はじめての不動産投資

家賃収入に関する失敗に学ぶ!不動産投資で押さえておきたい5つの要点

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家賃収入に関する失敗に学ぶ!不動産投資で押さえておきたい5つの要点

不動産投資は、サラリーマンでも気軽に始められる資産形成の手段として、注目されています。給与所得とは別で家賃収入を得られるというのは確かに魅力的です。

その一方で、「不動産投資は失敗するからやめておけ」という声もあがっているのも事実であり、不動産投資に対して良いイメージを持っていないという人も多いのではないでしょうか?

この記事では、不動産投資がやめておけと言われている理由から、よくある失敗の原因、更には失敗しないために押さえておきたい5つの要点まで解説します。

不動産投資は失敗すると思っている方や、始めようと思っているけど不安という方はぜひ参考にしてください。

不動産投資はなぜやめとけと言われる?

不動産投資はなぜやめとけと言われるのでしょうか。

まず第一に、不動産投資は自己資金だけで始めることが難しく、金融機関にローンという形で借金をして始めるのが主流です。
住宅ローンや教育ローンなどのメジャーなローンとは異なり、わざわざ大金を借りてまでやる必要があるのか?という考えを持っている人も多くいます。
この”借金をしないと不動産投資はできない”という考え方がマイナスイメージになっていると考えられます。

更に、不動産投資には複数のリスクが存在します。
空室リスクをはじめ、ローン返済に行き詰まるリスク、悪徳業者に騙されて物件を購入してしまうリスクなど、素人からしたら大きすぎるリスクばかりです。

正しい知識や情報を持っていれば、最低限リスクは抑えられますが、不動産購入は安い買い物ではないため、失敗した場合はそれだけダメージも大きくなります。

また、過去に不動産投資で失敗してきた人が体験談として世の中に発信しているというケースもよく見かけます。失敗した人のブログを読んで、危機意識を駆り立てられた結果、不動産投資は失敗するからやめた方が良いのだと決めつけてしまう人も少なくないでしょう。

不動産投資の失敗率

不動産投資を行う際に、何を成功や失敗と定義付けるかは、人によって異なるので、成功率や失敗率を算出することはできません

ただ、一般的に不動産投資の世界では成功率が10%以下と言われているため、単純計算だと失敗率が90%になります。しかしこれは、単に業界でささやかれているノーデータの数字なので、真に受けてはいけません。

重要なのは、不動産投資では、戦略や運用の仕方によって成功率を飛躍的に伸ばすことができるということです。つまり、成功するために努力している層が10%以下しかいないと言っても過言ではないでしょう。

不動産投資に失敗したらどうなる

不動産投資で失敗した場合、どうなってしまうのでしょうか。ここでの失敗はトータルのキャッシュフローがマイナスで、ローンが返済できなくなった状態のこととします。

最終的にローンを返済できなくなった場合は、投資物件が差し押さえられます。また、それでも返済額が足りなかった場合は、家や車をはじめとした自己の資産を差し押さえられ、最悪の場合、自己破産にまで追い込まれます。

このような状況に陥ったら、投資物件が差し押さえられる前に、任意売却などの手を使って早めに対策をとることをおすすめします。

不動産投資の失敗例

ここで2つの不動産投資での失敗事例を紹介します。

購入時の利回りを信じすぎて失敗

Aさんは初めての不動産投資で、東京都郊外の一棟アパートを購入しました。
購入時の利回りが10%を超えていると不動産会社に告げられたことが購入を決めた一番の理由でした。

購入から1年間は10%の利回りをキープしていましたが、その後退去が相次いだ結果、入居者が激減。結果的にキャッシュフローは毎月赤字になってしまいました。
その後も入居者が現れず、空室の家賃を大幅に下げてやっと入居率が改善しました。

しかし、空室期間の赤字で泣く泣く貯金を切り崩したのにくわえ、いまだに利回りは7%を割っており、不動産投資による利益はほぼありません。

中古物件の維持に必要な費用を読み違え失敗

40代半ばのBさんは、私立の大学に通っているお子さんの教育費を捻出するために、勤め先以外で収入を増やしたいと考えていました。

そんな時に偶然ネットで見かけた不動産投資の広告が気になり、そのまま不動産投資会社のセミナーに参加しました。そのまま不動産投資の魅力に引き込まれたBさんは、同日に2,000万円の区分マンションを購入。

1戸目の実績は良く、翌年にはフルローンで中古物件を2戸まとめて購入しました。しかし中古マンション3戸分の維持管理費や固定資産税、返済額がかさんだ結果、年間の利益は30万円ほどしかありませんでした。

このままではまずいと思い、さらなる追加購入を試みるも、どの金融機関からも「限度額いっぱいで融資をできない」と断られてしまいました。

その矢先に区分マンション2戸で立て続けに退去が発生し、自費での出費が続きます。今は新たな入居者が入りましたが、いつまたそのような状況になるかと考えると夜も眠れないとのことです。

不動産投資で失敗する原因

不動産投資で失敗する原因で多いのは知識不足です。物件を相場より高く買わされてしまったり、見せかけの高利回り物件を購入してしまうのは、不動産投資についての知識がないことが原因だからです。

また、購入時や運用の中で感覚的に方針を決めてしまう人も失敗しやすい傾向にあります。不動産投資において”確実”はありませんが、できるかぎり理論的に考えることが失敗しないためには重要です。

20代にありがちな不動産投資の失敗

今では20代のうちから不動産経営をしている人も増えてきました。しかし20代ならではの不動産投資の失敗も存在します。

特にありがちなのは、軽い副業感覚で不動産投資を始めてしまうというケースです。
20代は他の世代と比べて、さほど生活に余裕がないため気軽に収入を増やしたいと考えがちです。
確かに不動産投資は管理を不動産会社に任せることもできるので、手間もかからない手法として人気です。しかし、ここで危険なのは自ら主体的に学ぼうとせず、不動産会社に言われるがままに不動産を購入して、後から予知していなかった事態が起きて対応できなくなる可能性があることです。

若ければ若いほど、正しい知識を詰め込んで、主体的に不動産投資に取り組んでいく必要があるのです。

不動産投資で失敗しないために押さえておきたい要点

ここまで不動産投資の失敗について解説してきました。ここからは失敗しないために押さえておきたいポイントについて説明していきます。

①「目的」の明確化

まず、あなたはなぜ「不動産投資」をしたいのでしょうか。興味本位や思い付きで始めるのは危険ですので、おすすめできません。なぜなら、不動産投資は「投資」だからです。投資である以上、リスクは必ず付きまといます。

不動産投資は資産形成の新しい選択肢として認知も高まってきています。しかし何の準備も心構えもなく始めて成功するほど甘いものでもありません。最初に「なぜ不動産投資を行うのか」「どのぐらいの資産形成を考えているのか」など、目的を明確にしておいてください。

自分は不動産投資を行うことでどうなりたいのか、どんな将来を描きたいのか目的を達成するための旗印があれば、それを目印に無事にゴールへとたどり着くことができるでしょう。

②情報収集

不動産投資を始める目的が決まったら、まずは情報収集から始めます
まずは勉強といった意味でも不動産投資関連の書籍を読んでみましょう。

ネットで情報収集をするのは手軽ですが、ネットの情報は正誤性の判断が付きにくい部分や情報が古いことも多々あります。鵜呑みにしてしまうと危険な場合もあるので「基礎知識を入手する」程度の意識で利用しましょう。

また、自分なりに色々と調べてみて、不動産投資に関するリテラシーが多少高まったとしても、経験に裏付けされない知識は付け焼刃でしかなく、脆いものです。
そこで頼りにできるのが「不動産投資アドバイザー」です。
不動産投資会社は、定期的にセミナーや個別相談を実施しています。無料のものがほとんどなので、初心者の人は複数参加することをおすすめします。

一つの会社主催のものだけでなく、違う不動産会社のセミナーや個別相談を受けることで業界のトレンドや鮮度の高い情報が手に入ります。

③シミュレーションを行う


基礎知識を身につけ、セミナー等で業界のトレンドや情報を入手できたら次は「シミュレーション」です。

不動産投資に欠かせないのが資金調達です。「自己資金」と「融資」を組み合わせて物件を購入するのがメジャーなため、まずは

  • 自己資金はいくら出せるのか
  • 融資額はどれぐらい可能か
  • 借入額とローン返済のプランニング
  • 減価償却や利回り計算
  • 修繕費などの対応費用
  • 収入と支出計算

 

などをシミュレーションする必要があります。

マイホーム購入を想像してみれば分かるように、不動産は高額なため、多くの人が金融機関からの借り入れを必要とします。

大きな額を借り入れるのに抵抗がある人もいるでしょうが、不動産投資における借り入れは投資のためのレバレッジと捉え、資本の利益率を増やすためという考え方が大切です。

④個別相談でシミュレーションの整合性確認とライフプランニングを立てる

シミュレーションができたら、不動産投資アドバイザーに個別相談をして自分のシミュレーションが正しいかどうか、整合性が取れているかの確認をしてもらいましょう。

これもアドバイザーによって意見に偏りが出る場合があるので、複数のアドバイザーに確認するといいでしょう。

また、自分でシミュレーションができないのであれば、信頼できるアドバイザーにシミュレーションとライフプランニングを行ってもらうことをおすすめします

シミュレーションとライフプランニングで押さえておきたいポイントは

  • デメリットやリスクも考えられているか
  • 長期的な運用方法か
  • リスクヘッジ対応可能か
  • 収支と返済のバランスは妥当か
  • イレギュラー時のプランは妥当か
  • 自分の将来の展望に沿ったものか
  • 出口戦略が綿密かどうか

などを意識して相談するようにしましょう。

⑤優良な不動産会社とアドバイザーに依頼する


ここまでくれば、あとは信頼できる不動産会社とアドバイザーに依頼するだけです。優良な不動産会社を選ぶポイントとしては

  • ・不動産会社の管理・開発実績
  • ・物件紹介から売却までワンストップで行ってくれるか
  • ・本当に自分にとって最適な物件やプランを提案してくれるか
  • ・リスクやデメリットも隠さずに共有して対策を考案してくれるか

などが挙げられます。

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