はじめての不動産投資
家賃収入の正しい計算方法とは？収支や税金を把握するための基礎知識
ローン利回り収支計算
不動産投資は、購入した不動産を入居者に貸し出し家賃収入を得るといった投資手法です。勤め先がある方であれば、本業の給与所得とは別で収入を得られるため、副業としても注目を集めています。
不動産投資を行ううえで大切なことの一つに「収支計算」があります。不動産投資では家賃収入が満額、自分のものになるというわけではなく、そこから経費や税金が引かれ余った分が純粋な利益となるのです。
とくに不動産投資初心者は、この収支計算で頭を悩ませてしまうことがよくあります。
この記事では、不動産投資の初心者でも分かりやすいように、正しい収支計算の方法や税金の知識に加え、税金を抑える方法についても解説していきます。
不動産投資の収支計算が曖昧だという人は、ぜひチェックしておきましょう。
記事INDEX
家賃収入の収支項目
まずは賃貸経営をするにあたって、収支にどのような項目があるかを知っておくことは重要です。以下にまとめましたので目を通しておきましょう。
主な収入の項目
- ・家賃代
- ・駐車場代
- ・管理費
- ・礼金
- ・更新料
主な支出の項目（購入時）
- ・頭金
- ・不動産会社への仲介手数料
- ・司法書士や税理士への報酬や印紙代
- ・不動産取得税
- ・登録免許税
- ・交通費（物件の下見など）
主な支出の項目（運用時）
- ・ローン返済額
- ・ローン金利
- ・管理委託料
- ・固定資産税
- ・都市計画税
- ・保険料（火災・地震）
- ・修繕費
- ・広告宣伝費
- ・雑費
支出の割合は家賃収入に対して、15%~20%が平均的な数値だといわれています。
家賃収入と不動産所得の違い
不動産投資の用語には、家賃収入と不動産所得があり、混同している人もいますが、2つの言葉の意味ははっきり異なります。
家賃収入というのは、不動産投資で発生するすべての収入を合計した総収入の金額を意味します。それに対して、不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引いた金額のことを意味します。
さらに、純利益になると、不動産所得から更に所得税や住民税、ローン返済額の元金を引いた金額になります。
不動産所得=家賃収入(総収入)-必要経費
家賃収入にかかる税金
不動産投資を行っていると、あらゆる税金がかかります。こんな税金があるなんて知らなかったとならないように、あらかじめ把握しておきましょう。
固定資産税
固定資産税は、土地や家屋、償却資産などの固定資産の価格に基づき算出される税金です。
固定資産の所有者は毎年、固定資産が存在する市区町村に課税する必要があります。
固定資産税の価格は一律ではなく、資産の価値が大きければ大きいほど、課税額も多くなります。
都市計画税
都市計画税は、市街化区域内に土地や建物を所有している人が納める地方税の一種であり、固定資産税と一緒に市区町村に納付することが定められています。
固定資産税とは異なり、市街化区域外の固定資産には課税されません。市街化区域とは既に市街地とされているエリア、もしくは今後10年以内に市街地化が計画されているエリアのことです。
不動産取得税・登録免許税
不動産取得税とは、戸建てやマンションにかかわらず、不動産を取得した際に一度だけ支払う必要のある地方税です。
不動産取得税は、建物と土地それぞれに課税されますが、それらの条件によっては軽減措置が可能です。
登録免許税とは、不動産を登記する際に、登記をしてもらうために要する費用のことであり、国税の一種です。登記に記載されている所在地に納付します。
所得税・住民税
固定資産税や都市計画税は、不動産に対して発生する税金ですが、所得税や住民税は不動産所得に対してかかる税金です。
所得税は不動産所得の収入がいくらかによって税率と課税額が変動します。
収入により変動する税率
不動産所得は、総合課税に該当しています。総合課税とは、給与所得以外にも所得がある場合に、それらの所得をすべて合計した金額に税率をかけて計算する方法です。
総合課税の税率には、所得が上がれば上がるほど、税率も高くなる累進課税制度がとられています。
具体的な所得ごとの税率と控除額は以下の所得税の早見表を参考にしてください。
また、住民税の税率は地域によって異なりますが、全国のほとんどの地域で所得金額に対して10%程度です。
家賃収入に確定申告は不要？
年間の不動産所得合計が20万円を越えた場合は確定申告をする必要があります。
普段は確定申告をしないサラリーマンが副業で不動産投資を始めた場合、確定申告を忘れてしまうなんてこともあるかもしれませんが、確定申告を怠った場合は重いペナルティが課せられる場合もあるので、必ず行いましょう。
不動産所得が20万円を切っていて、尚且つ赤字だという場合は確定申告をすることによって、節税につながることもあるので、申告するのが無難です。
家賃収入の正しい計算方法
賃貸経営をする場合、収支の計算を正しく行うことが求められます。
前述しましたが、家賃収入と不動産所得は異なります。賃貸経営で得た総収入から必要経費を差し引いた額が不動産所得となります。
ただし、不動産所得はあくまで所得の総額であって、手取りの額とは異なります。
ここからはさらに具体的な計算方法について紹介していきます。
家賃収入による手取りの計算方法
家賃収入の手取りを計算する方法を順を追って解説していきます。
まずは、不動産所得がいくらなのかを計算しましょう。
①不動産所得=家賃収入-必要経費
必要経費の対象となる項目は後ほど解説します。
次に不動産所得から所得税と住民税を差し引きます。まずは所得税の求め方ですが、ここで重要なのが基礎控除です。基礎控除とはすべての納税者を対象に無条件で差し引く所得控除のことです。
所得税の基礎控除は一律で48万円とされており、これを所得額から引いた額に所得税率が掛けられます。
②所得税=(不動産所得-基礎控除48万円)×所得税率
次に住民税です。住民税の金額は所得割（収入×約10%）と均等割（約5,000円）によって求められます。
③住民税=(所得割⁺均等割)
これで所得税と住民税の求め方も分かりました。家賃収入の手取りを求めるには、これらも税金に加えローンの返済額も、不動産所得から差し引く必要があります。ただし、返済額の金利分は必要経費として計上することができるので、ここで差し引くのは返済額の元金分だけです。
④家賃収入の手取り=（総収入-必要経費）-所得税-住民税-ローン返済額(元金分)
必要経費に含まれる項目
必要経費は課税対象となる不動産所得の金額を下げるために、知っておきたい項目です。
必要経費に含むことができる項目は以下です。
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 保険料（火災・地震）
- 修繕費
- 減価償却費
- 管理手数料
- 司法書士や税理士への報酬
- ローンの金利
この中で注目しておきたいのが減価償却費です。時間が経つにつれて価値が下がっていく収益不動産の耐用年数に応じて、未来の修繕費の額に相当する費用を計上していくことができます。
減価償却費は、実際に支出が発生していないにもかかわらず、帳簿上では利益を減らせるため、節税に役立ちます。
家賃収入の税金を抑える方法
家賃収入で発生する税金は決して安いとはいえません。課税額を減らせるのであれば、減らしたいと思うはずです。
ここからは家賃収入で発生する税金を抑える方法について2つほど紹介します。
経費になるものはすべて計上する
賃貸経営の必要経費にあたるものはすべて計上しましょう。多少であっても課税額を減らすことにつながります。
必要経費は先ほど紹介したもの以外にも、交際費・交通費・通信費・水道光熱費などが該当します。
青色申告を行う
確定申告には青色申告と白色申告があります。不動産投資で節税がしたいのであれば青色申告がおすすめです。
青色申告は白色申告に比べ、帳簿付けがだいぶ複雑ですが、最大65万円までの特別控除や負債の繰り越しなど、白色申告にはない税制メリットがあります。
ただし、青色申告を行う場合は事前に申請が必要であり、開業してから2か月後までが申請期限となります。これを逃してしまうと、自動的に白色申告にされてしまうので注意が必要です。
損益通算とは
損益通算とは、一定の期間内に発生した利益と損失を相殺することを意味します。不動産投資ですと、不動産経営が赤字になった時に、その不動産所得での赤字分を給与所得と合算し、総所得を下げることにつながります。
総所得を下げることで、支払う税金を抑えることができるのです。
会計上での赤字となる減価償却費の合算もこれに当たります。
高額であれば法人化がおすすめ
不動産所得も一定の額を超えると、法人化した方がよいという話を聞いたことはないでしょうか？これは確かに事実です。
個人の場合、所得が900万円を超えると合計税率が33%から43%に上がり、法人の場合の所得に課税される実効税率の数値を上回ってしまうのです。
実効税率は各法人によって異なりますが、約30%~35%であることが多いです。
個人のままだと累進課税制度が適用され、所得が増えれば増えるほど税率が上がってしまいますが、法人化すれば同じ所得でも税率を下げることができるので節税につながります。
また、出張手当や自動車購入など個人事業では経費にできない項目も、法人であれば必要経費として計上できるのでメリットです。
最後に
不動産投資の収支計算は面倒で頭が痛くなる部分もありますをが、具体例を参考にして必要な経費の種類さえ調べれば意外と割り出しやすいものです。
エクセルや簡易ツールを活用すれば難なくシミュレーションが可能です。また、自分で計算する以外にも不動産投資アドバイザーなど、プロにきちんとプランニングしてもらうことも一つの手です。
収支計算はもちろん、物件選択や出口戦略なども、専門家に任せた方がベストな提案をしてもらえることがあります。
自分だけで調べて終わるのではなく、知識として把握したうえで、アドバイザーに相談するのも良いかもしれません。
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