昨今、老後に備えて年金代わりの不動産投資が話題になっています。

背景としては、超少子高齢化社会を迎えて、退職後の生活に不安を持つ人が増えている現実があります。

特筆すべき資産の無いサラリーマンに、年金代わりの不動産投資は果たして可能なのでしょうか。また、実際に上手に運用している人はいるのでしょうか。

当ページでは不動産投資を老後の年金代わりに始めるメリットとデメリットについてご紹介します。

年金代わりとしての不動産投資について

不動産投資が年金代わりになるとされる概念として、サラリーマンが現役時代に20～35年のローンを組んで不動産を投資目的で購入し、老後は家賃収入で年金の不足分を補いながら生活の安定を図る方法です。

現時点では、サラリーマンが老後に受け取れる1ヵ月分の厚生年金は平均15万円で、夫婦共働きでも30万円の生活費は生活維持で精一杯の金額と言われます。ゆとりのある老後とは程遠い節約生活になることは確実です。

これが、妻が専業主婦の家庭となると、夫の厚生年金額、15万円に加え、妻が第3号被保険者となり、約4万5千円の国民年金が支給されます。

この場合、二人合わせた受給額は19万5千円と、共働き世帯よりも大幅に生活費が減ってしまうことになります。

年金代わりに不動産投資をするには、経済的に余裕があってローンを有利に組める現役時代に投資用に分譲マンションなどを購入することが重要です。

そして、定年退職のタイミングでローンを完済し、その後は家賃収入で年金の不足分を補填するというのが主な流れです。

固定資産税やその他に発生する諸費用を考えても、一定の収入が約束されていることは魅力的ですよね。

年金代わりの不動産投資のメリットとデメリット

資産家の間でも、不動産投資は比較的リスクが少ない投資として人気なのは確かです。しかし投資というからには、当然メリットもあればデメリットもあります。それぞれメリット・デメリットを見ていきましょう。

年金代わりの不動産投資4つのメリット

サラリーマンが年金代わりに不動産投資をするメリットは以下の4つです。

• ・まとまった資金は必要なし
• ・万が一の場合は借金が残らない
• ・節税効果が期待できる
• ・ローンを複数組むことができる

下記でそれぞれ紹介します。

【1．ローンを組めるのでまとまった資金がなくても可能】

まとまった資産が手元になくても、定期収入が保証されているサラリーマンはローンが組めるという強みがあります。

低金利の現在、ローンを組んで2,000万円以上の物件を購入する例もたくさん出てきているようです。

【2．ローンを組む時に団体信用保証をつけられるため借金が残らない】

現在、住宅ローンを組む際にはほとんどの場合団体信用保証への加入が義務付けられています。これは契約者が死亡あるいは高度障害になって返済が不可能と認められた場合、ローンの残額返済が免除される補償制度です。

購入者にもしものことがあった時も遺族に借金は残らず、家賃収入はそのまま遺族年金と同じように受け取れるうえ、高度障害になった場合も障害年金にプラスして家賃収入が手に入ります。

【3．節税効果も期待できる】

不動産から家賃収入を得ている場合は、所有物件の減価償却費・管理費やローンの金利を経費として計上できます。

それを利用して確定申告を行えば、所得税の還付を受けたり、住民税を抑えることも可能です。

【4．アパートローンは信用実績ができれば複数組むことも可能】

アパートローンは通常の住宅ローンよりも金利は高めですが、返済が順調であれば、複数のローンを組むことができます。実際投資用のマンションを複数のアパートローンを組んで所有している人も多いようです。

自分の家を購入したい場合も、投資用物件のサブリースに関する証明書があれば投資物件のローンは負債とみなされず、住宅ローンを組むことも可能です。

年金代わりの不動産投資3つのデメリット

一方、不動産投資を年金代わりに運用するデメリットは、

• ・空室の可能性
• ・築年数により賃貸料は安くなる
• ・物件により収支に差がある

といったことが挙げられます。

【1．空室の可能性】

空室期間が長いと収益が減ります。入退室のタイミングでの清掃やリフォーム以外にも空室期間はあるものです。

サブリースで「空室保証」が付帯する場合では空室により無収入期間はありませんが、逆に満室でも満額の家賃を受け取れない場合もあります。空室問題は不動産投資につきものの問題と言えます。

【2．築年数により賃貸料の値下げ】

一般的なアパートローンの返済期間は35年ですが、ただ貸し出すだけでは、新築マンションと築35年のマンションで同じ家賃にならず、賃貸料は下がってしまいます。

ですが、周辺地域のニーズや物件をメンテナンスすることによって、高い賃料を維持することができます。

そのため、利回りをはじめとしたシミュレーション面はもちろん、どのようにして賃料を維持するかといった計画面も、不動産担当者と取り組んでいくことが大切です。

【3．物件により収支に差がある】

物件の立地や間取りによって、人気が出る物件かそうでないかの差が出ます。

たとえば、学生や独身のサラリーマンが多い地域ではワンルームマンションの需要はありますが、郊外ではファミリー層向けの物件が人気です。

立地も単身者は駅に近いことや利便性を優先しますが、ファミリー層には日当たりや周囲の環境、公共施設の近さなどの優先順位が高くなります。

ターゲットを想定して投資物件を購入しないと、「思ったような収益が上がらない！」という事態になりかねません。

年金代わりの不動産投資に成功には見学・自力で運用・勉強が必要！

年金代わりに不動産投資をする場合、デメリットの要素をできるだけ回避しなければなりません。デメリット回避の方法は下記の通りです。

多数の物件を見学する

リスクのある物件を見抜くと同時に、収支の良い物件を見極める能力を磨く必要があります。実際にモデルルームや見学会などに積極的に参加してみたり、人気のエリアの物件などの周りを歩いて調査してみることも大切です。

また、実際に建築済みの物件ならば、時間帯を変えて何回か見学に行くことも大切です。自分が住みたいと思う物件は他の人も住みたいもの。魅力的な投資物件を見抜くことが大切です。

運用の仕方を人任せにしない

築年数の経過による賃貸料の下落は避けられない問題ですが、投資側が繰り上げ返済をして、物件の賃料が安くなる前に利益を回収する方法があります。また、完済したタイミングで物件を売却する方法も出口戦略として有用でしょう。

基本的には不動産会社が提案をしてくれますが、ベストタイミングを見極めるためには、運用を人任せにしっぱなしではいけません。サブリースを利用するにしても、契約内容をよく検討しましょう。

年金や税金、不動産投資について勉強する

物件の見学や運用について関心を持つには、年金や税金、不動産投資についての知識が前提となります。

自分の受け取る年金の試算から始めて、余裕を持って生活するために必要な収入にはいくら足りないのかを検討してみるといいでしょう。投資の方法は不動産投資だけではないので、自分に合った老後の資金調達の方法を考えましょう。

十分な知識を蓄えてから実行に移すことが成功への道！

ネットを利用していろいろな情報が得られる今日、年金や税金、不動産投資について勉強することは重要ですが、実際にプロの話を聞いたり、セミナーでトレンドを入手することも大事です。

自分でも情報を得るという気概が、年金代わりの不動産投資に成功する近道と言えるでしょう。

余生を余裕持って過ごすには、そうした努力も大切だということを覚えておいてくださいね。