はじめての不動産投資
初心者が不動産投資の収支計算で学ぶべき3つの物件評価項目
ローン利回り収支計算
不動産投資を始めるときに、気にしておきたいものの一つに「収支計算」があります。とくに不動産投資初心者は、この収支計算で頭を悩ませてしまうことがよくあります。
当ページで、不動産投資初心者でも分かりやすいように、収支計算について解説します。不動産投資を始めるにあたってとても重要な項目なので、しっかりチェックしておきましょう！
あなたの不動産投資計画に「収支計算」はありますか？
初心者が不動産投資を始めようと思って勉強するときに、大きな壁となって前に進めなくなってしまうものがあります。
それは収支計算（収益シミュレーション）です。
不動産投資は他の投資に比べると税金や経費が複雑なので、不動産投資は事業、いわゆるビジネスと捉える考え方も浸透しています。
不動産投資に必要な頭金や融資額、税金の支払い、修繕費や広告費など、実際にやってみないと分からない細かい数字がたくさんあります。
しかし、それらを踏まえて不動産投資計画を立てなければ、成功するものも失敗に終わってしまいます。
とくに、収支計算（収益シミュレーション）は綿密に行わないと赤字に繋がる可能性が大いに高くなります。
不動産投資計画を立てる際に、収支計算のポイントを押さえておきましょう。
3つの判断軸
初心者がいきなり的確な収支計算をはじき出すにはハードルが高いため、不動産投資を始めている人たちの体験談を元に、家賃収入や経費の明細をチェックして、細かい数字の出し方を聞いてみるのもいいでしょう。
そして、初心者が収支計算をする際に意識しておきたいポイントが3つあります。
- ①利回り
- ②月々のローンの支払額
- ③改装費用
このポイントを軸にして、自分が選ぶ不動産投資物件が適切かどうか判断するといいでしょう。
では、一つずつ見ていきましょう。
【①利回り】
どの水準の物件でも、まずは利回りの確認が必須です。利回りは表面利回りよりも諸経費を引いた実質利回りで判断することが大切です。具体的な利回りの計算式はコチラでも解説しています。表面利回り、実質利回り、ROI（投資収益率）をぞれぞれ解説しているので合わせて読むといいでしょう。
築浅の物件で家賃収入が高額でも、実際の利回りがさほど高くないということもよくあります。家賃収入だけで判断しないで、利回りをしっかり計算して判断するように心がけたいです。また、利回りの計算は自分で計算するのが大変なので、エクセルや無料計算ツールを使って計算しましょう。これらであれば、物件の価格や修繕費用、各種税金などの数字を打ち込むだけで瞬時に計算できて便利です。
【②月々のローンの支払額】
毎月の支払額も重要です。利回りとあわせて月々いくらの返済が必要なのかも把握しておけば物件購入時に役立ちます。
当然大事なのは頭金の額です。頭金の額でローンの借入額や金利なども変動します。よって、計算するときは物件価格ー頭金＝借入総額を意識して計算してみましょう。ローンは物件の購入資金だけに利用するわけではありません。融資手数料、抵当権の設定費用、その他もろもろに諸費用がかかります。それらもすべて含めた金額で計算するようにしてください。
また、返済年数も重要になりますので、毎月の返済額や返済期間も加味して検討しましょう。
【③改装費用】
改築費用は必ずしも必要というわけではありません。とはいえ、物件に何らかの補修が発生した場合や、リフォームなどで改築を考えている場合もあわせて、ある程度準備しておきたい費用です。
また、改築費用は融資が通りづらいという理由もあります。自己資金である程度の余剰があれば、不測の事態でも慌てずに対応できるでしょう。
まとめ
不動産投資の収支計算は面倒で頭が痛くなる部分もありますをが、具体例を参考にして必要な経費の種類さえ調べれば意外と割り出しやすいものです。
エクセルや簡易ツールを活用すれば難なくシミュレーションが可能です。もちろん、自分で計算する以外にも不動産投資アドバイザーなど、プロにきちんとプランニングしてもらうことも重要です。
収支計算はもちろん、物件選択や出口戦略なども専門家に任せた方がベストな提案をしてもらえることがほとんどです。
自分だけで調べて終わるのではなく、知識として把握したうえで、アドバイザーに相談するようにしましょう。
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