昨今、老後2000万円問題などのアナウンスが金融庁からあったことをはじめ、年金の受給をはじめとした老後の生活への不安や老後資金の形成方法などに注目が集まっています。

老後に向けた資産形成の方法はさまざまですが、年金代わりとして有効かもしれないとささやかれているのが不動産投資です。なぜ、不動産投資が年金代わりになるのではないかといわれているのでしょうか。

この記事では、不動産投資が老後対策になる理由や、不動産投資を年金代わりにするメリット・デメリットに加え、不動産投資を成功させる秘訣について具体的な数字を用いながら解説していきます。

老後の生活や年金への不安がある方は、ぜひ不動産投資を知るきっかけとして読んでみてください。

不動産投資は老後の対策になる？

不動産投資を年金代わりに利用し、老後対策をすすめるといった考え方はかつては主流ではありませんでした。なぜなら、不動産投資はかつて高所得者向けの投資だというイメージが強かったからです。一般的なサラリーマンであっても不動産投資に参入できるという考え方が浸透してきたのはここ最近でしょう。

そのような考え方が浸透してきた理由の一つに、老後のお金に関する不安があるでしょう。まずは、老後の資金計画において重要な、老後に必要な生活費の目安と、年金受給額の平均から見ていきます。

老後に必要な費用はいくら？

総務省が2020年に発表した家計調査報告によると、60歳以上の夫婦による1ヶ月の平均消費支出は243,260円とのことです。

この数値はあくまで平均となりますので、あくまで参考程度にしておきましょう。人によってはこの数値より多くなったり少なくなったりするのは自然なことです。

年金はいくらもらえる？

次に年金が毎月どれくらい受給できるかについて見ていきます。
厚生労働省の資料によると、2019年度における国民年金の平均月額は、55,946円とのことです。その中でも男性平均は58,886円、女性平均は53,699円でした。

一方、厚生年金保険の平均月額は144,268円であり、男性平均が164,770円、女性平均が103,159円です。

ただし、2021年には新たなルールが適用され年金の支給額が0.1％下がりました。これは現役世代の賃金と連動しているためです。
今後も賃金の低下が進めば、年金の受給額は減少していく可能性があります。

上記の年金受給額を見ると、夫婦が現役時代に共働きでどちらも企業勤めをしていたとしても、受給額は2人合わせて約27万円程度です。

先ほど、老後の平均支出額は約24万円と紹介したので、単純計算で毎月の余りが約3万円となります。ただしこれは、夫婦共働きの場合の受給額目安であり、夫か妻どちらかが専業で家事をしていた場合は、平均年金受給額が平均支出額を下回ることになります。

老後に年金だけで生活をしていこうという場合は、ゆとりのある老後とは程遠い節約生活になる可能性が高いといえるでしょう。

不動産投資が老後対策になる理由

不動産投資は運用がうまくいっていれば、長期にわたって安定した家賃収入を得ていくことができるので、年金代わりの資産確保の方法として有効だといわれています。

また不動産投資が年金代わりになるといわれている理由は主に以下の3点です。

入居者がいる限りは半永久的に定額収入を得られる

例えば、30代で投資用不動産を購入し、60歳でローンを完済した場合は、ローンの返済がないので家賃収入のほとんどがそのまま収益となります。更に不動産自体も資産となるので、売却すればまとまった資金を手にすることも可能です。

家賃価格は変動幅が小さい

不動産の価値は金融商品などと比べて、景気に左右されにくいという特性があります。
また総務省のデータでは約20年にわたって、家賃の大きな価格変動が起きていないことも発表されています。

運用に関する手間がかからない

株式投資やFXはパソコンに張り付いて値動きをチャックする必要があるので、利益を出していくためには労力がかかりますし、ハイリスク・ハイリターンの投資手法だといえます。

一方で不動産投資は、管理会社に委託すれば物件の管理をはじめ、家賃の回収、入居者募集まで行ってくれるので、基本的には労力をかけず定額収入を得ていくことができます。

年金代わりに不動産投資をするには、経済的に余裕があってローンを有利に組める現役時代に投資用に分譲マンションなどを購入することが重要です。
そして、定年退職のタイミングでローンを完済し、その後は家賃収入で年金の不足分を補填するというのが主な流れです。
固定資産税やその他に発生する諸費用を考えても、一定の収入が約束されていることは魅力的だといえます。

年金の代わりに不動産投資をするメリット・デメリット

資産家の間でも、不動産投資は比較的リスクが少ない投資として人気なのは確かです。しかし投資というからには、当然メリットもあればデメリットもあります。それぞれメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット

年金代わりに不動産投資をするメリットは以下の4つです。

• ・まとまった資金は必要なし
• ・万が一の場合は借金が残らない
• ・節税効果が期待できる
• ・ローンを複数組むことができる

下記でそれぞれ紹介します。

融資を受ければまとまった資金がなくても可能

まとまった資金が手元になくても、定期収入が保証されていればローンが組みやすいという強みがあります。
低金利の現在、ローンを組んで2,000万円以上の物件を購入する例もたくさん出てきているようです。

ローンを組む時に団体信用保証をつけられるため借金が残らない

現在、ローンを組む際にはほとんどの場合、団体信用保証への加入が義務付けられています。これは契約者が死亡あるいは高度障害になって返済が不可能と認められた場合、ローンの残額返済が免除される補償制度です。
購入者にもしものことがあった時も遺族に借金は残らず、家賃収入はそのまま遺族年金と同じように受け取れるうえ、高度障害になった場合も障害年金にプラスして家賃収入が手に入ります。

節税効果も期待できる

不動産から家賃収入を得ている場合は、所有物件の減価償却費・管理費やローンの金利を経費として計上できます。
それを利用して確定申告を行えば、所得税の還付を受けたり、住民税を抑えることも可能です。

アパートローンは信用実績があれば複数組むことも可能

アパートローンは通常の住宅ローンよりも金利は高めですが、返済が順調であれば、複数のローンを組むことができます。実際投資用のマンションを複数のアパートローンを組んで所有している人も多いようです。

自分の家を購入したい場合も、投資用物件のサブリースに関する証明書があれば投資物件のローンは負債とみなされず、住宅ローンを組むことも可能です。

デメリット

一方、不動産投資を年金代わりに運用するデメリットは、

• ・空室の可能性
• ・築年数により賃貸料は安くなる
• ・物件により収支に差がある

といったことが挙げられます。

空室リスク

空室期間が長いと収益が減ります。入退室のタイミングでの清掃やリフォーム以外にも空室期間はあるものです。
サブリースで「空室保証」が付帯する場合では空室による無収入期間はありませんが、逆に満室でも満額の家賃を受け取れない場合もあります。空室問題は不動産投資にはつきものだといえます。

築年数により賃貸料の値下げ

一般的なアパートローンの返済期間は35年ですが、ただ貸し出すだけでは、新築マンションと築35年のマンションで同じ家賃にならず、賃貸料は下がってしまいます。

ただし、周辺地域のニーズや物件をメンテナンスすることによって、高い賃料を維持することができます。
そのため、利回りをはじめとしたシミュレーション面はもちろん、どのようにして賃料を維持するかといった計画面も、管理会社と相談して進めていくことが大切です。

物件により収支に差がある

物件の立地や間取りによって、人気が出る物件かそうでないかの差が出ます。

例えば、学生や独身のサラリーマンが多い地域ではワンルームマンションの需要はありますが、郊外ではファミリー層向けの物件が人気です。立地に関しても単身者は駅に近いことや利便性を優先しますが、ファミリー層にとっては日当たりや周囲の環境、公共施設の近さなどが重要視されやすいといえます。

ターゲットを想定して投資物件を購入しないと、「思ったような収益が上がらない！」という事態になりかねません。

年金代わりの不動産投資を成功させるには

年金代わりに不動産投資をする場合、デメリットの要素をできるだけ回避することが成功率を高めます。デメリット回避の方法は下記の通りです。

物件を見極める力をつける

リスクのある物件を見抜くと同時に、収支の良い物件を見極める能力を磨く必要があります。実際にモデルルームや見学会などに積極的に参加してみたり、人気エリアの物件などの周りを歩いて調査してみることも大切です。
また、実際に建築済みの物件ならば、時間帯を変えて何回か見学に行くことも大切です。自分が住みたいと思う物件は他の人も住みたいものであることが多く、魅力的な投資物件を見抜くのに役立ちます。

運用を人任せにしない

築年数の経過による賃貸料の下落は避けられない問題ですが、オーナーが繰り上げ返済をして、物件の賃料が安くなる前に利益を回収する方法があります。また、完済したタイミングで物件を売却する方法も出口戦略として有効でしょう。

基本的には不動産会社が提案をしてくれますが、ベストタイミングを見極めるためには、運用を人任せにしっぱなしではいけません。サブリースを利用するにしても、契約内容をよく検討しましょう。

不動産投資や税金の勉強をする

物件の見学や運用について関心を持つには、年金や税金、不動産投資についての知識が前提となります。
自分の受け取れるであろう年金の試算から始めて、余裕を持って生活するために必要な収入にはいくら足りないのかを検討してみるといいでしょう。投資の方法は不動産投資だけではないので、自分に合った老後の資金調達の方法を考えることも大切です。

最後に

今回は、不動産投資が年金代わりの資産形成方法として有効であるということについて解説してきました。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資であり、長期にわたって安定した収入を得ていくことを見込める手法です。ただし、あくまで投資ですのでリスクが伴うということを忘れないようにしましょう。

また、不動産投資をできるだけ早い段階で始めるのが良いでしょう。ローンの完済が現役で働いている間に完了するというのが理想です。また、不動産投資を行うにはある程度、不動産の知識が必要だといえます。ネットを利用していろいろな情報が得られる今日、年金や税金、不動産投資について勉強することは重要ですが、実際にプロの話を聞いたり、セミナーでトレンドを入手することも大事です。

自分でも情報を得るという気概が、年金代わりの不動産投資に成功する近道といえるでしょう。余裕持って老後生活を送るには、そうした努力も大切だといえるでしょう。