はじめての不動産投資
不動産投資の種類とは？それぞれの特徴や仕組みと比較ポイント
不労所得不動産不動産投資初心者の方にオススメ投資
現在注目を集めている不動産投資ですが、一口に不動産投資と言っても様々な種類が存在します。
どの不動産投資にするかによってローンや出口戦略、投資の方法が違います。
当記事では不動産投資の比較ポイントと代表的な7つの不動産投資方法を紹介します。メジャーなものから意外なものまで、初心者の方にもわかりやすく解説しますので、これから不動産投資を始めようと思っている人は必読です。
それぞれの不動産投資の比較ポイント
不動産投資は、それぞれの性質を比較して自分に合った投資方法を選択することが大切です。
まずは、どのようなポイントを比較すればよいのか、みていきましょう。
リスクで比較する
不動産投資を選ぶ際は、その投資のリスクを把握しておく必要があります。
投資の方法によって想定されるリスクも違うので、それぞれのリスクを知り、事前にいろいろな対策しながら運用していくこと事前にいろいろな対策しながら運用していくことが大切です。
事前対策の例として、以下のような方法があります。
- 物件を選ぶ際に需要の高そうな物件を選んで、空室が続いてしまう空室リスクを避ける
- 家賃の滞納リスクを防ぐために最初から滞納しそうな人を見極めて入居させない、もしくは保証会社に依頼する方法などがあります。
また、事前の対策が難しい場合は、その不動産投資を避けて、自分に合うものを選択しましょう。
利回りで比較する
不動産投資を選ぶ際は、利回りについても重要です。
利回りとは、自分が投資した金額に対して見込まれる収益の割合を表したものです。簡単にいえばその投資で「どれくらい儲かるか」です。
不動産投資を始める目的としては、年金対策や相続税対策などもあります。
しかし、最大の目的は「不動産投資で利益を得ること」という人がほとんどなのではないでしょうか。
利回りは儲けを表す重要な指標なので、比較のポイントとしては外せませんね。
不動産投資はマンション投資だけじゃない
不動産投資を思い浮かべたとき、「マンションやアパートを購入して、他人に貸し出し、家賃収入で不労所得を得ること」というイメージを持つ人がほとんどだと思います。
しかし、実際には不動産投資には複数の種類があり、その特徴やメリット・デメリットも様々です。
不動産投資の種類をいくつか知っておくだけで選択肢の幅が広がり、自分に合った投資方法を選択しやすくなります。
本記事では以下の7種類の不動産投資についてまとめてみました。
- ワンルームマンション投資
- 一棟アパート・マンション投資投資
- 戸建て投資
- 不動産投資信託（J-REIT）
- 土地活用「駐車場投資」
- 土地活用「トランクルーム」
- 土地活用「太陽光発電投資」
1. ワンルームマンション投資
不動産投資といえば、ワンルームマンション（区分）投資を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。ワンルームマンション投資は、部屋単位で物件を購入して他人に貸し出すことで家賃（賃貸料）を得るという投資です。
▼ワンルームマンション投資のメリット
- ほかの投資方法と比べて比較的不動産投資ローンが組みやすい
- 比較的低額で始められる
- 物件数が多く、選択の幅が広い
▼ワンルームマンション投資のデメリット
- 空室が発生した際、収益がゼロになる
- 収益がほかの方法と比べて見劣りする
- 売却する際時間がかかる
以上のことから、ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも比較的始めやすいといわれています。適切な運用をすれば複数所有も可能になるので、いずれは不動産オーナーのみで生計を立てたいという人にもおすすめです。
2. 一棟アパート・マンション投資（中級～上級者向け）
一棟アパート・マンション投資は、アパートやマンションの全体を購入（所有）して、一棟全体の賃貸経営をする投資方法のことです。中規模のアパートから高額マンションまで、幅広い不動産物件を選べる投資方法です。
▼一棟アパート・マンション投資のメリット
- 複数の部屋があるので、空室リスクを分散できる
- 高い収益が見込める
- ワンルームマンション投資と比べ、自由度が高い
▼一棟アパート・マンション投資のデメリット
- 高額費用かつ土地が必要
- 区分投資に比べて管理が複雑
- ワンルームマンションよりも高額になるので売却する際の買い手が見つかりにくい
ワンルームマンションと違い、一棟まるごと購入することになるので、費用面や土地などの問題から初心者には難しいかもしれません。一棟アパート・マンション投資は土地を所有している、もしくはまとまったお金を準備できる中級～上級者向けといえるでしょう。
3. 戸建て投資
戸建て投資は、戸建て住宅を購入して入居者に住宅を賃貸して、入居者から家賃収入を得る投資方法です。投資の仕組みや方法はワンルームマンション（区分）投資とほぼ同じです。しかし、物件の種類が違うことから、ワンルームマンション投資とはいくつかの点で異なります。
▼戸建て投資のメリット
- 土地と建物を所有するため、資産価値を維持しやすい
- 物件数が少ないので、競争相手が少なめ
- すでに戸建てを所有していれば、そのまま投資に活用できる
- 賃貸者の入居期間が比較的長い
▼戸建て投資のデメリット
- 空室の場合利益がゼロになる
- エリアによっては借り手がつきにくい
- 中古の物件の場合リフォームが必要な時がある
戸建て投資は、土地を所有しているものの、アパートなどを建てられるほどの面積がない場合に向いています。戸建てを所有している場合は、そのまま活用することもできます。
ただし、エリアによっては借り手がつきにくく、ワンルームマンション（区分）投資と比べてメンテナンスなどの手間もかかります。なお、届け出が必要になりますが、民泊やルームシェアなどのスタイルでの運営も可能です。
4. 不動産投資信託（J-REIT）
不動産投資信託（J-REIT）は、投資家が信託会社に資金を提供して、運用を委託する投資商品です。信託会社は、ほかの投資家からも集めた資金と合わせて不動産に投資し、運用で得られた収益を投資家に分配します。
REIT（Real Estate Investment Trust）はアメリカで誕生した仕組みで、その日本版ということから頭にJがついています。
▼不動産投資信託のメリット
- 10万円程から投資できる
- 購入時に不動産取得税がかからない
- 信託会社が運営してくれるので、メンテナンスやクレームなどの手間がかからない
- 不動産取得税がかからない
▼不動産投資信託のデメリット
- 信託会社が倒産する可能性がある
- 災害などで建物に住めなくなった場合、収益が得られなくなる
- 配分利益が課税対象となる
不動産投資信託は、手始めに不動産投資を始めてみたい人、投資資金の少ない人、手軽さを求める人におすすめの投資スタイルです。
5. 駐車場投資
駐車場投資は、駐車スペースを整備して利用料を得る投資方法です。月極駐車場やコインパーキングの2種類の貸し出し方法が一般的です。
▼駐車場投資のメリット
- 狭い土地から始められる
- 維持管理が簡単で低コスト
- 固定資産税などの軽減がない
- 賃料低下が起きにくい
▼駐車場投資のデメリット
- 税金対策としてのメリットが少ない
- 収益性が低い
低コストで広い土地がなくても始められるのが特徴です。月極、時間単位貸しが選べるので、需要があるほうで運用することができます。しかし、税金対策としてのメリットが少なかったり立地によって収益を出すことが難しかったりするため、土地によって向き不向きがあります。
6.トランクルーム投資
トランクルーム投資は、倉庫を貸し出し、賃料を得る投資です。高利回りが期待できるとして、注目が集まる投資方法です。トランクルーム投資には屋内型と屋外型があり、セキュリティコストや立地条件に違いがあります。
▼トランクルーム投資のメリット
- 維持費が安い
- トラブルやクレームが少ない
- 高い利回りを見込める
▼トランクルーム投資のデメリット
- 一部屋の賃料が安い
- 空室リスクがある
- ライバルが多い
近年は、都市部で収納スペースが確保できない家庭が増え、需要が高まっていることから、始める人が増えています。そのため、トランクルーム投資を始める際は、立地や周囲の治安、ライバルの数や見込める利用者数などを分析して望む必要があります。
7.太陽光発電投資
太陽光発電投資は、土地に太陽光パネルを設置して、発電した電気を売却するという投資です。太陽光パネルはそのまま設置したり、建物の屋根に設置することができます。脱炭素の動きが強まる近年は、再生可能エネルギーであることからも注目を集めています。
▼太陽光発電投資のメリット
- 固定価格買収制度で安定している
- 空室リスクがない
- 手間がかからない
- 高い利回りが見込める
▼太陽光発電投資のデメリット
- 天候によって発電量が左右される
- 故障のリスク
太陽光発電投資は、借り手の有無が関係ありません。そのため、空室リスクが存在しないことや固定価格買取制度による安定感が魅力の投資です。ちなみに、固定価格買取制度とは、一定期間、一定価格で電力を買い取ってもらえる制度です。
ライフプランに合う最適な投資方法を選ぼう
不動産投資と一口に言っても、このような投資方法があることを知っている人はビギナーには少ないものです。不動産投資＝マンションを購入するという概念だけでなく、このような方法もあると知っていれば投資スタイルがさらに広がります。
自分のライフプランに合った運用を行っていけば、年金対策や税金対策にもしっかりと取り組んでいけるでしょう。すでに土地を所有していたり、これから相続などで所有する話がある人などは、自分がどのような不動産投資をしたいのかを考えておくと、取り組みがスムーズです。
自分一人では不安という人は、不動産投資のプロのアドバイザーに相談をしてライフプランを設計するところから始めてみるのもオススメです。
【①サラリーマンが不動産投資！？ はじめての不動産投資 セミナー参加編】
