はじめての不動産投資
投資用不動産を所有するメリット・デメリットを解説
メリットを知る年金対策×不動産投資節税対策×不動産投資
資産運用の一つとして不動産投資があります。不動産投資は株やFXとは異なり、すぐに利益を得られるタイプの投資ではなく、長い時間をかけて安定した収入を得ていくことを目的とした投資です。
不動産投資は物件を所有しているだけで家賃収入を得られる等のメリットはよく聞くけれど、本当にそんなメリットがあるの？と疑いたくなる話も多いでしょう。不動産投資もあくまで「投資」なので、デメリットやリスクもはらんでいます。
今回は、投資用不動産を所有することのメリットとデメリットを正しく検証し、不動産投資について基礎的な知識を得られる内容にまとめました。不動産投資の初心者や改めて正しい知識をインプットしたいという人はぜひ、参考にしてください。
投資用不動産を所有するメリット
不動産投資に限らずですが、他の投資にもメリット・デメリットが存在します。投資を始めるにあたって、メリットやデメリットを把握しておくことは成功の可能性を上げるために重要といえるでしょう。
まずは、投資用不動産を所有することのメリットから解説していきます。
私設年金の代わりになる
投資用不動産所有のメリットとしてよく知られているのが、私設年金としての価値です。国の年金は年々受給金額が減り、開始時期は先延ばしにされる現状です。さらに近い将来、年金制度の破綻が危惧されていることもあり、多くの人が現行の年金制度に対して少なからず不安を抱いているといえるでしょう。
そこで、老後の年金に代わるものとして個人的に準備しておけば良いとされているのが私設（個人）年金です。保険やiDeCoなどと同様に、選択肢の一つとなるのが不動産投資です。
投資用不動産を所有していれば、入居者がいる限り永続的に収入が得られます。安定して得られる月々の家賃（賃料）が、いわば年金の代わりをしてくれるというイメージです。
若いうちから不動産投資を行い、長期的に資産形成を行うことによって、老後に備えるという考え方が従来より浸透してきました。自分の居住用住宅ではこのような収入は得られないため、投資用不動産を持っているからこそのメリットだといえるでしょう。
節税効果がある
投資用不動産を所有することで節税効果も期待できます。例えば、建物の減価償却を経費に組み込み、不動産所得が帳簿上で赤字になれば、確定申告によって税金の還付を受けることができます。（所得税・住民税）主に初年度とその後の数年（減価償却の効果がある間）は節税効果が見込めます。
また、相続時にはより大きな節税効果が見込めます。不動産を相続する場合、相続税は固定資産税評価額によって算出されます。1億円で購入した物件であっても、およそ6~7割の評価額をもとに課税額が決定するため、実質は6,000~7,000万円に対しての課税となり、相続税を大幅に抑えられるでしょう。
保険代わりになる
投資用不動産を購入する際、ほとんどの人が金融機関の融資を受けますが、その際に加入することが多いのが「団体信用生命保険」です。
これはローンを組んだ本人が亡くなったり、高度障害となった場合の残債を金融機関が支払う制度です。残された家族にとっては不動産投資のローン返済義務が無くなり、賃料を得続けるか売却によって現金化できるため、生命保険代わりにもなるわけです。
日本はタンス預金の多い国ですが、今後インフレ（物価が上昇し現金の価値が下がる）が進んでいった場合は、現金のみで資産を保有するのは得策ではありません。インフレが進んで日本経済が回復すれば、東京都心部を中心に不動産が活況づくことは容易に想像できます。
そのほかにもメリットは多々あります。不動産投資のメリットの詳細はこちらでも解説しています。
投資用不動産を所有するデメリット
続いて投資用不動産を所有するデメリットについて解説していきます。いざ不動産投資を始めようと思った際に、デメリットまで丁寧に解説してくれる不動産会社は多くないでしょう。
失敗を避けるためにも、デメリットの知識は正確に把握しておく必要があります。
空室リスク
投資用不動産を所有するのデメリットとしてまず挙げられるのは、空室リスクです。
これは、不動産投資をしている全ての人に通ずるデメリットだといっても良いでしょう。
所有している物件が空室の場合は収入を得られません。また、入居者がいない空室の状態が
長引くと、賃料が得られずキャッシュフローが悪化し、賃貸経営の存続が厳しくなることもあります。
ただ、これについては入居条件の緩和や家賃保証サービス（参考：家賃保証のある不動産投資にからくりはある？空室リスクがなくなる理由とは）の利用などによってリスク軽減はできるでしょう。
老朽化リスク
建物は経年劣化するため、内装や外装、設備を定期的にメンテナンスする必要があります。長期間保有しているとどうしても修繕費用がかかります。出費は痛いですが、こればかりは仕方がありません。
ただし、新築物件や築浅の物件を購入すれば、修繕費がゼロとはいえないものの、老朽化による出費をある程度減らすことができるでしょう。
流動性が低い
投資用不動産は居住用不動産に比べて流動性は良い方です。しかし、すぐに換金することは難しく、売却したくても買い手がつかないケースもあります。出口戦略は不動産を購入する初期段階から考えておかねばなりません。
他にも災害リスクなどが挙げられます。災害大国・日本においては、いつどこでどんな災害が起こっても不思議ではありません。
地震や台風などの天災によって建物が破損・倒壊してしまうリスクを回避するには保険加入はもちろんのこと、あらかじめ耐震・防火に優れた構造・工法の物件選びも重要なポイントとなります。
初心者が不動産投資で失敗しないために
ここまで投資用不動産のメリットとデメリットについて解説してきました。不動産投資において、メリットとデメリットという基礎的な知識を習得することはもちろん大事ですが、それだけで失敗しないという保証はありません。
ここからは不動産投資の初心者が失敗しないために何をすればいいのか、2つの要素から解説していきます。
知識の習得と情報収集
メリットとデメリットももちろんですが、初心者は不動産投資にまつわる知識の習得と情報収集が必須だといえます。実際に不動産投資で失敗する人の多くが、主体的に勉強しようとせず、業者に任せっきりにした結果、失敗してしまったというケースに陥っています。
不動産投資を行ううえで、どれだけ勉強しても避けられない失敗もありますが、ほとんどの失敗が知識不足や情報不足によるものです。特に不動産投資では、普通に生きているだけでは耳にすることのない専門用語や規制、ルール等が数多く存在するため、どれだけ勉強したかによって成功するか否かが分かれるといっても過言ではないでしょう。
知識の習得に関しては、まず基礎的な知識を書籍で学ぶのがおすすめです。書籍はさまざまなレベルの人に合わせたものが揃っており、自分のレベルと目的に合わせて効率的に不動産投資について学ぶことができます。
書籍での学習がある程度済んだら、次はインターネットの情報で学習しましょう。書籍の情報は正確性が高く、信頼できるものですが情報の刷新性に関しては低いといえます。不動産投資に関する記事やコラム、データや統計などをチェックし、最新の情報を入手することで知識を補填できるでしょう。
ただし、インターネットの情報は信憑性の低いものも多くあるため、どの会社が運営しているサイトなのか、誰が書いた記事なのかなどの情報もチェックするようにしましょう。
書籍とインターネットで学習できれば、不動産投資セミナーや投資家コミュニティに参加するのも良いでしょう。書籍やインターネットには載っていないリアルな情報を収集できるだけではなく、実際に不動産投資を行っている人達や不動産投資のプロ達とつながることができます。
最初からこのような場に参加するのも良いですが、ある程度の基礎知識がないと偏った情報に流されてしまうこともあるので、まずは独学で学んでいきましょう。
リスクヘッジを入念に行う
不動産投資には、空室リスク、老朽化リスク、家賃下落リスク、滞納リスクなどさまざまなリスクがあります。不動産投資で成功している人達の共通点として、これらのリスクへの対策がうまいという点があります。
不動産投資に関する知識を習得していく中で、どのようなリスクがあるかは分かるはずです。不動産投資ではあらかじめ発生しうるリスクに対して準備しておくことが可能なので、面倒くさがらず入念にリスク対策を行いましょう。
あらかじめリスクが発生しないよう準備しておくのも大切ですが、リスクが発生した際にどのように対処するかを計画しておくことも必要です。
例えば、空室リスクへの事前対策としては、不動産の購入時に継続して賃貸需要の見込める物件を見極めるなどです。もし空室が発生してしまった際は、家賃の調整や初期費用の減額、無料wi-fiの設置など付加価値の提供が対策として挙げられるでしょう。
不動産投資で失敗しないためには、不動産を購入する前にできることは全部しておくこと、懸念点は解消しておくことが大切です。そのためには不動産投資の知識が必要になってくるというわけです。
最後に
今回は投資用不動産を所有するメリットやデメリットについて解説してきました。
どの投資にもメリットとデメリットは存在します。まずは、それらがどのようなものであるかを理解し自分の目的に合っているか判断することから始めましょう。
不動産投資の学習をしていく中でつまずいた際は、不動産投資アドバイザーなどプロの意見を仰ぐのも良いでしょう。
闇雲に不動産投資を怖がるのではなく、まずは実態を知る、自分のライフプランを考えてみることから始めてはいいのではないでしょうか。
下記、不動産投資にチャレンジするサトミと健人の様子が漫画で描かれているので、楽しく学べます。
【①サラリーマンが不動産投資！？ はじめての不動産投資 セミナー参加編】
