はじめての不動産投資

【初心者向け】不動産投資とは何か?仕組みと基礎知識を徹底解説!

【初心者向け】不動産投資とは何か?仕組みと基礎知識を徹底解説!

年金代わりや生命保険代わりにもなる不動産投資は、近年の投資ブームのなかでも人気があります。2020年の東京オリンピックが延期になり、新型肺炎コロナウイルスの影響も加わって、割と興味を持っている人も多いのではないでしょうか。

こんなご時世だからこそ、不動産投資を始めて将来に備えたいと思っても、どうしたら良いのか分からないことだらけですよね。当記事では不動産投資初心者でも理解できるよう、不動産投資とは何かを分かりやすく解説し、仕組みやメリット・デメリットを紹介していきます。

不動産投資とは何か?

不動産投資とは、不動産を介して利益を得る投資です。

たとえば、アパートやマンションを買って他人に貸し出し、家賃を貰うことも不動産投資です。物件を購入して、定期的に家賃収入という利益を得ることができます。また、物件が安いときに買っておき、価値が上がってから売却することでも、差額の利益を得ることができます。不動産投資では、この2つのどちらかの方法で利益を出します

一般的に不動産投資というと、前者の家賃収入を得る投資を指すことが多いです。当記事でも、家賃収入を目的に不動産投資を始める人を想定して、不動産投資について解説していきます。

ワンルーム投資と一棟買い投資

不動産投資は「ワンルーム投資」と「一棟買い投資」の2種類に分けることができます。

ワンルーム投資はマンションの1室を購入し、他人に貸し出す投資です。1室のみの購入で資金は比較的少なくて済むので、投資の経験が無い人にとってのハードルも低いです。ただし、1人または1世帯にしか貸し出すことができないので、一棟買い投資よりも収益は少なくなります。

一棟買い投資は、マンションやアパートを一棟丸ごと購入して、大勢の人に貸し出す投資です。一棟の購入なので必然的に必要な金額は大きくなりますが、大勢から家賃をもらえるので、その分利益も大きくなります

不動産投資は、ワンルームなら3,000万円前後、一棟買いなら数億円単位の資金が必要になります。自己資金でまかなえる人は少なく、ほとんどの人は不動産投資ローンを組んで始めます。

なぜいま、不動産投資が注目を集めているのか

不動産投資は必要資金が大きいことなどから、難しそうな印象があるかもしれませんが、最近は不動産投資への注目度が高まってきており、副業で始めるサラリーマンも増えてきています。

不動産投資が注目を集めている主な理由は、次の3点です。

  • 1. マイナス金利でローンを借りやすい
  • 2. 東京オリンピックに伴う開発計画などのため将来性がある
  • 3. 将来や老後に向けた資産形成が必要なため

1つめの理由は、不動産投資ローンの金利も比較的低い状態のため、不動産投資を始めやすい環境である、という意味です。ローンを組んでお金を借りると、物件の購入金額の返済だけでなく利息を支払う必要があります。金利が低いほど利息は少なくなるので、マイナス金利の今は借り手にとって有利な状況です

2つめの理由は、今後も東京の物件への需要が高まっていくと考えられるため、投資するのに絶好のタイミングである、ということ。2020年の東京オリンピックは延期になりましたが、大手町や日本橋・京橋、渋谷・品川などで再開発のプロジェクトが予定されているので、2020年以降も土地や物件の価格は伸びるのではないかと考えられています

3つめの理由は、高齢化社会や長寿化のため、退職後のお金の不安を解消する投資のニーズが高まっていることが理由です。高齢者の数が増えるだけでなく、年金の保険料を支払う若者の人数が少なくなってきていることから、年金の受給額は減っていくと考えられます。このような環境において、将来のお金の不安を解消するために投資のニーズが高まっています。不動産投資は初心者でも比較的はじめやすく、安定した収益が期待できるため、とくに注目されているのです。

これらの状況から、現在は不動産投資を始めるのに良い環境と言えるのです。不動産投資について確認したところで、不動産投資の基礎知識やメリット・デメリットを見ていきましょう。

不動産投資の基礎知識とその仕組み

不動産投資を始める前に、基礎知識として覚えておきたいメリットとデメリットがあります。良い面も悪い面も両方知ったうえで、不動産投資を始めるかどうか検討するようにしましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットとして、以下の5点を解説していきます。不動産投資を始めるとどんな良い面があるのか、生活の変化を想像しながら読み進めるとより理解が深められますよ。

  • 1. 年金代わりに不労所得を得られる
  • 2. 死亡保険の代わりになる
  • 3. 相続税の対策ができる
  • 4. 所得税の節税ができる
  • 5. 自分や家族が住める

1つめのメリットは、年金代わりに不労所得を得られることです。退職後も家賃という収入を得られるので、年金だけに依存しなくて済みます。年金と合わせてゆとりある生活も期待できます。また、将来的に年金の金額が少なくなる可能性があるので、家賃という形で別の収入源を作っておくと安心できます

2つめのメリットは、死亡保険の代わりになることです。不動産投資ローンを利用する場合、団体信用生命保険に加入することが義務付けられています。この生命保険に加入することにより、ローンの返済期間中に死亡したり、高度障害などになった場合、ローンの残債は同保険から支払われます。不動産自体は家族に相続できますが、家族がローンの返済を引き継ぐ必要は無いので、死亡保険代わりになるのです。

3つめのメリットは、相続税の対策ができることです。相続税を計算するとき、投資用の不動産の価格は路線価で評価されます。路線価は実勢価格の70〜80%で評価されることが多いため、相続税額を安く抑えることが可能なのです。同額の現金や株式・債券など有価証券の相続に比べて税額が低いため、不動産投資はお得と言えます。

4つめのメリットは、所得税の節税ができることです。不動産投資に伴う必要経費(建物の減価償却費、ローン金利、固定資産税、都市計画税など)が差し引かれて課税所得が計算されるため、所得税などの節税が可能なのです。

5つめのメリットは、いざとなったら自分や家族が住めることです。他人に貸し出す目的で投資を始めた場合でも、必ず他人に貸し出さなければならないというわけではありません。家族が増えたり、子どもが独り立ちするといったライフステージの変化に合わせて、物件の使い方も柔軟に対応できます。

不動産投資のデメリット

一方で、不動産投資には下記のデメリットが存在します。悪い面も理解し、危機管理やリスクヘッジをどのように行うかが大切です。

  • 1. 空室になると収入が得られない
  • 2. 時間と共に老朽化していく
  • 3. 不動産の価値が下がる可能性がある
  • 4. ローンの返済金利が上がる可能性がある
  • 5. すぐに換金することが難しい

1つめのデメリットは、空室になると収入が得られないことです。いわゆる「空室リスク」です。当然ながら、一度入居した人が永久にその部屋に住み続けるわけではありません。退去すれば空室になるので、次の入居者が入るまで家賃収入は得られなくなります。人口が減っている地域の物件などでは、空室リスクが高くなります

2つめのデメリットは、時間と共に老朽化していくことです。内装や外装、設備は老朽化していくので、放置していると新しい入居者が入ってきません。定期的にメンテナンスを行う必要があります。メンテナンス(修繕)には費用がかかり、投資家にとっては痛い出費になることを理解しておかなくてはなりません。

3つめのデメリットは、不動産の価値が下がる可能性があることです。将来的に不動産を売却して利益を得ようと考えている場合、不動産の価値が下がると安く売らなければならなくなります。また、価値の下がった不動産において高い家賃設定は難しいので、家賃の引き下げも発生するかもしれません。投資を始めた当初に想定した家賃収入を得られなくなるリスクもあるのです

4つめのデメリットは、ローンの返済金利が上がる可能性があることです。変動金利を選択した場合、金利が上昇したら返済額が増えるリスクがあります。現在は基本的には金利が上がりにくい環境なので、変動金利を過度に怖がる必要はないでしょう。どうしても金利が上がるリスクが気になるなら、固定金利を選択するとよいでしょう。

5つめのデメリットは、すぐに換金することが難しいことです。買い手が殺到するような人気の物件であっても、今日明日にすぐ換金することは難しいです。また、その土地や物件の魅力が無くなっており、売却したくても買い手が見つからないケースもあります。このようなリスクを避けるには、最初の物件選びが重要となります。

不動産投資は投資と経営(ビジネス)を兼ね備えている

不動産投資で失敗しないためには需要のある立地に物件を購入し、定期的にメンテナンスをしていく必要があります。売却を視野に入れるなら、将来的にも価値が下がらない物件を見つけなければなりません。不動産への需要の見極めが前提となるため、ビジネスセンスが必要な投資でもあるのです。

個人が自力で不動産投資のセンスを磨くのはとても大変です。そこで、不動産投資セミナーやアドバイザーによる相談会に出席してみましょう。専門知識を学べるだけでなく、投資について相談できる専門家と知り合うことができます。自力で勉強するのは大変なので、どんどん専門家の力を借りて、自分の希望のライフプランに近づけていくようにしましょう。

不動産投資のリスクとリターンを理解しておこう

不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われる投資です。ハイリスク・ハイリターンなFXや株式と、ローリスク・ローリターンな債券の間くらいの投資です。「大きなリスクは取りたいくないけど、そこそこの利益は欲しい」といったニーズにぴったりです。

空室リスクなど上述したようなデメリットがあるので、不動産投資にリスクが無いとは言えません。一方で、リスクを取るからこそ家賃収入という不労所得を得られるのです。リスクとリターンは表裏一体なので、投資の良い面だけでなくリスクも理解したうえで、投資に取り組みたいですね。

不動産投資を始めるなら専門家に相談を

不動産投資は、安定した家賃収入を得られる注目の投資方法です。金利が下がっていることなどを含め、不動産投資を始めやすい環境なので、これから始めてみたいと考える人にとってチャンスでもあるでしょう。

しかし投資である以上、当然ですがリスクも付きまといます。また、不動産投資は事業経営の側面があるため、初心者が思い込みで突っ走ってしまうと収益が上がらず、ローンの返済に苦しむことになり危険です。

それらのリスクを回避するには、不動産投資アドバイザーに相談しながら投資のプランを計画的に立てていくことが大切です。良いアドバイザーは、投資家のことを理解したうえで、専門家の視点で投資家に合った物件を紹介してくれます。良いアドバイザーと出会うことで、投資が成功する可能性が大幅に高くなるのです。

不動産投資アドバイザーと知り合うには、投資会社が主催する無料の相談会やセミナー、個別相談を利用しましょう。アスクルパートナーズなら無料で経験豊富な不動産投資アドバイザーに相談できます。ホームページにアドバイザーの経歴や得意分野などのプロフィールも載っているので、自分に合いそうなアドバイザーを見つけられるといいですね。

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