はじめての不動産投資

「新築」より「中古」にすべき!不動産投資初心者に「中古物件」を進める理由

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「新築」より「中古」にすべき!不動産投資初心者に「中古物件」を進める理由

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンのバランスの取れた投資と言われ、投資初心者であっても比較的取り組みやすい「投資」の一つです。

とはいえ不動産投資は事業性が強い一面があります。物件を仕入れ(購入し)、他人に賃貸して収入を得ながら購入費用を返済していく、ゆくゆくは不労所得を得るという流れです。

事業というと及び腰になる人もいるかもしれませんが、不動産投資に関しては、あるポイントをいくつかしっかり押さえておくだけで大幅なリスクヘッジが可能になります。

当記事では、不動産投資に興味はあるけれど不安が強いという初心者に向けて、押さえておくべきポイントと物件選びのキーワードを紹介します。

初心者は「中古」」物件を選ぶべき!

不動産投資初心者は「新築の方が綺麗だし、入居者も増えるのでは」と考えてしまいがちですが、実際はその逆です。

不動産投資初心者が不動産投資に挑戦する場合、現状「中古物件」一択といっても過言ではありません。

まず、新築物件というのは購入した1年後には中古物件になるということを忘れてはいけません。建物がどれだけ綺麗で内装がオシャレであっても、「新築」のブランドが生きるのは1年以内まで。

その新築物件が駅から離れていたり、利便性に欠ける場所に建っていたり、人口の流入がないエリアにあればどうでしょう。

新築という目新しさはあっという間に消え去り、「不便な場所の中古マンション」という肩書だけが残ります。

そもそも、投資物件は自分が住む物件ではないのです。他人に貸し出して、その収入で利益を得るものです。

なので、いくら中古物件であっても、絶えず入居者がいて「家賃収入」という利益が発生し続ければ何ら問題はありません

そこを忘れて目新しい物件に心を奪われてしまうと、悪徳業者などに騙されてまんまと購入してしまい、収益性を無視した物件を抱えてしまう羽目になります。

投資マンションの価値は「立地」と「駅力」と「利便性」などで決まると言われています。築20年程度の中古マンションであっても、同じ立地で同じような造りでしっかり管理されている物件であれば、新築よりもお買い得で収益性に優れていると判断できます。

中古物件の築年数の目安は大体10~25年前後です。

初心者は「ワンルーム」を選ぶべき!

また、初心者は「ワンルーム」に絞って物件を選びましょう。ワンルームは単身者の利用を目的とした物件です。いわば、人口の流入がある程度見込め、退去者が出ても次の入居者が付きやすいからです。

ファミリータイプなどは分譲や購入目的が多く、たとえ借り手がついたとしても、継続して入居者が期待できるものではありません。

昔のワンルームといえばユニットバスや部屋面積が狭いものも多くありましたが、現在は一部屋あたり25㎡以上の専有面積がないと開発ができないなど、ワンルームマンションの開発規制が強化されています。

そのため、よほどのことでない限り、部屋の造りや快適さに不満を感じることは少なくなっています。ワンルームマンションであればリノベーションなどもしやすく、初期費用も抑えられるため、不動産投資初心者には最適の物件と言えるのです。

例えば、キッチンを最新のIHコンロに変える、フローリングを変える、壁紙を新しくオシャレなものにする、照明をダウンライトにしたりもできますし、もし購入したときにユニットバスであったとしても、バストイレ別にすることも可能です。

中古物件であっても、ワンルームは手が加えやすく部屋そのものの価値を上げることも十分にできるのが強みなのです。

狙い目は都心の「中古ワンルーム」

中古物件のワンルームであればどこでもいい、というわけではありません。やはり、人口の流入が多く、単身者が多いエリアを絞らなければなりません。

最近では未婚率も増え、単身者世帯がますます増加してきています。物件を購入する場合は、やはり都心部の人口流入が多いエリアを狙うべきでしょう。

東京、大阪、名古屋、福岡などが挙げられますが、初心者が狙うべきは「東京」一択でいいでしょう。東京は地方からの流入も多く、単身者世帯も増え、今後ますますワンルームの需要が高まってきます。

コロナ禍で仕事をなくす人が増えているとはいえ、都心の利便性や人口増加の強みは東京が頭を抜いているといっても過言ではありません。

まずは手堅く東京の中古ワンルームに絞って物件を選定し、どの物件にするか、どのような戦略にするのかをじっくり計画すれば、大きなリスクを背負うことはないでしょう。

初心者の不動産投資への第一歩は「不動産投資セミナー」から

不動産投資初心者は、いい意味でも悪い意味でも不動産投資業界に染まっていません。

初心者だからこそ、よい不動産投資会社、不動産投資アドバイザーに出会えれば、成功への道は限りなく近いと言えます。

まずは、不動産投資会社が開催する無料セミナーなどに参加して、自分に合う不動産投資会社や営業マンを見極める目を養いましょう。

自分が心底信頼できるアドバイザーに出会えれば、自分の人生設計の力強い味方になってくれます。

現在はオンラインセミナーなども活発に開催されているので、まずは気軽に参加してみることから始めましょう。

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