☑耐震性、防音性にも優れている

SRCやRCのメリットは、何と言っても頑丈であること。そのため「法定耐用年数」が47年と長く、購入時に融資を受ける場合は長期間にわたってローンを組むことが可能になります。

ローンの返済期間が長い分、月々の返済額を抑えられることができるのでそれもメリットと言えるでしょう。

また、SRCやRCは耐震性や防音性に優れ、入居者に対するアピール材料にもなります。建物の価値も落ちにくいので、将来、出口戦略を考えて売却する際も、高めの価格で売れる可能性も高いです。

【デメリット】

☑とにかく価格が高い

SRCやRCのデメリットは「価格が高い」に尽きます。頑丈で耐震、防音にも優れていて入居者の人気が高い分、価格は高額になります。とくにSRCであれば「億」単位となることも珍しくありません。

もちろん、個人で不動産投資をする際にここまで高額な投資費用を準備できることは多くはありません。あくまでも自分が投資できる範囲の物件を探すことが大切です。

重量鉄骨造、軽量鉄骨造のメリットデメリット

次に重量鉄骨造、軽量鉄骨造のメリットデメリットを見ていきましょう。

重量鉄骨造、軽量鉄骨造は、SRC、RC造の中間と考えていいでしょう。柱や梁(はり)などの骨組み部分が鉄骨ですが、壁や天井は木造と同じく、石膏ボードなどが使われています。鉄骨造は「S造」とも表記されます。

重量鉄骨造はある程度の高層マンションまで建築することができるのが特徴です。反対に軽量鉄骨造は戸建てやアパートなどによく使われている造りです。

【メリット】

☑法定耐用年数はそこそことれる

☑木造より強度に優れている

☑害虫被害が少ない

☑中程度の価格

双方とも、法定耐用年数は鋼材の厚さに応じて、19~34年と言われています。よい造りの物件に出会えれば、SRCやSCと似たような年数でローンが組める可能性があります。

SRCやRCと比べて強度は落ちますが、木造よりははるかに優れていて、シロアリなどの害虫被害もとても少ないです。費用面もそこまで高いことはなく、中程度の価格の場合が多ため、初期費用を少なくしたい人にはオススメの構造と言えるでしょう。

【デメリット】

☑リフォーム、リノベーションしづらい

☑防音性はそこまで高くない

一方、重量鉄骨造、軽量鉄骨造デメリットですが、リフォームやリノベーションの自由度が低いことが挙げられます。安く出購入して後から自分の思うようにリフォームしてから賃貸にしようと思っても、構造のせいで何もできなかった、というケースは少なくありません。

また、防音性もそこまで高いとは言えません。木造に比べると比較的マシというレベルだと理解しておきましょう。

木造のメリットデメリット

最後に木造のメリットデメリットを確認しましょう。一番馴染みのある言葉だと思いますが、字のごとく木造造りは柱、梁など主要な部分に木材を用いて建てられています。戸建て住宅やアパートなどは木造のものが多いです。

【メリット】

☑価格が安い

☑リフォームやリノベーションしやすい

☑固定資産税が安い

☑通気性が良い

木造はSRC造やRC造と比べ価格がグンと安くなります。その分、利回りを高くすることができるのが特徴です。物件費用を安く抑えたい人には選択しやすい物件と言えます。

また、通気性も良くメンテナンスがしやすいのでリフォームやリノベーションも行いやすいです。物件費用をできるだけ抑えて、その後リフォームやリノベーションで物件の価値を上げるという戦略が取りやすいでしょう。加えて、解体費用もRC造などより安いのが強みです。

木造造りは固定資産税の金額が低いのも特徴です。

【デメリット】

☑耐用年数が短い

☑劣化が速い

☑防音性が低い

木造のデメリットはとにかく劣化が早いことです。劣化が進んだ古い建物の場合、腐食やシロアリの被害も出てきやすくなります。また、法定耐用年数は22年とRC造の半分以下です。築年数の古い建物ですと、融資を受けてローンを組める期間が短くなるので注意が必要です。

古い木造アパートなどだと、隣室の話し声や生活音がうるさいといった苦情が入居者から出る可能性も高いです。防音性や遮音性が低いことも念頭に置いておきたいところです。

初心者は信頼できるアドバイザーと一緒に物件を選定することが勝ちへの一歩!

建物の構造に目を向けることで、より物件選びの軸が定まりやすくなりますが、初心者はやはり信頼できるプロのアドバイザーに力を借りた方がいいでしょう。

目利きはもちろんのこと、各物件や構造のメリットデメリット、強みや特徴など、専門的なアドバイスをしっかり行ってくれるからです。

ただ優良物件を選んで購入するだけでなく、その後の運営戦略やライフプランを一緒に考えてくれるアドバイザーを選べば、不動産投資の「勝ち」は難しくないでしょう

まずはセミナーや個別面談に参加して、自分に合うベストパートナーを探しましょう。物件情報はメルマガで入手しておくと物件選定の際に役立ちますよ。

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