はじめての不動産投資
不動産投資は年収いくらからできる？投資家の平均年収や融資の基準について解説
サラリーマン不動産投資年収
不動産投資の中にも様々なサービスがありますが、現物不動産投資に関しては始める際に多くの資金が必要となります。ほとんどの人が融資を利用して、物件を購入するのが一般的です。
不動産投資と聞くと、「高所得者向けの投資というイメージがあるため、自己資金も多くないし、自分の年収ではまともな融資も受けられないだろう」と思っている人も多いのではないでしょうか。
では、融資に関して厳密な審査があるとして、どの程度の年収があれば不動産投資にチャレンジできるのでしょうか。
今回は、不動産投資は年収がどれくらいあれば良いのかについて、実際に不動産投資をしている人の平均年収や不動産投資ローンの審査基準などを取り上げながら解説していきます。
不動産投資は年収いくらからできる？
不動産投資を始める際に、どれくらいの年収が必要になるかは興味があると思います。最低これくらいの年収が必要だと分かれば、不動産投資をしても良いのか否かを判断することもできるでしょう。
この章では、不動産投資家の平均年収から、不動産投資家に多い職業について紹介します。
不動産投資家の平均年収
あくまでも目安であるものの、不動産投資を行っている人の年収は700万円前後といわれています。
全国平均の年収は446万円ほどであるため、この時点で収入には数百万円の差があります。しかし、個人の年収だけが融資の審査要件ではないため、収入はあくまでも1つの要素だといっても過言ではありません。どのような物件を購入し、運用するかによっては適切な年収も変動するということは理解しておきましょう。
ちなみに、現物不動産投資の購入する際には、自己資金がどれくらい必要かも気になるところです。実際には自己資金500万円未満の人が多く、ほとんどの人は融資でカバーしているといえるでしょう。ただし、自己資金が多いに越したことはありません。
実際、不動産投資ローンの審査要件では、収入と自己資金のバランスも大切なポイントになります。例えば、1000万円の物件に対して、100万円と500万円の自己資金では審査の通りやすさは異なるといえるでしょう。
不動産投資家に多い職業は？
次に、実際に不動産投資をしている人達はどんな職業をしているのかについて見ていきます。不動産投資の情報サイト「健美家」が2021年5月にサイトの会員向けに行なった意識調査で、アンケート回答者の職業比率を発表しています。
当調査によると結果は以下の通りです。
（有効回答者数：563名）
■会社員：60.9%
■不動産経営（専業大家）：12.4%
■会社役員：9.2%
■自営業：7.8%
■公務員：4.4%
■医師・弁護士・会計士等：2.5%
■専業主婦：0.9%
■その他：1.8%
職業比率では、会社員が全体の約6割を占めており、高所得者のイメージがある会社役員、医師・弁護士・会計士等と比較しても圧倒的に多いといえます。
年収500万でも不動産投資は始められる？
不動産投資家の平均年収は約700万円といわれていますが、不動産投資家の6割が会社員であり、年収の中央値でいうと、700万円未満である可能性が高いといえます。
また、年収が500万円の場合は、不動産投資を始めても問題ないのかというテーマがよく話題になりますが、結論からお伝えすると、年収500万円あれば不動産投資をすることは可能だといえます。その理由として不動産投資ローンの融資条件に「年収500万円以上」と発表している金融機関があることが挙げられます。ただし、年収500万円以上のローン審査を受けた場合は、優遇金利を受けられない可能性が高いです。
また、年収とは別にいくらかの自己資金が必要とされます。投資用物件を購入する際には、初期費用がかかります。初期費用は物件価格の約7%といわれており、それだけの資金は用意しておいた方が良いでしょう。
3,000万円の物件を購入するのであれば210万円です。
不動産投資ローンの融資基準
不動産投資を始めるにあたって多くの人が不動産投資ローンによる融資を必要とします。不動産投資ローンの審査基準は住宅ローンとは若干異なります。それは目的の違いによるものです。
一般住宅を購入する際に利用する住宅ローンは「居住」を目的にするのに対して、投資用不動産を購入する際に利用する不動産投資ローンは、「利益」を目的とします。
そのため、不動産投資ローンの方が審査基準も細かく厳しいといえます。
特に大きな違いとして不動産投資ローンでは物件の事業性が重視されます。この事業性というのは不動産の収益性と担保性のことを指します。
この二つに加えて、個人の属性が審査基準となっています。
個人の属性においては、以下のような基準で審査が行われます。
・年収
・雇用状態
・自己資金額/保有資産
・借入残高と過去の返済履歴
・家計余力/家族構成
・勤務先情報
・勤続年数
・年齢/健康状態
これらの要素と物件の事業性を総合的に判断され、融資の金額、期間、金利条件などが決定します。
収入が少なくても参入できる少額不動産投資
収入が少ない場合でも、取り組める不動産投資のサービスがあることをご存知でしょうか。
現物不動産投資では、年収や自己資金額など最低限の要件が揃わないと融資を受けるのが困難な場合もあります。
そういった方には、不動産投資型クラウドファンディングや不動産小口化商品といった少額不動産投資がおすすめです。実際に、投資型のクラウドファンディングや不動産小口化商品であれば、余剰資金さえあれば、投資できる物件も少なくありません。
収入が少ないと、現物不動産投資を行って失敗した場合に、負担をカバーしきれないというリスクがあります。現物不動産投資と不動産小口化商品の任意組合型以外であれば、そもそも運用をサービス提供事業者に任せられるため、出資者に金銭的な負担はありません。
そのため、不動産投資を始めようと考えているが、年収に自信がないという場合は、現物不動産投資以外の選択肢を知っておくと良いでしょう。
サラリーマンの不動産投資家は増加している
先に述べましたが、不動産投資を行っている方の、約半数以上がサラリーマンです。つまり、不動産投資はサラリーマンの方に人気が高く、副業として不動産投資を行っている人も増加してきています。
ここからは不動産投資がサラリーマンに人気である理由をより、具体的に紹介していきます。
不動産投資がサラリーマンに人気な理由
サラリーマンに人気の理由ですが、大きく分けて5つあります。
1.管理会社に依頼すれば手間がかからない
現物不動産投資の場合、取得後の運用は基本的にオーナーの自由です。そのため、管理会社との契約も自由であり、管理会社と契約することで運用をある程度自動化することが可能なのです。
例えば、修繕などの決定は判断が必要であるものの、入居や退去などは管理会社に任せることができます。とはいえ管理会社は慎重に選択する必要があるため、以下の項目を確認しましょう。
- 過去の管理会社としての実績・評判
- 綿密なコミュニケーション
- 管理、広告の方法などの体制
優良な管理会社と契約することで、平日時間の取れないサラリーマンであっても不動産投資をすることが可能になります。
2.社会的ステータスから融資を受けやすい
会社員の場合、金融機関からの社会的信用は高いといえます。さらに、課長や部長など一定の地位にある方はさらに評価は高くなるといえるでしょう。融資は簡潔にいうと、ローン審査であり、社会的信用だけでなく、年収・勤続年数・信用情報・借入金額などの情報から総合的に判断されます。
サラリーマンという属性だからこそ、融資が受けやすいという点は大切なポイントです。
3.不動産所得を損益通算できる
所得は全部で9つの種類があり、不動産所得の場合は損益通算を行うことが可能です。損益通算は、個人の収入であれば、他の事業と合わせて利益と損失を計算できるという仕組みです。
仮に、不動産投資によって損失が発生した場合、他の収入と合算できるため、節税効果を見込むこともできます。
4.リモートワークで融通が利く時間が増した
リモートワークの増加によって時間の融通が利くようになったことも、サラリーマンが不動産投資に目を向ける理由の1つとなっています。
「自己投資によって新たなスキルや可能性を見つけたい」といった声が非常に多く、その選択肢として不動産投資を選択している方も多いといえるでしょう。
また、「将来的なお金の不安」は多くの人々が抱いている不安要素であり、定期的な収入が入るサラリーマンも例外ではありません。
5.そもそも会社員としての年収だけでは老後が不安
サラリーマンの平均年収は約450万円です。この数字が総支給額だとすれば、税金や社会保険料などが引かれ、さらに手取り額は減少します。
つまり、会社員として働き続ける限りは、給与額を着実に上昇させなければ、老後に対する十分な備えは難しいといえるでしょう。
不動産投資では、老後だけでなく現状で足りない収入を支えるための1つの手段としても期待されています。
以上の理由から不動産投資を行うサラリーマンが増加していると判断できます。
女性の不動産投資家も増加している
不動産投資家の男女比率は、まだまだ男性の方が多い状況だといえます。しかし、最近では女性でも不動産投資を行う人が確実に増えています。
理由としては、
- 経済的自立をしたい
- ライフイベントの影響を受けにくい
- 融資の条件には性差がない
などが挙げられるでしょう。働き方や生き方の変化により、ライフスタイルも変化していることが大きい影響を与えています。
例えば、基本的に男性が働いて女性が家事をするというスタイルは性差によるものでした。しかし、現在ではそのスタイルも変わりつつあります。
特に投資に関しては、男女の性差はありません。出産や結婚などによって、会社を退職したとしても不動産投資をはじめとした収入確保の手段は多数存在しているためです。
結婚や出産などによって退職したとしても、新しい働き方が多数存在しおり、不動産投資を以外で収入の柱を作ってから参入することも不可能ではなくなりました。
そのため、不動産投資における男女の比率は今後、より変化していく可能性があるといえるでしょう。
最後に
ここまで、不動産投資と年収の関係や、融資の基準、不動産投資がサラリーマンから人気な理由について解説してきました。
不動産投資を始めるにあたって、年収や収入は大切なポイントとなります。それらは融資の審査要件となるためです。だからといって年収が低いから諦めた方がいいというわけではありません。少額不動産投資などから初めて、徐々に投資額を拡大していき、自己資金がある程度貯まったら現物不動産投資に挑戦するというのも立派な戦略です。
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